• Журнал «Юридический справочник руководителя» сентябрь 2015

Какую процедуру необходимо соблюсти при заключении сделки купли-продажи между ООО (нерезидент), которому принадлежит нежилое недвижимое имущество, и ООО (зарегистрировано в Республики Крым)?

  • Рейтинг 5
  • 0 комментариев
  • 2195 просмотров
Полистать демо-версию печатного журнала
Автор ответа:
Организация «А» – общество с ограниченной ответственностью, не стоящее на учете в налоговой службе в Российской Федерации (нерезидент), желает продать коммерческое (нежилое) недвижимое имущество, принадлежащее ей на праве собственности, организации «Б» – обществу с ограниченной ответственностью, зарегистрированному в Российской Федерации (Республика Крым). Недвижимое имущество из правоустанавливающих документов российского образца имеет кадастровый паспорт, остальные правоустанавливающие документы оформлены по законам страны регистрации (Украины).
Какова процедура осуществления такой сделки купли-продажи недвижимого имущества? Каков перечень документов, необходимых для ее совершения? Существует ли необходимость проведения какой-либо оценки продаваемого недвижимого имущества и существует ли ограничение по минимальной цене его продажи, если между сторонами достигнуто соглашение о цене сделки?


В первую очередь отметим, что в силу п. 1 ст. 1186, п. 2 ст. 1213 ГК РФ к договорам в отношении находящегося на территории РФ недвижимого имущества, стороной которых является иностранное юридическое лицо, применяется российское право. Следовательно, порядок совершения сделки, приобретения права собственности на недвижимое имущество в настоящей ситуации определяется гражданским ­законодательством РФ.

К договору купли-продажи недвижимости применяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не предусмотренной этими ­правилами, – общие положения о купле-продаже (параграф 1 той же ­главы).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Иные способы заключения договора в письменной форме, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ, к нему не применяются. Несоблюдение формы договора продажи ­недвижимости влечет его недействительность.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений) являются предмет договора и цена отчуждаемого имущества (ст. 554 и 555 ГК РФ). В соответствии со ст. 554 ГК РФ согласование условия о предмете договора достигается путем указания в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не ­считается заключенным.

Обратите внимание, при заключении договора продажи недвижимости, как и любого гражданско-правового договора, его условия согласуются сторонами на основе закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 421 ГК РФ), в соответствии с которым они вправе определить условия договора по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Это относится и к цене договора. По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в случаях, предусмотренных законом, применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то ­государственными органами и (или) органами местного ­самоуправления.

Положения ГК РФ не предусматривают каких-либо ограничений в отношении цены договора продажи недвижимости. Следовательно, цену такого имущества стороны, являющиеся коммерческими организациями, могут определить по своему усмотрению. Определенные ограничения в этом аспекте могут следовать лишь из недопустимости дарения в отношениях между коммерческими организациями (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ): совершение сторонами сделки купли-продажи недвижимости по явно заниженной цене может свидетельствовать об отсутствии реального намерения заключить договор продажи недвижимости и прикрывать дарение этого имущества (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу № А67-4855/2007).

Что касается оценки продаваемого имущества, заметим, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Поскольку в настоящей ситуации недвижимое имущество не принадлежит ни Российской Федерации, ни ее субъектам или муниципальным образованиям, привлекать оценщика для определения стоимости предмета ­договора стороны не обязаны.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории Республики Крым, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) с учетом особенностей, установленных нормативными правовыми актами Республики Крым (ч. 1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения ­Севастополя», далее – Закон № 6-ФКЗ).

Обратите внимание, согласно ч. 1 ст. 8 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее – Закон № 38-ЗРК) к правам, ограничениям (обременениям) прав на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ (далее – ранее возникшие права), применяется порядок их государственной регистрации, предусмотренный Законом № 122-ФЗ, с учетом особенностей, установленных той же ­статьей.

Частью 3 ст. 8 Закона № 38-ЗРК предусмотрено, что правила об обязательной государственной регистрации ранее возникшего права при государственной регистрации перехода данного права или совершенной после вступления в силу Закона № 6-ФКЗ сделки с объектом недвижимого имущества, установленные п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ, не ­применяются к ранее возникшим правам иностранных юридических лиц.

Из этой нормы следует, что при переходе права собственности на недвижимое имущество, которое возникло у иностранного юридического лица до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ, по сделке, совершенной после вступления в силу этого Закона, регистрировать такое право в ­порядке, предусмотренном Законом № 122-ФЗ, не требуется.

На территории Республики Крым регистрирующим органом является Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (п. 4.2 Положения о Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (утв. ­постановлением Совета министров Республики Крым от 27.06.2014 № 164)).

В соответствии с п. 6 Административного регламента Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по оказанию государственных услуг по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Государственного Комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 05.09.2014 № п/28) на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество в результате совершения сделки купли-продажи представляются следующие ­документы:

  • заявление о государственной регистрации прав (составляется в одном экземпляре-подлиннике и подписывается заявителями ­(представителями сторон сделки));
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ об уплате государственной пошлины (ее размер для организаций составляет 22 000 руб. – подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Однако представление этого документа не является обязательными, если сведения об уплате государственной пошлины содержатся в Государственной информационной системе о государственных и ­муниципальных платежах (п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ);
  • документы, подтверждающие полномочия представителей сторон сделки, включая нотариально удостоверенную доверенность (см. также п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ), документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без ­доверенности;
  • договор продажи недвижимости (представляется в двух экземплярах- подлинниках).

По желанию заявителя на государственную регистрацию может быть представлен кадастровый паспорт недвижимого имущества.

В подтверждение полномочий лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (директора, генерального директора и т.п.), в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрирующий орган), помимо предъявления документа, удостоверяющего личность этого лица, представляются учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов. Это верно для случаев, когда лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени стороны сделки, лично обращается в регистрирующий орган (см. также п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

В зависимости от особенностей конкретной ситуации может возникнуть необходимость представить в регистрирующий орган и другие документы (например, согласие залогодержателя на совершение сделки купли-продажи, если отчуждаемое имущество находится в залоге).

В заключение отметим, что в случае, если договор купли-продажи недвижимости для покупателя – общества с ограниченной ответственностью является крупной сделкой, для заключения такого договора требуется принятие общим собранием участников общества решения о его одобрении. Крупная сделка, совершенная с нарушением этого требования, может быть признана недействительной по иску общества или его участника (ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об ­обществах с ограниченной ответственностью»).

Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  1 голос

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.