Top.Mail.Ru

Можно ли включить в договор купли-продажи недвижимого имущества условие об оставлении 100% суммы обеспечительного платежа у продавца в случае расторжения договора по причине неуплаты цены сделки покупателем?

Вопрос
Будет ли являться законным в соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ условие договора купли-продажи недвижимого имущества об оставлении 100% суммы обеспечительного платежа у продавца в случае расторжения договора по причине неуплаты цены сделки покупателем? Если да, то необходимо ли в договоре указывать, что оставляемая за продавцом сумма обеспечительного платежа при ­расторжении договора является неустойкой?
Отвечает

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: условие договора купли-продажи недвижимого имущества об оставлении 100% суммы обеспечительного платежа у продавца в случае расторжения договора по причине неуплаты цены сделки покупателем не противоречит законодательству. При этом все же представляется целесообразным прямо указывать в соглашении сторон, что сумма обеспечительного платежа по договору купли-продажи остается у продавца в качестве штрафа за нарушение обязательств со стороны покупателя.

Обоснование позиции

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, такими способами, как неустойка и обеспечительный платеж.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее ­исполнение ­обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 381.1 ГК РФ предусмотрено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего ­обязательства ­(абзац второй указанного пункта).

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором п. 1 той же статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это положение ­применимо и к договору продажи недвижимости (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

По общему правилу при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, при прекращении обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества обеспечительный платеж, обеспечивавший исполнение обязательств покупателю по этому договору, подлежит возврату продавцом. Однако правило п. 2 ст. 381.1 ГК РФ с учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ) позволяет сторонам договора купли-продажи договориться об иных последствиях расторжения договора в отношении суммы обеспечительного платежа. В частности, соглашение сторон, которое может быть выражено и в самом договоре купли-продажи, может содержать условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается покупателю, а остается за продавцом. Поскольку стороны связывают оставление обеспечительного платежа за продавцом с неисполнением покупателем обязанностей по договору, послужившим основанием для его расторжения, сумма обеспечительного платежа при таких обстоятельствах фактически приобретает характер договорной неустойки (штрафа). Судебная практика в большинстве случаев признает такое условие правомерным (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 № Ф04-3145/12, ФАС Уральского округа от 14.10.2010 № Ф09-8188/10-С6, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 № 11АП-18488/14, Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 № 09АП-27724/12). При этом судьи отмечают, что подобное условие договора направлено на внесудебное взыскание неустойки, что не противоречит ст. 330 и 421 ГК РФ ­(постановление ФАС Московского округа от 22.01.2014 № Ф05-17492/13).

Отметим, что судебная практика по вопросу о правомерности удержания суммы обеспечительного платежа в качестве неустойки сформировалась еще до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ (вступил в силу 1 июня 2015 г.), в соответствии с которым в ГК РФ были внесены положения об обеспечительном платеже как способе обеспечения исполнения обязательств, причем выводы судей касались, в основном, правоотношений по договорам аренды. Однако, на наш взгляд, нет никаких оснований не применить ту же правовую позицию и к обязательствам по договору купли-продажи, обеспечиваемым внесением обеспечительного платежа в правоотношениях, возникших после 1 июня 2015 г., так как с этой даты произошло лишь законодательное закрепление указанного способа обеспечения исполнения обязательств, который широко применялся на практике и ранее, что допускалось в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ. Таким образом, стороны могут придать обеспечительному платежу характер неустойки, связав оставление его за собой со стороны продавца с неисполнением покупателем обязательств по договору купли-продажи. Отметим, что это обстоятельство само по себе не лишает покупателя права в случае возникновения спора, разрешаемого в судебном порядке, заявить об уменьшении неустойки как явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ) и истребовать с продавца соответствующую часть суммы неустойки в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ, п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81).

Полагаем, что при решении вопроса о том, является ли оставление продавцом за собой суммы обеспечительного платежа способом уплаты неустойки, суд в спорной ситуации будет исходить из условий договора при их толковании по правилам ст. 431 ГК РФ. При этом, по нашему мнению, правовое значение имеет не столько использование в договоре понятия «неустойка», сколько возможность с учетом условий договора прийти к выводу о том, что, согласовывая упомянутое условие, стороны имели в виду именно взимание с покупателя суммы неустойки (штрафа) за нарушение договорных обязательств. Обратим внимание, что в некоторых случаях суды приходят к выводу о том, что для удержания неустойки из суммы обеспечительного платежа (взноса) стороны прямо и однозначно должны определить в договоре, что обеспечительный платеж является неустойкой (штрафом), которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (постановление ФАС Поволжского округа от 19.05.2010 по делу № ­А55-23741/2009).

Поэтому представляется целесообразным в ситуациях, подобных рассматриваемой, все же прямо указывать в соглашении сторон, что сумма обеспечительного платежа по договору купли-продажи остается у ­продавца в качестве штрафа за нарушение обязательств со стороны ­покупателя.

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Подскажите, пожалуйста, как устроить на работу постоянно проживающего иностранца (гражданина Казахстана)?

Подскажите, пожалуйста, как устроить на работу постоянно проживающего иностранца (гражданина Казахстана)? Какие документы для трудоустройства нужны? И нужно ли составлять дополнительный договор для иностранцев?

Когда необходимо произвести оплату, если установленная договором дата является нерабочей?

Согласно договору срок оплаты услуг – ​не позднее 9 марта. 8–10 марта – ​выходные дни. Будет ли в таком случае оплата перенесена на первый рабочий день? Или заказчик обязан будет оплатить услуги до 8 марта, а в случае неоплаты исполнитель вправе не оказывать услуги?

Распространяются ли на дочернее общество внутренние акты основного?

Должно ли дочернее общество руководствоваться внутренними актами (положениями, регламентами) органов управления основного общества?

Является ли заявление о применении срока исковой давности признанием иска?

Ответчик в арбитражном суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности, а о том, что сделки не совершал, он не заявлял. Суд исковую давность не применил. В апелляции ответчик заявил, что сделки не совершал, суд посчитал факт доказанным. Является ли заявление о применении срока исковой давности признанием иска?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

По контракту 2023 года обязательства исполнены с просрочкой. Можно ли списать неустойку по нему по постановлению Правительства РФ № 783?

Возможно ли списание неустойки по контракту, заключенному в 2023 году по постановлению Правительства РФ от 04.07.2018 № 783, при условии, что обязательства исполнены в полном объеме с просрочкой (пени – ​менее 5%), а срок действия контракта – ​до 31.12.2023?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?