Top.Mail.Ru

В отношении помещения, сданного в субаренду, по соглашению сторон досрочно прекращается договор аренды, после чего это помещение переходит к новому собственнику. Может ли субарендатор заключить с новым собственником договор аренды?

Вопрос
Помещение сдано в аренду на срок менее года, арендатор, в свою очередь, сдал это помещение в субаренду. От арендодателя помещение переходит к новому собственнику. Договор аренды был прекращен досрочно по соглашению арендатора и арендодателя до перехода права собственности на объект аренды к новому собственнику. Имеет ли право субарендатор заключить с новым собственником договор аренды данного помещения? Если да, то на каких условиях?
Отвечает

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: субарендатор имеет право на заключение с новым собственником договора аренды находившегося в субаренде помещения на условиях прекращенного договора аренды и в пределах оставшегося срока субаренды.

Обоснование вывода

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, его досрочное прекращение влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Приведенная норма не конкретизирует, к какому лицу субарендатор вправе обратиться с соответствующим требованием. Очевидно, что таким лицом может быть только собственник объекта аренды либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). По смыслу п. 1 ст. 618 ГК РФ обязанность заключить договор аренды в приведенных обстоятельствах возникает у собственника не в силу только прекращения договора аренды, а лишь в случае обращения лица, пользовавшегося соответствующим имуществом на основании договора субаренды, с требованием о заключении договора.

Гражданское законодательство не содержит положений, в соответствии с которыми переход права собственности на вещь, в отношении которой бывший субарендатор обладает правом предъявить требование, указанное в п. 1 ст. 618 ГК РФ, мог бы рассматриваться в качестве основания для прекращения этого права бывшего субарендатора. Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ направлены на защиту прав субарендатора и сформулированы императивно, не обусловливая возможность реализации субарендатором его права на получение имущества в аренду какими-либо дополнительными обстоятельствами (в том числе условием о сохранении права собственности на объект аренды за бывшим арендодателем).

Поэтому требование о заключении договора аренды имущества, находившегося в субаренде, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды бывший субарендатор вправе предъявить и новому собственнику имущества. При ином подходе следовало бы признать, что наличие субъективного права у бывшего субарендатора поставлено в зависимость исключительно от действий третьих лиц, что очевидным образом не соответствует приведенным положениям ГК РФ. Если новый собственник уклоняется от заключения договора аренды с бывшим субарендатором на условиях прекращенного договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

К сожалению, правоприменительная практика по этому вопросу немногочисленна, однако обнаруженные нами судебные акты подтверждают выраженное выше мнение. Так, Арбитражный суд Томской области в решении от 10.08.2012 по делу № А67-3276/2012 указал на то, что субарендатор вправе требовать заключения договора аренды вне зависимости от перехода права собственности на имущество к лицу, не являвшемуся стороной арендных правоотношений, а Арбитражный суд Свердловской области в решении от 23.09.2013 по делу № А60-21882/2013 отметил, что формальное отсутствие обременений в отношении приобретенного имущества не освобождает нового собственника от обязанности соблюдения п. 1 ст. 618 ГК РФ.

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Подскажите, пожалуйста, как устроить на работу постоянно проживающего иностранца (гражданина Казахстана)?

Подскажите, пожалуйста, как устроить на работу постоянно проживающего иностранца (гражданина Казахстана)? Какие документы для трудоустройства нужны? И нужно ли составлять дополнительный договор для иностранцев?

Когда необходимо произвести оплату, если установленная договором дата является нерабочей?

Согласно договору срок оплаты услуг – ​не позднее 9 марта. 8–10 марта – ​выходные дни. Будет ли в таком случае оплата перенесена на первый рабочий день? Или заказчик обязан будет оплатить услуги до 8 марта, а в случае неоплаты исполнитель вправе не оказывать услуги?

Распространяются ли на дочернее общество внутренние акты основного?

Должно ли дочернее общество руководствоваться внутренними актами (положениями, регламентами) органов управления основного общества?

Является ли заявление о применении срока исковой давности признанием иска?

Ответчик в арбитражном суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности, а о том, что сделки не совершал, он не заявлял. Суд исковую давность не применил. В апелляции ответчик заявил, что сделки не совершал, суд посчитал факт доказанным. Является ли заявление о применении срока исковой давности признанием иска?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

По контракту 2023 года обязательства исполнены с просрочкой. Можно ли списать неустойку по нему по постановлению Правительства РФ № 783?

Возможно ли списание неустойки по контракту, заключенному в 2023 году по постановлению Правительства РФ от 04.07.2018 № 783, при условии, что обязательства исполнены в полном объеме с просрочкой (пени – ​менее 5%), а срок действия контракта – ​до 31.12.2023?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?