• Журнал «Юридический справочник руководителя» март 2012
  • Рубрика Недвижимость и право

Проверка продавца и объекта недвижимости при покупке

  • 0 комментариев
  • 13673 просмотра
Вложение в недвижимость – дело надежное в смысле экономическом, но крайне рискованное – в юридическом. Какая-нибудь незначительная, на первый взгляд, деталь может обернуться потерей огромной суммы денег. Хотите снизить правовые риски? Тогда эта статья специально для вас!


Покупка недвижимого имущества – процесс достаточно сложный и во многом рискованный как для обычных граждан, так и для предпринимателей. Неизученная документация и непродуманные действия в этом вопросе могут повлечь не только потерю поспешно приобретенной недвижимости, но и невозможность вернуть реально уплаченные за нее деньги. И эти риски возрастают в существующей нестабильной экономической ситуации, когда за достаточно привлекательной ценой объекта может стоять грозящее продавцу банкротство, наличие таких обременений, как залог, арест имущества, судебные споры по поводу прав на него и многое другое. Наверняка стопроцентной гарантии защиты от приобретения «рискового» актива не существует. Однако соблюдение определенных правил при заключении сделки по приобретению недвижимости может помочь просчитать вероятность ее оспаривания в дальнейшем. И как следствие — позволит либо заранее сформировать и защитить свою позицию в возможных спорах, либо принять решение об отказе от «сомнительного» приобретения.

Проверка продавца

Самым первым и простым действием при обсуждении с продавцом условий о возможности покупки понравившегося объекта должен стать запрос у него необходимых правоустанавливающих и финансовых документов. Причем в отношении как его самого, так и рассматриваемой недвижимости. Этими документами в любом случае будут:

  • устав предприятия;
  • выписка из ЕГРЮЛ (желательно текущего месяца или хотя бы квартала);
  • бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках на последнюю отчетную дату;
  • свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости.

Желательно также запросить кадастровый паспорт на продаваемый объект и договор (иной документ), на основании которого недвижимость ранее приобреталась ее нынешним продавцом.

Анализ полученных документов необходимо будет провести по следующим параметрам.

Возможность отнесения планируемой сделки к категории крупных

При продаже недвижимого имущества крупной для организации-продавца будет такая сделка, в которой стоимость отчуждаемого объекта превысит 25% балансовой стоимости его активов. Для определения стоимости активов необходимо будет использовать данные бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату перед планируемой датой заключения сделки. Для определения балансовой стоимости продаваемого имущества также будет использоваться его стоимость по данным бухгалтерского учета (а не цена продажи).

Однако из бухгалтерского баланса невозможно точно установить остаточную (балансовую) стоимость продаваемого объекта и полагаться только на полученную от продавца информацию также не следует. Ориентиром для покупателя в этом случае как раз могут стать документы на приобретение недвижимости самим продавцом. Если объект ранее приобретался за плату, то его первоначальная стоимость будет равна сумме фактических затрат на его приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н)).

Если же в конкретной ситуации оценить стоимость, по которой объект поступил продавцу, невозможно, информацию об остаточной стоимости придется получать из дополнительных документов. В частности, у продавца можно запросить карточку учета основных средств по форме № ОС-1, в которой в любом случае отражаются данные о стоимости объекта недвижимости.

В случае, когда по результатам анализа представленных документов будет сделан вывод о необходимости одобрения планируемой сделки как крупной для продавца, на момент подписания договора у него необходимо будет запросить дополнительные документы. Ими будут:

  • решение об одобрении крупной сделки с указанием в нем наименования и цены продаваемого объекта, его покупателя, желательно – условий о порядке расчетов (п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 4 ст. 79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Когда стоимость продаваемого объекта составляет от 25% до 50% балансовой стоимости активов АО, решение об одобрении принимается советом директоров, а продажа объекта стоимостью более 50% должна быть одобрена общим собранием акционеров. В ООО крупные сделки одобряет общее собрание участников, если иной порядок не предусмотрен уставом;
  • если продавцом объекта является акционерное общество, необходимо также проверить соблюдение им требований Федерального закона «Об акционерных обществах» об определении советом директоров рыночной стоимости продаваемого имущества, если такое определение в конкретной ситуации будет для общества обязательным.

Наличие дела о банкротстве или оснований для его возбуждения

Необходимость учета данных обстоятельств следует из положений главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Особенно если цена предлагаемого объекта ниже среднерыночной. Дело в том, что ст. 61.2 данного закона содержит понятие «подозрительная сделка». Это сделка, по которой предприятие получает неравноценное встречное исполнение либо цена или иные условия которой существенно, в худшую сторону, отличаются от условий иных сделок, заключаемых в аналогичных обстоятельствах. Подозрительной по этим критериям может оказаться сделка, которая заключена в течение одного года до момента принятия заявления о признании должника (в рассматриваемых ситуациях – продавца недвижимости) банкротом либо после принятия такого заявления.

