Top.Mail.Ru

Стоит ли связываться с «незавершенкой»

Наряду с обычной хорошо знакомой недвижимостью (зданиями, сооружениями, помещениями и т.п.) в обороте может участвовать такая специфическая вещь, как объект незавершенного строительства. Уже из названия видно, что такой объект не является недвижимостью в полном смысле этого слова. Так, его нельзя использовать по назначению: для проживания или размещения магазинов (офисов). Вместе с тем «незавершенка» имеет много общего с полноценной недвижимостью. Расскажем, что представляет собой объект незавершенного строительства с точки зрения закона, кто и как может им распоряжаться, когда и какие права на него можно ­зарегистрировать.

Помимо зданий, строений и сооружений на рынке недвижимости присутствуют и такие вещи, как объекты незавершенного строительства. Как следует из их названия, они не могут считаться полноценной недвижимостью, хотя во многом имеют сходный с ней правовой режим. О специфике данного объекта и о том, какие риски сопряжены с владением, пользованием и распоряжением им, ­расскажем в статье.

Специфический имущественный объект

Объект незавершенного строительства представляет собой незаконченный объект недвижимости с определенным уровнем готовности в процентном соотношении (например, 40–60%), строительство которого начато, но до конца не доведено (п. 10 ст. 1 Градостроительного ­кодекса РФ).

Поскольку строительство объекта не закончено, не выдается и разрешительная документация на его ввод в эксплуатацию. В связи с этим объект незавершенного строительства нельзя использовать по назначению: для размещения офисных или торговых площадей, для проживания граждан и т.д.

Такой объект также можно охарактеризовать как совокупность различного имущества (прав): право аренды застраиваемого земельного участка, строительные материалы, оборудование, инвентарь и др. Однако простую совокупность вещей и прав нельзя считать объектом незавершенного строительства, поскольку каждая вещь (право) может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота (например, право аренды земельного участка или строительные материалы). Чтобы ту или иную совокупность можно было рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства, она должна обладать определенными устойчивыми признаками, которые позволяют выделить ее среди иных объектов гражданского оборота.

Признаки «незавершенки»

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершено сооружение фундамента или аналогичные работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). А вот замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Такие разъяснения дал Пленум ВС РФ в п. 38 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса ­Российской Федерации».

Схожее положение содержится в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Там сказано, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте неполностью завершены фундаментные работы), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

На объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано право собственности. Этим он отличается, например, от простого замощения земельного участка асфальтом или щебнем при незначительной степени готовности (например, 1,18% – определение ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520). Иными словами, объект незавершенного строительства – это не простая совокупность инвентаря и материалов на стройплощадке, а объект недвижимости с фундаментом. Его можно визуально определить как будущую недвижимость.

Регистрация прав

Объект незавершенного строительства...

Вы видите начало этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Новые главы ГК РФ о недвижимости

C 1 сентября 2022 года первая часть ГК РФ дополнена двумя новыми главами: гл. 6.1 «Недвижимые вещи» и гл. 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Цель изменений – ​закрепить единые правила владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Мы подготовили обзор основных положений новых глав с комментариями эксперта. Поймете, как эти новшества соотносятся с ранее сложившейся судебной практикой. Рассказываем, какие признаки здания и сооружения теперь закреплены в законе, как определяется помещение, в чем различия между ними; каков порядок образования помещений и машино-мест, как теперь на законодательном уровне решается вопрос с их образованием в объектах незавершенного строительства; как регламентированы вопросы общего имущества, возникновения права собственности при создании объектов недвижимости. Также будете в курсе, как происходит прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.

