В интервью нашему журналу эксперт в области правового регулирования строительства Ирина Дружинина расскажет, какую документацию необходимо подготовить, если вы хотите построить новый склад или сделать пристройку к магазину или офису; какими законодательными актами регулируется строительная деятельность, а также каковы перспективы развития законодательства в строительстве и проектировании.
По строительной отрасли кризис ударил в большей степени. Проблемы с изменением нормативно-правовых актов, финансированием, кадровыми перестановками в органах исполнительной власти, а также усложнение порядка регистрационных и согласовательных действий влечет непонимание правовой регламентации данной отрасли и срыв сроков строительства. Правовое регулирование строительства различается в Москве и регионах, однако есть общие каноны, позволяющие в укрепленном виде и с правовой точки зрения рассмотреть подготовку к строительно-монтажным работам, само строительство, а также оформление завершенного строительством объекта, так называемый «ввод объекта в эксплуатацию». С помощью нашего эксперта Ирины Дружининой разберемся в основных вопросах правовой регламентации строительства, а также узнаем, каковы перспективы нормативного регулирования данной отрасли хозяйства на 2011 год.
Ирина Дружинина – юрист, эксперт в области правового регулирования строительства и проектирования. Закончила юридический факультет Московского государственного университета путей сообщения, аспирантуру Института государства и права Российской Академии наук. Занимала должность начальника отдела общедоговорных-правовых отношений в ГК Мортон, затем развивала строительное направление в ГК ЕКА в должности начальника отдела правового обеспечения инвестиционно-строительной деятельности и земельно-имущественных отношений. В настоящее время выступает консультантом по вопросам строительства государственных объектов, в частности, по реализации городской программы «Народный гараж».
– Что необходимо юридическому лицу для осуществления строительной деятельности?
– До начала строительства нужно понять, кто будет осуществлять строительство – профессиональная генподрядная организация, обладающая соответствующими допусками СРО, или же юридическое лицо (заказчик) самостоятельно.
В первом случае заказчику строительства необходимо будет заключить договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ 1 или заключить договор с компанией, осуществляющей функции «профессионального заказчика» строительства 2. В градостроительном кодексе указано, что застройщик вправе привлечь для реализации строительства юридическое лицо или индивидуального предпринимателя-заказчика. Функции указанного участника строительства весьма неоднозначны. В общеправовом смысле «договор с заказчиком» – это агентский договор 3 или договор возмездного оказания услуг 4. Таким образом, заказчик оказывает услуги по консультации, координации и оценке рисков при строительстве объекта, получает от имени застройщика необходимые документы и определенные действия для реализации строительства. Заключив договор с заказчиком, можно избавиться от проведения тендеров на выбор подрядных организаций, а также избежать проблем, возникающих при проектировании и вводе завершенного строительством объекта в эксплуатацию.
В случае если в организации принято решение осуществлять строительство «собственными силами», то для выполнения строительно-монтажных работ юридическому лицу необходимо получить допуски на виды работ, которые юридическое лицо будет осуществлять. Для этого ему необходимо стать членом саморегулируемой организации (далее – СРО) 5. Но до того как юридическое лицо вступит в СРО, ему нужно будет внести «строительство» в основные виды деятельности Устава и получить дополнительный код ОКВЭД.
– Какие действия предшествуют началу строительно-монтажных работ?
– До начала выполнения строительно-монтажных работ необходимо определиться с земельным участком, понять, как именно он оформлен (по договору аренды или в собственность). Земельный участок, на котором будет осуществлено строительство, должен быть для этого пригоден, то есть иметь соответствующее целевое использование и вид разрешенного использования 6. Например, если вид разрешенного использования «под строительство автозаправочной станции», «автозаправочную станцию с мойкой и/или магазином» на этом земельном участке строить уже нельзя без изменения вида разрешенного использования, в порядке, установленном в действующем законодательстве РФ.
После того как с земельным участком разобрались, начинаются так называемые «предпроектные проработки», то есть согласование в местных органах исполнительной власти буклета, определяющего технические характеристики объекта строительства.
Уже на основании указанного буклета разрабатывается проектная...
