Бизнес-объекты, которые расположены на первых этажах жилых домов, сегодня не редкость. Значительный поток клиентов идет прямо с улицы, что весьма может увеличить выручку магазинов, ресторанов, мастерских, парикмахерских и иных коммерческих объектов. Вот только перед тем как начать бизнес, жилое помещение необходимо переустроить и перевести его в разряд нежилых. Выясним, как это правильно сделать. Не оставим без внимания и обратный перевод помещений: из нежилых в жилые.
Квартиры на первых этажах мало интересны в плане проживания, поскольку не позволяют их владельцам в полной мере насладиться тишиной и покоем. Однако в качестве мест размещения магазинов, ресторанов, мастерских, парикмахерских и иных коммерческих объектов такие квартиры вполне подходят. Это и неудивительно, поскольку значительный поток клиентов идет прямо с улицы, что способствует увеличению объема продаж и росту выручки. Для использования квартир на первых этажах под размещение торговых и иных объектов необходимо их переустроить и перевести в разряд нежилых помещений (коммерческой недвижимости). Расскажем, как это правильно сделать. А кроме того, рассмотрим и обратный перевод помещений: из нежилых в жилые.
В большинстве многоквартирных домов, которые строятся в настоящее время, первые этажи застройщики изначально планируют под нежилые помещения. В местах массового проживания людей они имеют высокую коммерческую привлекательность, поскольку расположены в «проходном» месте, что снижает издержки арендаторов на рекламу и продвижение бизнеса.
Однако коммерческие объекты можно размещать и в уже построенных многоквартирных домах, выкупая квартиры на первых этажах. Для этого помимо достижения договоренности о покупке и выполнении работ по переустройству помещения необходимо будет получить согласие местных органов власти в порядке, предусмотренном главой 3 ЖК РФ. Рассмотрим, как можно изменить целевое назначение жилого помещения на нежилое.
Оцените свои возможности
В первую очередь необходимо оценить, можно ли оборудовать доступ к переводимой квартире без использования помещений, которыми пользуются жильцы дома. Так, изолированный вход с улицы можно обустроить за счет разборки балкона или лоджии и оборудования лестницы, ведущей прямо в помещение. Если доступ к переводимому помещению без использования помещений, которыми пользуются жильцы дома, невозможен, то перевод жилого помещения в нежилое не допускается.
Все окна жилого помещения на первом этаже выходят прямо на тротуар, где расположена остановка общественного транспорта. В подобной ситуации оборудовать отдельный изолированный доступ в помещение с улицы невозможно, поскольку для этого нет места. Кроме того, будут созданы препятствия для людей, пользующихся общественным транспортом.
Доступ в такое помещение возможен только на общих основаниях – через входную дверь. Однако, чтобы попасть в это помещение, нужно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (лестницей в подъезде). Поскольку другой доступ в помещение оборудовать невозможно, перевести его в разряд нежилого не получится.
Если прямого доступа к переводимому помещению нет, то нужно разобраться с тем, есть ли техническая возможность его оборудовать. В приведенном примере с разбором балкона или лоджии такая возможность имеется. Но если они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, то предварительно придется получить согласие всех собственников квартир (ч. 1–3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Документы об их согласии нужно будет представить при обращении за переводом жилого помещения в нежилое (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2008 г., утвержден постановлением Президиума ВС РФ от 17.09.2008 (без номера)), ответ на вопрос № 4). Иначе рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в нежилое никто не станет (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2013 по делу № А39-1612/2012).
Помимо этого придется получать разрешение на проведение реконструкции и договариваться с собственником земельного...