Информация обо всех судебных процессах продавца, в том числе и о наличии в отношении него начатого процесса банкротства, может быть получена на общедоступном сайте арбитражного суда www.arbitr.ru. В разделе «Картотека дел» для этого необходимо задать название продавца в поле «Наименование сторон» и в поле «суд» выбрать арбитражный суд региона, в котором он зарегистрирован. Кроме того, согласно п. 6 ст. 28 Закона о банкротстве сведения о введении наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства подлежат обязательному опубликованию в порядке, предусмотренном названной статьей. В настоящее время официальным изданием, осуществляющим такие публикации, является газета «Коммерсантъ» в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 21.07.2008 №1049-р. В он-лайн режиме данная информация может быть получена на официальном сайте газеты, в разделе http://www.kommersant.ru/bankruptcy/.

Если информация о принятых заявлениях о признании должника банкротом отсутствует, не будет лишним также понять, насколько вероятно, что они могут быть поданы в течение года после оформления продажи недвижимости. Для этого по возможности необходимо проанализировать информацию о судебных процессах, в которых продавец выступал в качестве ответчика. Конечно, практически любое предприятие может стать ответчиком в суде, и само по себе наличие претензий к продавцу не будет являться показателем его «предбанкротного» состояния. Но если число удовлетворенных заявлений о взыскании задолженностей в отношении продавца недвижимости и суммы по ним значительны, если сам продавец не принимает участия в этих процессах, если общая сумма удовлетворенных требований сопоставима с размером его активов – это серьезный повод задуматься. Велика вероятность, что годичный срок между продажей недвижимости и признанием ее продавца банкротом не пройдет, а значит, для покупателя так же вероятно будет оказаться в эпицентре судебных разбирательств по поводу ранее заключенной сделки.

Конечно, еще раз хочется обратить внимание, что не любая сделка предприятия-банкрота может быть признана недействительной. Если цена недвижимости будет соответствовать рыночной, если между сторонами будут своевременно произведены все расчеты, опасаться покупателю практически нечего. Но просчитывать все вероятные риски также следует. Потому что в теоретической ситуации признания недействительной сделки, одна из сторон которой находится в процедуре банкротства, последствия для другой стороны будут самые неприятные. Эта сторона в порядке двусторонней реституции обязана будет возвратить предприятию-банкроту все от него полученное. А сама в отношении уплаченных банкроту денежных средств станет в число кредиторов третьей очереди (п. 2 ст. 61.6 Закона о банкротстве). В такой ситуации вероятность получения денег от банкрота, к сожалению, сродни вероятности выигрыша в лотерею.

Проверка недвижимости

В первую очередь необходимо проверить, что право продавца надлежащим образом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По умолчанию для этого достаточно удостовериться в наличии у продавца подлинника свидетельства о регистрации права. Но нелишним также будет получить актуальную на текущий день информацию в органах Росреестра. Тем более что в настоящее время сделать это довольно просто. Правила поучения необходимой информации определены Порядком предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 14.05.2010 № 180). Согласно этому документу запрос может быть сделан и ответ может быть получен как в бумажной форме, так и в электронном виде – с использованием сервиса «Электронные услуги Росреестра». Выход на данный сервис происходит через сайт http://www.rosreestr.ru после выбора территориального отделения Росреестра региона, в котором находится недвижимость. Срок получения ответа в любом случае не превысит 7 рабочих дней (п. 41 указанного Порядка предоставления сведений). Запрос целесообразно сделать как в отношении самого строения, так и в отношении земельного участка, на котором оно расположено. Дело в том, что наличие права собственности на здание не обязательно влечет собственность на землю, на которой такое здание расположено. Конечно, то обстоятельство, что продавец не является собственником земельного участка, на котором стоит строение, не станет препятствием для продажи собственности. В этом случае к покупателю просто перейдет то право на земельный участок, которое существовало у продавца на момент продажи, например, аренды, либо право пользования (ст. 552 ГК РФ). Но, как минимум, данное обстоятельство может повлиять на цену самого здания для покупателя.

Если из полученных ответов на запросы будет следовать, что продавец является единственным собственником продаваемого объекта и сама недвижимость ничем не обременена (не заложена, не находится под арестом), пожалуй, на этом проверку можно будет считать успешно завершенной и переходить к обсуждению конкретных условий сделки. Но вполне может получиться, что в отношении недвижимости имеются указанные обременения, и тем не менее покупатель не готов отказаться от намерения ее приобрести. В этом случае необходимо четко понимать, в чем именно заключается ограничение прав продавца.

