При строительстве объекта недвижимости застройщик нуждается в деньгах, которые находит в банке. Последний выдает кредиты под проценты. Порядок отражения в учете процентов по кредиту в том числе зависит от того, возводит ли застройщик объект недвижимости для себя или для иных лиц. Опишем порядок отражения в учете процентов по кредиту, полученному под возведение объекта, в разных ситуациях.
Застройщики возводят объекты недвижимости как для себя (с целью получения от них дохода путем длительной эксплуатации), так и для других лиц (тогда они получают доход от продажи объектов). В зависимости от этого будет различаться порядок отражения в учете процентов по кредиту, полученному под возведение объекта основных средств.
При строительстве объекта недвижимости застройщик – лицо, имеющее права на земельный участок и обеспечивающее возведение на нем этого объекта (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), – в первую очередь нуждается в деньгах. Заработать к нужному сроку далеко не всегда удается.
Остается занять недостающую сумму. И хотя занимаешь чужие деньги и на время, а отдаешь свои и навсегда (и больше, чем занял), другого способа достаточно быстро раздобыть необходимую сумму зачастую не остается.
Кредиты банки выдают только под проценты, размер которых зависит от множества факторов – суммы кредита, срока, на который он берется, целей и пр. Порядок отражения в учете процентов по кредиту зависит от того, что возводит застройщик и кем он является.
Объект недвижимости застройщик может возводить как для себя – с целью получения от него дохода путем длительной эксплуатации, так и для другого лица (или других лиц) – с целью получения дохода от его продажи (или другой возмездной передачи).
Рассмотрим более подробно все эти варианты.
Эксплуатация в течение длительного периода
Итак, первый вариант: застройщик намерен, завершив возведение объекта недвижимости, использовать его в производственных (управленческих) целях либо сдавать в аренду в течение длительного срока.
Недвижимость, таким образом, удовлетворяет всем условиям п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н (далее – ПБУ 6/01).
Все затраты на возведение объекта застройщик (он же инвестор) собирает на счете 08 (п. 8 ПБУ 6/01).
После завершения строительства и признания объекта пригодным к эксплуатации данный объект будет принят к учету на балансовый счет 01 (или на 03, если он предназначен для сдачи в аренду).
Данный объект недвижимости во время строительства признается инвестиционным активом застройщика (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов по займам и кредитам» (ПБУ 15/2008), утвержденного приказом Минфина России от 06.10.2008 № 107н, далее – ПБУ 15/2008).
Проценты по кредиту до момента начала эксплуатации объекта подлежат включению в его стоимость (п. 7 и 13 ПБУ 15/2008).
После начала эксплуатации объекта и до завершения срока кредитного договора проценты признаются прочими расходами организации (п. 7 ПБУ 15/2008).
Субъекты малого предпринимательства имеют право признавать проценты по кредиту прочими расходами (п. 7 ПБУ 15/2008).
Напомним, что коммерческая организация может быть признана субъектом малого предпринимательства, если:
- не менее 75% уставного капитала принадлежит физическим лицам – гражданам РФ либо юридическим лицам, также признаваемым субъектами малого предпринимательства;
- среднесписочная численность организации за прошедший год не превысила 100 человек;
- выручка от реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) за прошедший год не превышала 400 млн руб. (предельный показатель выручки установлен постановлением Правительства РФ от 09.02.2013 № 101 и действует с 01.01.2013 по 31.12.2017).
Если в течение двух лет подряд численность или сумма выручки превысят установленные значения, то на третий год организация потеряет статус субъекта малого предпринимательства (ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).