• Журнал «Юридический справочник руководителя» май 2016

Какой договор следует заключить с собственником вышки сотовой связи в связи с использованием части крыши здания, на которой она установлена?

  • 0 комментариев
  • 1817 просмотров
Полистать демо-версию печатного журнала
Автор ответа:
На крыше здания год назад размещена вышка для сотовой связи. Договор с собственником вышки не заключался.
Здание, в котором размещается учреждение, закреплено за ним на праве оперативного управления (согласие учредителя (собственника здания) на ­заключение договора ожидается).
Какой договор следует заключить с собственником вышки сотовой связи в связи с использованием части крыши здания (договор аренды или договор ­возмездного оказания услуг)?


Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: правоотношения из договора, предусматривающего предоставление во временное пользование части крыши здания для размещения вышки сотовой связи (иного оборудования), регулируются нормами о договоре аренды.

Обоснование вывода

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Очевидно, что отношения, связанные с предоставлением права пользования имуществом (в том числе отдельными конструктивными частями этого имущества), не укладываются в предмет договора возмездного оказания услуг, поскольку не предполагают совершения обязанным лицом каких-либо содержательных действий в ­интересах лица, в чье пользование предоставляется имущество.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату, регулируются нормами о договоре аренды (ст. 606 ГК РФ). В то же время ст. 607 ГК РФ устанавливает, что объектами аренды могут быть только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), не ­упоминая о том, что предметом договора аренды может быть и часть вещи.

Таким образом, хотя отношения по возмездному пользованию частью вещи по своей природе тождественны арендным, буквальное содержание норм ГК РФ об аренде не позволяет распространить эти нормы на такие отношения. В связи с этим в судебной практике долгое время был распространен подход, в соответствии с которым договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (например, часть крыши), не является договором аренды, а представляет собой непоименованный договор (не предусмотренный законом или иными правовыми актами) (п. 2 ст. 421 ГК РФ), к правоотношениям из которого применяются общие положения об обязательствах и договорах и условия самого договора, а не нормы части второй ГК РФ об отдельных видах обязательств (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)).

Позднее ВАС РФ уточнил свою правовую позицию, указав, что к таким договорам по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению ­положения гражданского законодательства о договорах аренды (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Наконец, в более позднем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум ВАС РФ изменил ранее описанную правовую позицию, разъяснив, что ст. 607 ГК РФ не препятствует заключению такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 указанного постановления). Тем самым Пленум ВАС РФ окончательно признал, что предметом аренды могут быть и части вещи (в том числе, например, крыша здания или ее часть). Соответствующее толкование норм права является актуальным (см., например, определение ВС РФ от 22.06.2015 № 301-КГ15-6004, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2015 № 05АП-5287/15) и обязательно для арбитражных судов (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон “Об арбитражных судах в Российской Федерации” и статью 2 Федерального конституционного закона “О Верховном Суде Российской Федерации”»). Таким образом, указанные в вопросе отношения, если они предполагают внесение платы за размещение оборудования, должны быть урегулированы договором аренды.

В заключение напомним, что договоры аренды и иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, должны заключаться с соблюдением порядка, установленного Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Согласно ч. 1 и 3 ст. 17.1 этого закона любые договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления автономным учреждениям, должны заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением случаев, указанных в самом этом законе. Кроме того, распоряжение недвижимостью, находящейся в оперативном управлении автономного учреждения (в том числе передача ее в аренду), возможно только с согласия учредителя (п. 1 ст. 298 ГК РФ, ч. 2 ст. 3 Федерального ­закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).

Полистать демо-версию печатного журнала
на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  нет голосов

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.