Top.Mail.Ru
Договоры аренды, несомненно, являются одними из самих распространенных в деловой практике. Стало быть, и внимание к ним со стороны судов должно быть более пристальным. Достаточно вспомнить, что практике применения договора аренды посвящено отдельное постановление Пленума ВАС РФ. Совсем недавно в него было внесено довольно много принципиальных поправок, которые отразятся и на арендаторах, и на арендодателях. Что же изменится в отношениях между сторонами договора аренды?

В хозяйственной практике договоры аренды – одни из самых распространенных. При этом безопасно вести бизнес в данной части, руководствуясь только нормами ГК РФ об аренде, практически невозможно. Об этом говорит и судебная практика. Недаром львиная доля арбитражных споров приходится именно на этот и аналогичные договоры, в связи с чем целесообразно периодически обращать внимание на мнение высших арбитров, чтобы аренда не довела до суда.

В начале этого года Пленум ВАС РФ выпустил в свет документ, в котором выработал единообразные подходы к новым вопросам и спорным моментам, возникающим в судебной практике при рассмотрении дел, касающихся договоров аренды (постановление от 25.01.2013 № 13). Тем самым высшие арбитры существенно дополнили другое постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Большой блок разъяснений дан в связи с дополнениями, которые в конце 2011 года были внесены в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Данные нормы посвящены особенностям порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. А именно – перезаключению договора на новый срок (с учетом, что первоначальный договор заключен по итогам торгов, т.е. конкурса или аукциона). Вот на какие моменты обратил внимание Пленум ВАС РФ.

Предельный срок договора ведет к новым торгам

В Законе № 135-ФЗ появилась норма, которая допускает по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам конкурса или аукциона, перезаключение его с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов. Это возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством (ч. 9 ст. 17.1).

Здесь высшие арбитры уточняют: если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором либо его правопредшественником на торгах. По истечении срока договора в обязательном порядке проводятся торги для заключения нового соглашения.

Имейте в виду: в рассмотренной ситуации не стоит забывать положения ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которой определяется момент заключения договора (получение акцепта, передача имущества, государственная регистрация договора).

Пролонгация аренды

Чтобы заключить договор аренды на новый срок без торгов, стороны должны достичь соглашение о новых условиях - по сроку и арендной плате. При этом нужно обязательно учитывать, что (ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ):

  • размер платы определяется исходя из оценки рыночной стоимости объекта;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор, не может быть меньше трех лет. И только по заявлению арендатора он может быть уменьшен.

Пленум ВАС РФ поясняет: по смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться имуществом, если:

  • до истечения срока договора арендодатель не уведомил о принятии им решения о том, что имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора;
  • отсутствуют иные возражения со стороны арендодателя.

В этом случае договор считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения следующего договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Здесь высшие арбитры обращают внимание на существенный нюанс: условие договора аренды, заключенного на новый срок без торгов, об арендной плате применяется с момента истечения срока первоначального договора и до момента заключения договора на новый срок.

К сведению

Когда в соответствии с законом торги на право заключения не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества о взимании с арендатора дополнительно к регулируемой законом ставке платы за право заключения договора ничтожны (ст. 168 и 614 ГК РФ).

Три невеселых ситуации для арендатора

Пленум ВАС РФ рассмотрел три случая, когда между сторонами договора аренды государственного (муниципального) имущества могут возникнуть спорные ситуации при заключении договора на новый срок. Приведем их в таблице.

Таблица 1

Вы видите начало этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Реверсивные обязательства

Что такое реверсивные (обратные) обязательства при прекращении гражданско-правового договора, когда они возможны. Какие правила к ним применяются. На что могут рассчитывать стороны в случае банкротства продавца (поставщика) в части обратных обязательств. Почему для реверсивных обязательств важен баланс интересов сторон договора и когда продавец (поставщик) может потребовать от покупателя возмещения стоимости износа имущества за время его использования последним. Даем советы, что включить в договор, чтобы обезопасить свои интересы в случае его расторжения и возникновения реверсивных обязательств.

