• Журнал «Арсенал предпринимателя» январь 2014

Зачет стоимости возведенной недвижимости при УСН

  • 0 комментариев
  • 2769 просмотров
Полистать демо-версию печатного журнала
Автор ответа:
ИП, применяющий УСН с объектом обложения «доходы минус расходы», в 2013 году построил хозспособом нежилое здание, которое планирует сдавать в аренду. Документы на регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости переданы в регистрирующий орган в I квартале 2013 года. В том же квартале право собственности зарегистрировано. Стоимость объекта недвижимости не включалась в состав расходов для целей налогообложения в 2013 году. Затем, до момента ввода здания в эксплуатацию, ИП решил продать одну половину здания, другую половину сдавать в аренду.
Может ли индивидуальный предприниматель при расчете УСН за 2013 год учесть стоимость данного объекта недвижимости, при этом 1/2 долю расходов учесть как расходы на приобретение основного средства, а 1/2 – как себестоимость реализованных товарно­материальных ценностей?


Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее – налог), являются доходы индивидуального предпринимателя, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Закрытый перечень расходов, которые могут быть учтены при формировании налоговой базы по налогу, приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Так, для целей исчисления налога могут быть учтены:

  • расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
  • материальные расходы (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
  • расходы на оплату труда (подп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
  • расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом квалификация и порядок признания произведенных расходов зависят от квалификации объекта, на приобретение (создание, изготовление) которого они были направлены.

Для целей главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей. Амортизируемым имуществом, в свою очередь, признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). При этом самостоятельно созданное с целью реализации имущество для целей главы 26.2 НК РФ следует рассматривать в качестве готовой продукции, являющейся разновидностью товаров.

С учетом изложенного полагаем, что если часть созданного индивидуальным предпринимателем здания до момента ввода его в эксплуатацию было решено продать и она фактически не использовалась им впоследствии для реализации товаров (работ, услуг) или для управленческих целей, то ее можно рассматривать в качестве готовой продукции, а не объекта основных средств. Данная позиция косвенно подтверждается и выводами, содержащимися в письмах Минфина России от 01.02.2008 № 03-11-04/2/25, от 11.07.2007 № 03-11-05/148.

В этом случае расходы на строительство указанной части здания должны признаваться при расчете налоговой базы по налогу по правилам, предусмотренным п. 2 ст. 346.16 НК РФ, в том числе для отдельных видов затрат, поименованных в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, например, материальных расходов, расходов на оплату труда, то есть в тех отчетных (налоговых) периодах, к которым относятся даты их признания.

В то же время индивидуальный предприниматель может учесть указанные расходы в 2013 году в случае, если в периодах, в которых должны были быть учтены соответствующие расходы, имела место излишняя уплата налога (абз. 3 п. 1 ст. 54 НК РФ).

При этом произведенные индивидуальным предпринимателем расходы должны отвечать критериям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Считаем, что нормы подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ в этом случае не применяются, поскольку фактически часть здания, предназначенная для продажи, не приобреталась индивидуальным предпринимателем.

Расходы же на строительство части здания, предназначающейся для предоставления в аренду, а не для реализации, по нашему мнению, являются расходами на сооружение (изготовление) основного средства, что предполагает их признание при расчете налога по правилам, установленным п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Согласно подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на сооружение (изготовление) основных средств, осуществленные налогоплательщиком в период применения УСН, принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. Следует обратить внимание, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах в соответствии со ст. 346.16 НК РФ с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

При этом в течение налогового периода данные расходы принимаются за отчетные периоды равными долями (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Отчетными периодами по налогу признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2 ст. 346.19 НК РФ).

Подпунктом 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы на изготовление основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. Указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

Расходы на сооружение (изготовление) основных средств также должны отвечать требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Следовательно, индивидуальный предприниматель вправе учесть расходы на строительство части здания, предназначенной для предоставления в аренду, в течение 2013 года при выполнении всех предусмотренных для этого нормами главы 26.2 НК РФ условий.

В то же время нормы главы 26.2 НК РФ не регламентируют порядка распределения расходов, связанных со строительством здания в ситуациях, аналогичных с рассматриваемой, на расходы, связанные с изготовлением готовой продукции (товара), и на расходы, связанные с сооружением (изготовлением) основного средства. Поэтому такую методику индивидуальному предпринимателю следует разработать самостоятельно, например, пропорционально площади соответствующих частей здания в его общей площади, и закрепить ее в учетной политике для целей налогообложения.

Официальных разъяснений и материалов арбитражной практики по данному вопросу нами не обнаружено.

Напоминаем, что индивидуальный предприниматель может обратиться за соответствующими разъяснениями в налоговый орган или Минфин России (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  нет голосов

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.