Недвижимость под залогом

По правилам ст. 334 ГК РФ наличие залога позволяет залогодержателю удовлетворить свои требования к залогодателю из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Право залога возникает в момент заключения договора о залоге (ст. 341 ГК РФ). Договор о залоге недвижимости считается заключенным в момент его государственной регистрации (п. 3 ст. 339 ГК РФ). С момента заключения договора о залоге собственник утрачивает право свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

По общему правилу залог может быть снят только после того, как залогодатель (собственник заложенной недвижимости) исполнит свои обязательства перед своим кредитором – залогодержателем по обеспеченному залогом обязательству (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако зачастую продажа заложенного имущества является для продавца единственным способом получения необходимых денежных средств для того, чтобы рассчитаться со своим кредитором. В этом случае стороны могут обсудить несколько вариантов оформления договорных отношений.

Заключение предварительного договора

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Применительно к рассматриваемой ситуации в предварительном договоре необходимо будет описать:

  • общие условия сделки по продаже, которая будет заключена после снятия залога, т.е. согласовать конкретный объект продажи, его стоимость, распределение между сторонами расходов, связанных с регистрацией основного договора;
  • особые условия – обязанность продавца перечислить покупателю определенную сумму (достаточную для погашения обеспеченного залогом обязательства), которая в дальнейшем будет зачтена в счет уплаты стоимости продаваемого объекта. Необходимо также прописать целевое назначение такой суммы – для погашения продавцом своих обязательств перед залогодержателем продаваемого объекта — и срок выполнения продавцом указанных действия;
  • ответственность продавца за несоблюдение особых условий предварительного договора. Причем целесообразно установить ее не только за несоблюдение обязанности по перечислению полученной суммы залогодержателю, но и за необеспечение погашения регистрационной записи об ипотеке в органах госреестра.
К сведению
СвернутьПоказать

Предварительный договор на приобретение недвижимости не потребует государственной регистрации (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).

В идеальных условиях после заключения предварительного договора и получения от покупателя необходимой суммы продавец исполнит обязательство, обеспеченное залогом недвижимости, залог будет снят и можно будет заключать основной договор и регистрировать переход права собственности на недвижимость к покупателю. Но, к сожалению, на практике никто не застрахован от недобросовестных действий своего контрагента. И вполне может сложиться так, что полученные деньги продавец направит не на погашение существующей обеспеченной залогом задолженности, а на собственные нужды. Поэтому двусторонний предварительный договор гарантированно подойдет только для тех ситуаций, когда партнеры по сделке достаточно давно знают друг друга и могут быть уверены в соблюдении договора. Для иных случаев более подходящим будет вариант оформления соглашения с привлечением залогодержателя.

Трехстороннее соглашение

С правовой точки зрения, данное соглашение будет отвечать признакам смешанного договора, который может заключаться согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ. Оно будет содержать как элементы предварительного договора, так и договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Такой трехсторонний договор должен будет включать все условия, предусмотренные описанным выше предварительным договором, с одной особенностью: в качестве третьей стороны в нем будет выступать залогодержатель. Поэтому в такое соглашение можно будет вписать условие о том, что сумма, подлежащая оплате покупателем, будет перечисляться им непосредственно залогодержателю, минуя продавца, по определенным этим же соглашением реквизитам. А залогодержатель будет обязан зачесть эту сумму именно в счет погашения обеспеченного залогом обязательства. Причем само такое подлежащее прекращению обязательство также необходимо подробно описать в договоре. Таким образом, покупатель недвижимости будет уверен, во-первых, в том, что перечисленные им средства пойдут именно на определенную соглашением цель; во-вторых, он также сможет получить подтверждение, что сумма обязательств продавца недвижимости перед ее залогодержателем является конечной, т.е. что после ее оплаты кредитор не предъявит пени, штрафы, неустойки. Условия о том, что включает в себя погашаемое обязательство, и об отсутствии претензий у залогодержателя к продавцу после оплаты оговоренной суммы также может быть отражено в подписываемом документе.

После выполнения сторонами условий рассмотренного трехстороннего соглашения право залога также будет прекращено, и недвижимость сможет быть передана покупателю.

