Top.Mail.Ru

Государственная регистрация договора аренды недвижимости

Для чего нужна государственная регистрация договора аренды недвижимости? Требуется ли она в каждом случае или есть исключения? Какие документы необходимо представить в случае регистрации договора? Что делать, если договор расторгнут? Какие документы следует подать для внесения записи в Единый государственный реестр прав в случае внесения изменений в договор аренды? Сколько стоит регистрация договора? Необходима ли доверенность от второй стороны, если договор регистрирует одна из сторон? Как делится пошлина между сторонами? На каких основаниях в регистрации договора аренды недвижимости может быть отказано? В течение какого срока необходимо зарегистрировать договор? Можно ли зарегистрировать договор аренды, предметом которого является самовольная постройка? Каким образом регламентируется аренда недвижимости, находящейся в государственной собственности? Где осуществляется госрегистрация договора аренды земли и на основании каких документов?

Для чего нужна регистрация?

Далеко не каждая компания сталкивается с государственной регистрацией договора аренды. Однако знать, что такое государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним, зачем она нужна, какие документы нужны для ее проведения, где и как ее провести, необходимо каждому руководителю: возможно, когда-то регистрировать договор аренды придется и вам.

Впервые вопрос о госрегистрации договора аренды может встать уже на стадии создания юридического лица. Ведь создание любой организации начинается практически с определения места нахождения юридического лица.

Судебно-арбитражная практика

Арбитры постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2008 г. № 09АП-3978/2008 по делу № А40-58753/07-72-373 отказали в удовлетворении заявления, обжалующего действия налогового органа по регистрации компании. Данное постановление явилось подтверждением позиции о важном значении договора аренды, прав, возникающих в соответствии с заключением и подтверждением правомочий по договору аренды офиса. Сведения, представленные для регистрации, признаны судом недостоверными.

Принимая указанное постановление, суд исходил из того, что место нахождения юридического лица имеет существенное юридическое значение, им определяется место исполнения обязательств, место уплаты налогов, подсудность споров.

Указание недостоверных сведений в учредительных документах юридического лица затрагивает экономические интересы неопределенного круга лиц, которые могут вступить в отношения с обществом, не осуществляющим деятельность по указанному в учредительных документах адресу, препятствует надлежащему осуществлению налогового контроля.

Как следует из материалов дела, в заявлении о государственной регистрации, поданном в налоговую инспекцию, в качестве местонахождения ООО заявителем указан адрес, помещение по которому, по имеющимся у госоргана сведениям, сдается Департаментом имущества города Москвы в аренду общественной организации ветеранов на основании заключенного и зарегистрированного договора аренды.

Рыночная экономика, в которой наша страна пытается жить, затрагивает все сферы деятельности человека. Рынок недвижимости является одним из самых весомых в структуре экономики. Государственная регистрация как раз и является той юридической базой, на основе которой должен существовать и развиваться рынок недвижимости в России. Государственная регистрация призвана стабилизировать экономику того или иного региона, упорядочить оборот недвижимости, обеспечить защиту прав и законных интересов правообладателей в сфере недвижимости. Кроме того, государственная регистрация договора аренды позволяет определить правомерность поведения субъектов договора – арендатора и арендодателя в сфере недвижимости, повышать эффективность борьбы с криминальными проявлениями в данной области.

Не так давно в предпринимательской среде появилось понятие «адреса массовой регистрации». Оно означает заключение нескольких договоров аренды недвижимости несколькими арендаторами с одним и тем же арендодателем на аренду одного-единственного помещения. Естественно, находиться по одному адресу одновременно 100 компаний не могут. То есть налицо недостоверная информация о местонахождении компании. Крайне негативно к данной ситуации относятся налоговые органы.

Также, согласно пункту 5.2 статьи 7 закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», кредитные организации вправе отказаться от заключения договора банковского счета (вклада) с юридическим лицом в случае отсутствия по своему местонахождению юридического лица, его постоянно действующего органа управления.

Пример 1

Чтобы избежать негативных последствий, взяв в аренду офис, являющийся «адресом массовой рассылки», до заключения договора, ООО «Восток и К» обратилось с заявлением о получении выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью предварительной проверки помещения, предлагаемого им в аренду.

Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, будь то купля-продажа или регистрация договора аренды, включает:

  • обращение заявителя за регистрацией права на недвижимость (сделки) со всеми необходимыми документами;
  • правовую экспертизу представленных документов;
  • выявление оснований для отказа в регистрации;
  • внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Справка

С 1 января 2005 года в Москве регистрацией прав на недвижимость занимается Главное управление Федеральной регистрационной службы по Моск ве, которое было создано вместо Москомрегистрации, согласно приказу Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 г. № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Управление нужно обращаться по адресу: Москва, ул. Большая Тульская, д. 15.

В общей сложности в Москве 32 подразделения Управления занимаются регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И что важно, нет территориальной привязки: гражданин или организация могут обратиться в любую приемную, независимо от того, где находится арендуемая недвижимость.

Предоставление документов на государственную регистрацию договора аренды возможно только лично либо через представителя с обязательным оформ лением нотариально удостоверенной доверенности. Ни заказным письмом, ни письмом с уведомлением о вручении, ни тем более ценным письмом подать документы на регистрацию невозможно.

Какие документы представлять?

