Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: субарендатор имеет право на заключение с новым собственником договора аренды находившегося в субаренде помещения на условиях прекращенного договора аренды и в пределах оставшегося срока субаренды.
Обоснование вывода
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, его досрочное прекращение влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Приведенная норма не конкретизирует, к какому лицу субарендатор вправе обратиться с соответствующим требованием. Очевидно, что таким лицом может быть только собственник объекта аренды либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). По смыслу п. 1 ст. 618 ГК РФ обязанность заключить договор аренды в приведенных обстоятельствах возникает у собственника не в силу только прекращения договора аренды, а лишь в случае обращения лица, пользовавшегося соответствующим имуществом на основании договора субаренды, с требованием о заключении договора.
Гражданское законодательство не содержит положений, в соответствии с которыми переход права собственности на вещь, в отношении которой бывший субарендатор обладает правом предъявить требование, указанное в п. 1 ст. 618 ГК РФ, мог бы рассматриваться в качестве основания для прекращения этого права бывшего субарендатора. Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ направлены на защиту прав субарендатора и сформулированы императивно, не обусловливая возможность реализации субарендатором его права на получение имущества в аренду какими-либо дополнительными обстоятельствами (в том числе условием о сохранении права собственности на объект аренды за бывшим арендодателем).
Поэтому требование о заключении договора аренды имущества, находившегося в субаренде, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды бывший субарендатор вправе предъявить и новому собственнику имущества. При ином подходе следовало бы признать, что наличие субъективного права у бывшего субарендатора поставлено в зависимость исключительно от действий третьих лиц, что очевидным образом не соответствует приведенным положениям ГК РФ. Если новый собственник уклоняется от заключения договора аренды с бывшим субарендатором на условиях прекращенного договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
К сожалению, правоприменительная практика по этому вопросу немногочисленна, однако обнаруженные нами судебные акты подтверждают выраженное выше мнение. Так, Арбитражный суд Томской области в решении от 10.08.2012 по делу № А67-3276/2012 указал на то, что субарендатор вправе требовать заключения договора аренды вне зависимости от перехода права собственности на имущество к лицу, не являвшемуся стороной арендных правоотношений, а Арбитражный суд Свердловской области в решении от 23.09.2013 по делу № А60-21882/2013 отметил, что формальное отсутствие обременений в отношении приобретенного имущества не освобождает нового собственника от обязанности соблюдения п. 1 ст. 618 ГК РФ.