Как борются с навязыванием потребителям дополнительных услуг

На практике компании сплошь и рядом навязывают потребителям дополнительные платные услуги с целью получения максимальной выручки. Между тем потребитель не должен быть ограничен в выборе заказываемых услуг и всегда вправе отказаться от получения тех платных услуг, которые не представляют для него интереса. Объясняем, как потребителю защищать себя в подобных случаях и какие правовые инструменты для этого можно использовать. В частности, разбираем разные ситуации с навязыванием дополнительных медуслуг (в том числе когда речь идет о платных услугах при обращении за медпомощью в рамках ОМС) и услуг страхования. Статья поможет и компаниям, которые оказывают потребителям услуги, – ​избежать рисков привлечения к ответственности по основаниям, по которым судебной практикой уже давно выработаны свои подходы.

Риски криптовалютных операций

Несмотря на то что вопросы оборота криптовалюты в нашей стране прямо не урегулированы законом, она под запрет не подпадает. Не установлено законодательством и ограничений на владение «криптой». А вот использовать ее как средство платежа в России нельзя. Вместе с тем в судебной практике то и дело встречаются споры, из которых становится ясно, в каких делах информация о криптокошельках важна; почему нельзя взыскать упущенную выгоду и вернуть «входной» НДС, если вы занимаетесь майнингом криптовалюты. Автор анализирует судебную практику, предостерегая от рисков.

Оспаривание встречных требований в делах о банкротстве

От банкротства не защищена ни одна компания. Поэтому так важно еще на стадии заключения хозяйственных договоров просчитывать риски оспаривания сделок в случае несостоятельности. Особое внимание следует уделять встречным требованиям. Разъясняем, в чем отличие зачета от сальдирования, какие доказательства нужно собирать кредиторам и должникам, чтобы в дальнейшем успешно защитить свою позицию в суде. Рассказываем о свежей позиции Верховного Суда РФ, касающейся допустимости проведения зачета после возбуждения дела о банкротстве, и рисках, с этим связанных.

Ошибка в договоре: что делать?

Какова правовая природа ошибок, допускаемых в договорах? Какие ошибки наиболее часто встречаются при заключении договора? Какие последствия влечет ошибка вследствие введения в заблуждение и по неосторожности? Чем отличается опечатка от других видов ошибок? Как избежать ошибок в договорах и как их не допустить? Об этом читайте в статье.

Условие об оплате: как правильно прописать в договоре

Порядок оплаты по гражданско-правовому договору – ​это согласованный сторонами способ расчетов за выполнение обязательств. Условие об оплате является одним из ключевых в договоре. Поэтому важно уделить ему особое внимание на этапе оформления сделки. В статье разбираем различные формулировки условий договора об оплате, в том числе об авансировании, коммерческом кредите, постоплате, расчетах наличными и абонентской плате.

Как изменить договор, если изменились обстоятельства

При заключении договора предвидеть изменение обстоятельств в будущем не всегда возможно: пандемия, санкции, экономический кризис, резкое изменение курса валюты, банкротство контрагента или неисполнение им обязательств по договору может здорово подорвать исполнение договора, обнулить к нему интерес на прежних условиях. В ряде случаев законом предусмотрена возможность изменения или расторжения договора, в т. ч. в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Как это сделать и потребуется ли обращаться в суд – ​читайте в этой статье. Узнаете и о том, в каких случаях о последствиях мер, применяемых властями в связи с распространением коронавирусной инфекции, можно говорить как о форс-мажоре.

Договор взаимного оказания услуг

В данной статье раскрывается понятие договора «взаимного оказания услуг», рассматривается соотношение такого договора с бартерными сделками. Вы узнаете, как правильно оформить договор, какие условия должны в нем содержаться, как происходит отчет о выполнении обязательств по договору. Кроме того, наше издательство с удовольствием представляет образец договора взаимного оказания услуг, который использует в своей деятельности.