Государственной регистрации подлежит договор государственной аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года. Приказом № 54 от 29.03.2007 г. Управлением Федеральной Регистрационной службы по Москве «Об утверждении порядка приема документов на государст венную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» для государственной регистрации договоров аренды недвижимости определен следующий перечень документов:

  1. Договор аренды.
  2. Решение полномочных органов организаций – участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством).
  3. Акт приема-передачи объекта (в случае, если он является неотъемлемой частью договора).

Также подлежат государственной регистрации и дополнительные соглашения к данному договору. Для их регистрации требуются следующие документы:

  1. Дополнительное соглашение.
  2. Все уставные документы юридического лица.
  3. Технический паспорт арендуемого помещения.

Обратиться за регистрацией дополнительного соглашения к договору может любая из сторон.

Несколько иначе определен перечень документов, представляемых для регистрации договоров...

Вы видите начало этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Реверсивные обязательства

Что такое реверсивные (обратные) обязательства при прекращении гражданско-правового договора, когда они возможны. Какие правила к ним применяются. На что могут рассчитывать стороны в случае банкротства продавца (поставщика) в части обратных обязательств. Почему для реверсивных обязательств важен баланс интересов сторон договора и когда продавец (поставщик) может потребовать от покупателя возмещения стоимости износа имущества за время его использования последним. Даем советы, что включить в договор, чтобы обезопасить свои интересы в случае его расторжения и возникновения реверсивных обязательств.

Как борются с навязыванием потребителям дополнительных услуг

На практике компании сплошь и рядом навязывают потребителям дополнительные платные услуги с целью получения максимальной выручки. Между тем потребитель не должен быть ограничен в выборе заказываемых услуг и всегда вправе отказаться от получения тех платных услуг, которые не представляют для него интереса. Объясняем, как потребителю защищать себя в подобных случаях и какие правовые инструменты для этого можно использовать. В частности, разбираем разные ситуации с навязыванием дополнительных медуслуг (в том числе когда речь идет о платных услугах при обращении за медпомощью в рамках ОМС) и услуг страхования. Статья поможет и компаниям, которые оказывают потребителям услуги, – ​избежать рисков привлечения к ответственности по основаниям, по которым судебной практикой уже давно выработаны свои подходы.

Риски криптовалютных операций

Несмотря на то что вопросы оборота криптовалюты в нашей стране прямо не урегулированы законом, она под запрет не подпадает. Не установлено законодательством и ограничений на владение «криптой». А вот использовать ее как средство платежа в России нельзя. Вместе с тем в судебной практике то и дело встречаются споры, из которых становится ясно, в каких делах информация о криптокошельках важна; почему нельзя взыскать упущенную выгоду и вернуть «входной» НДС, если вы занимаетесь майнингом криптовалюты. Автор анализирует судебную практику, предостерегая от рисков.

Оспаривание встречных требований в делах о банкротстве

От банкротства не защищена ни одна компания. Поэтому так важно еще на стадии заключения хозяйственных договоров просчитывать риски оспаривания сделок в случае несостоятельности. Особое внимание следует уделять встречным требованиям. Разъясняем, в чем отличие зачета от сальдирования, какие доказательства нужно собирать кредиторам и должникам, чтобы в дальнейшем успешно защитить свою позицию в суде. Рассказываем о свежей позиции Верховного Суда РФ, касающейся допустимости проведения зачета после возбуждения дела о банкротстве, и рисках, с этим связанных.

Ошибка в договоре: что делать?

Какова правовая природа ошибок, допускаемых в договорах? Какие ошибки наиболее часто встречаются при заключении договора? Какие последствия влечет ошибка вследствие введения в заблуждение и по неосторожности? Чем отличается опечатка от других видов ошибок? Как избежать ошибок в договорах и как их не допустить? Об этом читайте в статье.

Условие об оплате: как правильно прописать в договоре

Порядок оплаты по гражданско-правовому договору – ​это согласованный сторонами способ расчетов за выполнение обязательств. Условие об оплате является одним из ключевых в договоре. Поэтому важно уделить ему особое внимание на этапе оформления сделки. В статье разбираем различные формулировки условий договора об оплате, в том числе об авансировании, коммерческом кредите, постоплате, расчетах наличными и абонентской плате.

Как изменить договор, если изменились обстоятельства

При заключении договора предвидеть изменение обстоятельств в будущем не всегда возможно: пандемия, санкции, экономический кризис, резкое изменение курса валюты, банкротство контрагента или неисполнение им обязательств по договору может здорово подорвать исполнение договора, обнулить к нему интерес на прежних условиях. В ряде случаев законом предусмотрена возможность изменения или расторжения договора, в т. ч. в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Как это сделать и потребуется ли обращаться в суд – ​читайте в этой статье. Узнаете и о том, в каких случаях о последствиях мер, применяемых властями в связи с распространением коронавирусной инфекции, можно говорить как о форс-мажоре.

Договор взаимного оказания услуг

В данной статье раскрывается понятие договора «взаимного оказания услуг», рассматривается соотношение такого договора с бартерными сделками. Вы узнаете, как правильно оформить договор, какие условия должны в нем содержаться, как происходит отчет о выполнении обязательств по договору. Кроме того, наше издательство с удовольствием представляет образец договора взаимного оказания услуг, который использует в своей деятельности.