Уступка прав

Также сторонами может быть рассмотрен и такой вариант договорных отношений, направленный на передачу не обремененной залогом недвижимости покупателю, как оформление соглашения об уступке прав по обеспеченному залогом обязательству. Основание заключения такого соглашения – ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По правилам этой статьи залогодержатель вправе передать свои права другому лицу – как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Это означает следующее. Между покупателем и залогодержателем (кредитором продавца) заключается договор уступки прав (данный договор подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 389 ГК РФ). По условиям этого договора право требовать от продавца (собственника) недвижимости исполнения обеспеченного залогом обязательства переходит от залогодержателя к покупателю (т.е. продавец становится должником покупателя). Покупатель оплачивает залогодержателю стоимость уступленного права (равную стоимости недвижимости). После этого между покупателем (как кредитором по уступленному обязательству) и продавцом (должником) заключается соглашение о предоставлении отступного. По условиям соглашения об отступном взамен исполнения обязательств, уступленных покупателю, продавец передает ему недвижимое имущество.

Недвижимость под арестом

Это, пожалуй, самая сложная для закрепления в договоре ситуация, т.к. на сам факт наличия долга у продавца накладывается необходимость взаимодействия с органами исполнительного производства, с которыми рассмотренные варианты трехсторонних договоров невозможны. Поэтому у сторон остается только вариант оформления предварительного договора, в котором должны прописываться все условия перечисления денег продавцу, его обязанность по погашению долга и снятию ареста, а также ответственность при невыполнении этих условий.

Конечно, все риски продавец должен оценивать самостоятельно, исходя из конкретной ситуации. Но можно руководствоваться следующими общими рекомендациями.

Для начала необходимо понять, какой именно арест имеет место в рассматриваемой ситуации. Здесь возможны два варианта:

  • арест наложен судом в качестве обеспечительной меры в судебном процессе к ответчику – собственнику недвижимости (ст. 91 АПК РФ, ст. 140 ГПК РФ);
  • арест наложен судебным приставом-исполнителем в рамках возбужденного в отношении должника исполнительного производства (в порядке ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», далее – Закон об исполнительном производстве).

Разница между ними будет состоять, во-первых, в количестве времени, имеющемся у потенциальных продавца и покупателя для проведения согласованных действий по снятию ареста, а во-вторых, в том, какими документами и какой орган сможет отменить наложенное обеспечение. Естественно, при условии, что обеспеченный арестом долг будет продавцом погашен.

Арест – обеспечительная мера

Если арест наложен судом в качестве обеспечительной меры по иску, его целью является лишь обеспечение сохранности арестованного имущества. Реализация такого имущества до вступления в законную силу решения суда невозможна. Исходя из общих процессуальных сроков, минимальное время, имеющееся у сторон, составит 10 дней для дел судов общей юрисдикции и 1 месяц для арбитражных судов после даты, на которую назначено рассмотрение (или в которую рассмотрено) обеспеченного арестом требования.

При обжаловании судебного акта этот срок продлится до момента рассмотрения дела вышестоящей инстанцией. Если до истечения указанного срока стороны согласуют условия покупки и продавец на основании предварительного договора получит деньги и направит их на погашение долга, арест будет снят судом на основании представленных документов о погашении задолженности.

Снятие ареста будет оформлено определением суда (ч. 5 ст. 96, ст. 97 АПК РФ, ст. 144 ГПК РФ).

Арест в исполнительном производстве

Если арест наложен в ходе исполнительного производства, его целью является реализация арестованного имущества для оплаты долгов продавца-должника. Время, имеющееся у сторон, будет зависеть от предпринятых на текущий момент действий судебного пристава-исполнителя. Сроки для них установлены следующие:

  • месяц с момента обнаружения имущества – на привлечение оценщика (ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве);
  • три дня с момента получения отчета оценщика – для вынесения постановления об оценке вещи (п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве);
  • срок для передачи имущества на реализацию Законом об исполнительном производстве не установлен, но в любом случае он должен находиться в пределах общего двухмесячного срока, установленного ч. 1 ст. 36 (в это время не включается период с даты привлечения оценщика до даты получения его отчета согласно п. 6 ч. 7 ст. 36);
  • минимальное время, в течение которого переданное на реализацию арестованное имущество может быть продано, составит 30 дней с момента его передачи специализированной организации (недвижимое имущество подлежит реализации путем проведения открытых торгов в форме аукциона – ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве; о проведении открытых торгов должно быть объявлено не менее чем за 30 дней до даты их проведения – п. 2 ст. 448 ГК РФ).

Если в пределах указанных сроков должник успевает погасить задолженность, исполнительное производство будет окончено и арест снят, что оформляется постановлением судебного пристава-исполнителя (ч. 3, 4 ст. 47 Закона об исполнительном производстве).

К сведению
СвернутьПоказать

При оплате должником суммы задолженности необходимо помнить, что помимо суммы основного долга, обеспеченного арестом, также должен быть погашен и исполнительский сбор, который составляет 7% от подлежащей взысканию суммы (ч. 3 ст. 112 Закона об исполнительном производстве).

на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  нет голосов

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.