Сторонам арендных отношений нередко проходится сталкиваться с необходимостью проведения тех или иных работ в арендуемых (сдаваемых в аренду) помещениях. Это может быть, например, капитальный ремонт либо неотделимые улучшения имущества. Расскажем о том, как правильно квалифицировать проведенные работы и чем рискуют стороны, которые не делают различий между ремонтом и улучшениями.
Не так давно в первой статье Градостроительного кодекса РФ появилось определение капитального ремонта. К нему относятся работы, в результате которых произведено устранение неисправностей и замена изношенных деталей (конструкций), которые делали опасной или невозможной дальнейшую эксплуатацию помещения (кроме полной замены бетонных и каменных фундаментов, несущих каркасов и стен). Восстановление или замена конструктивных элементов производится на аналогичные или усовершенствованные, более экономичные и долговечные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых помещений. Допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, установка дополнительных перегородок, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Возможны восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения. Частичная перепланировка разрешается с увеличением общей площади перегородок не более чем на 20%, но не допускается изменение служебного или технологического назначения помещения, повышение технико-экономических показателей, увеличение нагрузки и производственных мощностей.
Пример капитального ремонта можно взять из постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 № А56-50335/2004. Там капитальный ремонт кирпичного ограждения включал частичную замену столбов, усиление фундамента ограждения, новую кладку части стен ограждения.
ГК РФ обязывает арендодателя за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Поэтому в случае возникновения необходимости или по заявлению арендатора проведение капитального ремонта и затраты на его осуществление целиком должны лечь на плечи арендодателя. Такое положение полностью соответствует обязанности по содержанию имущества непосредственно собственником. Любые попытки принудить арендатора к осуществлению капитального ремонта безосновательны. Конечно, если необходимость в таком ремонте возникла не по вине арендатора.
Нарушение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт в разумный срок дает право арендатору провести капитальный ремонт за счет собственных средств и взыскать с арендодателя стоимость работ или зачесть их в счет арендной платы. Нередко условием передачи помещения в аренду и освобождения арендатора от арендной платы может выступать выполнение работ по капитальному ремонту.
Проводить капитальный ремонт арендатору лично имеет смысл только в случаях, когда эксплуатация помещения по целевому назначению уже не представляется возможной в силу фактического износа. Данное действие должно быть вызвано неотложной необходимостью, когда арендодатель не спешит исполнять свою обязанность по содержанию имущества. Тогда у арендатора существует реальная возможность провести капитальный ремонт и взыскать сумму расходов на него с арендодателя (постановления ФАС Московского округа от 19.03.2004 № КГ-А40/1522-04 и от 30.08.2006 № КГ-А41/7488-06-П, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 № 19АП-1369/09).
Конечно, о необходимости ремонта арендодатель должен быть уведомлен. Чтобы арендодатель возместил расходы на капитальный ремонт, арендатору необходимо юридически оформлять отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств и отражать их в отчетности своего предприятия. Законодательство не ставит осуществление права арендатора в зависимость от наличия у него технического задания на проведение капитального ремонта, согласования с арендодателем, представления ему проектной документации, извещения о стоимости предстоящих работ.
Судебная практика
Арендодатель обязался возместить расходы в случае финансирования работ по капитальному ремонту арендатором. Истец выполнил в арендуемом здании работы по ремонту кровли и системы отопления, замене фундамента; по организации узла учета тепловой энергии и питьевой воды; проектные работы. Все виды работ осуществлялись с ведома арендодателя. С арендодателя была взыскана стоимость выполненного капитального ремонта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу № А13-16031/2005-04).
Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для
этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:
А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!
В середине прошлого года в ГК РФ появилась новая статья 317.1 «Проценты по денежному обязательству». Ее применение сразу вызвало множество вопросов у представителей юридического сообщества. Например, можно ли одновременно применить данную статью и ст. 395 ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами? Мы проанализировали практику применения новой статьи и нашли ответы на самые актуальные вопросы.
В связи с существенной девальвацией рубля многие граждане, которые брали кредиты в иностранной валюте, оказались в сложной экономической ситуации. Некоторые из них пытаются уменьшить долговое бремя, договариваясь с банками на добровольных началах. Другие обращаются в суд, пытаясь оспорить кредитный договор или установить валютный курс. Узнаем, в каких случаях валютные заемщики имеют шансы на успех в суде, а в каких подача иска окажется безрезультатной.
Предпринимателям, которые пользуются услугами инкассаторов важно знать, что организации, занимающиеся инкассацией, обычно предлагают заключить договор по своей типовой форме. Однако она, чаще всего, содержит немало невыгодных для клиента условий. Это и ограничение ответственности инкассаторской организации, и установление платы за отказ клиента от договора, и упрощенное подтверждение факта оказания услуг. А между тем сама инкассаторская организация может не иметь достаточную оснащенность средствами охраны, что ведет к риску утраты ценностей клиента. Выясним, какие нюансы необходимо учитывать, подписывая договор на инкассацию.
Не секрет, что некоторые банки взимают со своих клиентов различные комиссии, как говорится, за каждый чих. Практика показывает, что жадность отдельных банков переходит все границы, и недовольные клиенты идут в суд, чтобы оспорить незаконные комиссии. Но за что на самом деле банк вправе взимать плату с клиентов, а за что – нет? Из статьи вы узнаете ответ на этот вопрос.
Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.
Представляем вашему вниманию статью победителя конкурса «Профессиональное братство в действии», посвященную вопросам, которые могут возникнуть у предпринимателей при отправке претензии контрагенту, не выполняющему обязательства по договору.
Зачастую договор аренды по своему объему может сравниться с небольшой книгой. Немудрено, что предпринимателю трудно сориентироваться в таком количестве страниц, когда нужно не только прочитать информацию, но и проанализировать ее. Бывает, что предприниматель просто наудачу ставит свою подпись под соглашением. Вот тут и начинаются сюрпризы. Арендодатель, как опытный охотник, расставляет по тексту немало хитрых ловушек для арендатора. Например, вы решили кардинально поменять сферу деятельности, потому что в данный момент работаете в убыток. Однако оказывается, что подписанный вами договор запрещает «самоуправство». Таким образом вы попали в зависимость от мнения собственника торгового центра. Кроме того, вы должны понимать, что приложения к договору тоже являются его частью, поэтому их нужно внимательно изучать. Автор поможет разобраться в условиях договора, предупредит о возможных ловушках и посоветует формулировки, выгодные вам.
В статье рассмотрены случаи, когда необходимо составлять протокол разногласий, его отличия от дополнительного соглашения и приложения к договору, приведен образец протокола разногласий и протокола согласования разногласии. Кроме того, мы поговорим о последствиях, к которым приводит оставление протокола разногласий без внимания.
Оформить подписку на журнал
«Юридический справочник руководителя»
можно в любом отделении почты:
