Top.Mail.Ru

Аренда недвижимого имущества: спорные вопросы учета и налогообложения

Несмотря на то, что договор аренды является одним из распространенных договоров, спорные вопросы между налогоплательщиками и налоговиками по поводу арендных отношений по¬прежнему остаются. В статье рассмотрены вопросы учета расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей, с осуществлением улучшений арендованного имущества. Возможные риски при сдаче в аренду недвижимого имущества иностранной компанией, а также спорные вопросы, возникающие в случае, когда работодатель арендует жилье иностранным работникам.
Спорные вопросы, связанные с учетом и налогообложением операций по аренде нежилых (жилых) помещений, возникают как у арендаторов, так и у арендодателей. Поэтому каждому из них следует тщательно анализировать сложившуюся арбитражную практику, чтобы нивелировать риски споров с налоговыми органами по тем или иным вопросам.

Рассмотрим общие положения об аренде.

В аренду может быть сдано имущество, которое в процессе использования не утратит и не изменит своих натурально-вещественных свойств. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое именно имущество подлежит передаче в качестве объекта аренды. Если по договору аренды невозможно определить, какое именно имущество передается в аренду, такой договор считается незаключенным и каких-либо прав и обязанностей у сторон такого договора не возникает.

Сдать имущество в аренду вправе только его собственник. Однако в качестве арендодателя может выступать также лицо, не являющееся собственником, но управомоченное собственником сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды следует помнить о соблюдении дополнительных условий в зависимости от объекта, подлежащего передаче в аренду. В частности, договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах, если он заключен на срок более года (п.2 ст. 609 ГК РФ).

Cрок аренды имущества определяется договором. Если в договоре срок не указан, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. При этом договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок.

За все недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель, даже если он не знал о них на момент заключения договора. Если арендатор после того, как принял имущество, обнаружил определенные недостатки, то он вправе:

  • потребовать от арендодателя их безвозмездного устранения;
  • самостоятельно исправить эти недостатки и потребовать возмещения своих расходов на их устранение одновременным платежом;
  • устранить недостатки своими силами и удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, уведомив об этом арендодателя. Арендатор также вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, при этом он может как устранять, так и не устранять выявленные недостатки;
  • не устранять недостатки, а расторгнуть договор.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества в том случае, когда эти недостатки были оговорены при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или передачи имущества в аренду.

Оплата коммунальных услуг арендатором

Договор аренды является возмездным. Размер арендной платы, срок платежей определяются договором. Кроме того, арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги по арендованному имуществу. Возможны несколько способов возмещения коммунальных расходов арендатором:

  • фиксированная арендная плата, в которую включена стоимость коммунальных платежей. Арендатор каждый месяц оплачивает арендодателю арендную плату в размере суммы, указанной в договоре;
  • арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей, в частности, постоянная арендная плата - это плата за площадь арендуемого помещения, переменная - плата за коммунальные услуги;
  • арендная плата без учета стоимости коммунальных услуг. Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами или в целях возмещения коммунальных расходов может быть использован агентский договор.

Арендная плата с учетом стоимости коммунальных услуг

Арендная плата с учетом коммунальных платежей вызывает меньше всего споров с налоговыми органами, но является менее выгодным вариантом. Стоимость некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а определить заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, не всегда возможно. Поэтому может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Учет у арендодателя. Арендная плата с учетом коммунальных платежей является доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду. Объектом налогообложения является реализация услуг по предоставлению имущества в аренду.

В данном случае вся сумма арендной платы - это оплата услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы и на всю сумму арендной платы выставить арендатору счет-фактуру. При этом выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю не нужно 1.

Что касается сумм НДС, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, то арендодатель может принять их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, поскольку услуги приобретаются для операций, облагаемых НДС (предоставление имущества в аренду) 2.

Учет у арендатора. Арендатор, оплачивая арендную плату, которая включает коммунальные платежи, возмещает арендодателю стоимость коммунальных расходов. Поскольку арендодатель выставил счет-фактуру на всю сумму арендной платы, то арендатор вправе принять к вычету всю сумму НДС, относящуюся к арендной плате, в том числе и по коммунальным услугам 3.

Таким образом, арендатор имеет право на вычет НДС, если арендная плата включает в себя постоянную и переменную часть, эквивалентную сумме коммунальных платежей.

Арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей

Данный способ возмещения коммунальных расходов арендодателя вызывал больше всего споров по вопросам принятия к вычету сумм НДС как арендодателем, так и арендатором. По мнению налоговых органов, до сих пор арендодатель вправе был:

  • принять к вычету только ту часть НДС, которая приходилась на долю потребленных им услуг;
  • НДС, который приходился на долю услуг, потребленных арендатором, включить в стоимость этих услуг;
  • предъявлять арендатору стоимость коммунальных услуг с учетом НДС (предъявленного коммунальными службами). Следовательно, арендатор также был не вправе применить вычет,...

Вы видите начало этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Жилой дом с нежилыми помещениями: услуги застройщика и НДС

На практике сложилась схема (корректность которой не является темой данной статьи), что доходом застройщика при передаче объекта долевого строительства дольщику признается стоимость его услуг, которые освобождаются от НДС (за исключением ситуации, когда передаются объекты производственного назначения). Чиновники и суд по-разному смотрят на вопрос о том, являются ли нежилые помещения в жилом доме производственными.

Соглашение об увольнении: налоги и взносы, быть или не быть

Размер пособия, выплачиваемого при увольнении по соглашению сторон, законодательно не утвержден. ТК РФ предоставляет возможность работодателю самостоятельно определить порядок его выплаты. Однако, когда вопрос жестко не регламентирован, появляется риск неблагоприятной трактовки таких выплат со стороны проверяющих (в частности, налоговых органов). Поэтому у многих работодателей возникают разнообразные вопросы: в каком размере такое выходное пособие облагается НДФЛ, как оно включается в базу по страховым взносам, учитывается ли оно при расчете облагаемой базы по налогу на прибыль.

Вопросы по применению ОКВЭД2 и ОКПД2

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД2) и Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности (ОКПД2) введены в действие с 1 февраля 2014 г. Изначально переходный период предполагалось установить на год, но впоследствии срок неоднократно сдвигался, и окончательное завершение переходного периода растянулось до 1 января 2017 г. За это время в оба классификатора было внесено множество изменений, касающихся классификационных группировок. Изучим разъяснения чиновников по их применению.

Переплата по налогу: как вернуть?

Причины, в результате которых организация переплатила налог, могут быть разными. Как правило, переплата образуется вследствие ошибки в расчете налога, которую бухгалтер обнаружил уже после подачи декларации. В этом случае, чтобы зафиксировать факт переплаты, требуется подать уточненную декларацию, которая, обратите внимание, сначала подвергнется камеральной проверке. Причем проверка будет проведена самым тщательнейшим образом, ведь в уточненке будет указана сумма налога, меньшая по сравнению с суммой, которая была указана в первичной декларации. Расскажем, на что обратить внимание в подобных ситуациях.

Справка о зарплате для центра занятости

Бывший сотрудник может обратиться в бухгалтерию с просьбой составить ему справку о средней заработной плате для представления в службу занятости. Какую форму справки следует использовать? Какие выплаты работнику и за какой период следует учитывать в данном случае? Автор на практическом примере рассматривает тонкости расчета среднего заработка, на основе которого центры занятости определяют размер пособия по безработице, а также стипендий, выплачиваемых уволенным из организаций лицам в период профессиональной ­подготовки, ­переподготовки и повышения квалификации.

Компенсация коммунальных расходов: позиция Минфина

На практике у компаний, заключивших договор аренды, постоянно возникает вопрос о порядке выплаты, а также налогового и бухгалтерского учета коммунальных платежей. Причем вопрос стоит остро как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете. А если учесть, что Министерство финансов никогда не относилось к данной проблеме однозначно, то запутаться можно довольно легко. Автор анализирует рекомендации Минфина, отмечая спорные моменты в позиции финансистов. Рассмотрен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате коммунальных платежей. Более того, автор не только раскрывает способы, которые используют на практике бухгалтеры при решении этой проблемы, но и дает свои рекомендации для минимизации потерь.

Служебное жилье: налоговые проблемы и их решение

Тема служебного жилья в настоящее время приобретает определенную актуальность, так как крупные государственные и коммерческие структуры перемещают работников определенных должностных категорий в регионах. Однако этот вопрос требует проработки в части налогообложения налогом на прибыль и НДФЛ.

Варианты передачи имущества, находящегося в собственности фирмы, другому лицу

Организация может передать имущество другой организации несколькими способами. В некоторых случаях это вынужденная мера (как, например, в случае реорганизации), в других – добровольная (договор купли-продажи или внесение имущества в уставный капитал). Подробно проанализированы перечисленные способы. В случае с реорганизацией рассказано, как оценить передаваемое имущество для целей бухгалтерского учета, каков порядок налогообложения и бухгалтерского учета у реорганизуемой организации и правопреемника. Описан порядок учета у учредителя (передающей стороны) и вновь созданной организации (принимающей стороны) в случае внесения взноса в уставный капитал. И, наконец, рассмотрен порядок передачи имущества по договору купли-продажи с налоговым и бухгалтерским учетом у продавца и покупателя. Кроме того, в двух последних случаях приводится не только порядок учета передачи здания, но и участка земли, на котором оно находится.