История одного дела, или Как противостоять захвату дороги

В новостях то и дело можно прочитать о том, как дороги общего пользования оказываются в частных руках, из-за чего страдают остальные собственники близлежащих земель. Автор делится опытом ведения судебного дела, в котором жители одной из деревень Московской области столкнулись как раз с такой ситуацией, когда в частную собственность была неправомерно передана часть земельного участка, по которой проходила дорога общего пользования. Новый владелец сразу же оградил спорный участок забором, лишив всех возможности пользоваться дорогой, а также перекрыв проход в лес. Причем проблема оказалась глубже, чем можно было подумать на первый взгляд. Поэтому адвокат предостерегает читателей от опасности для местных жителей выкупа частным лицом муниципальных земель подобного рода, а также своим примером демонстрирует, как этому можно при необходимости противостоять. В статье также приведен текст ходатайства с вопросами для землеустроительной экспертизы.

Как взыскать неустойку с застройщика. Пошаговая инструкция

В условиях перманентного экономического кризиса застройщики все чаще нарушают сроки строительства объектов. С одной стороны, дольщик может войти в трудное положение застройщика и закрыть глаза на небольшую просрочку сдачи объекта. С другой стороны, наиболее пострадавшая сторона – ​это все-таки дольщик, который вложил свои (а чаще – ​заемные) средства и, очевидно, рассчитывал получить недвижимость к строго определенному времени. Смиряться с таким положением дел дольщикам не стоит, поэтому читайте, как получить от застройщика компенсацию за просрочку сдачи объекта. В вашем распоряжении будут также образцы претензии к застройщику и иска к нему о взыскании неустойки, заявлений: о выдаче исполнительного листа и о его предъявлении для взыскания, о возбуждении исполнительного производства, т. е. все, что нужно для успешного взыскания с застройщика неустойки.

Особенности отчуждения земель сельскохозяйственного назначения

Рост цен на зерно и так называемое продовольственное эмбарго (ответные санкции) вызвали ажиотаж на рынке земель сельхозназначения. В зависимости от региона за последние несколько лет цены на сельхозземли в России выросли на 30–150%. Скупать земли начали не только аграрии, но и финансовые организации. Отчуждение таких земель регулируется специальным законом. В статье рассказываем, какие особенности сделок по отчуждению земель устанавливает этот закон и как складывается судебная практика. В частности, узнаете, в каком виде можно продавать земельный участок; каков порядок образования земельного участка посредством выдела из общей долевой собственности; порядок продажи доли, если у участка менее или более 5 собственников; в какой форме заключать договор; какие другие особенности продажи необходимо учитывать. Приводим формулировки условий договора купли-продажи земельного участка под различные ситуации.

Как стать собственником имущества в силу приобретательной давности

По закону лицо, которое владеет чужим или бесхозным имуществом, по истечении определенного времени может стать его собственником. Но для этого придется обратиться в суд и доказать, что владение было добросовестным, открытым, непрерывным, и лицо относилось к имуществу как к своему собственному. Анализ судебной практики показывает, что сделать это бывает очень сложно. Когда можно обращаться с иском в суд? Кого привлекать в качестве ответчика и заинтересованного лица? Какие доказательства приводить? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Когда заказчик может отказаться от договора строительного подряда

Споры между заказчиками и исполнителями договоров строительного подряда – обычное дело. И это не удивительно, ведь стоимость работ обычно значительна для обеих сторон. Но, несмотря на обширную судебную практику, вопросов, касающихся договора строительного подряда, на практике возникает очень много. Один из главных – в каких случаях заказчик может отказаться от договора? Ответ на него вы найдете в статье.

Проектирование объектов капитального строительства как правовой процесс

Данная статья посвящена проблемам такой актуальной и в то же время неоднозначной теме, как проектирование. Вопросы проектирования являются основополагающими на начальном этапе реализации инвестиционного проекта строительства. Как будет выстроена цепочка взаимоотношений по проектированию, как правильно будут прописаны условия в договоре – от всего этого зависит итог выполнения работ по разработке проектной документации.

Электронные сервисы Росреестра

С каждым годом все большее количество различных государственных услуг предоставляется в электронном виде. Не стоит в стороне от этого процесса и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Через ее сайт можно получить больше десятка услуг, в т. ч. ознакомиться с информацией из ЕГРН, подать документы на госрегистрацию, посмотреть публичную кадастровую карту, проверить электронный документ, записаться на прием. Об этих и других электронных сервисах Росреестра читайте в статье.