Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в данном случае между работником и обществом может быть заключен договор найма, а не договор аренды.
Обоснование вывода
Согласно п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Каких-либо ограничений на заключение гражданско-правовых договоров между лицами, являющимися работником и работодателем, ни гражданское, ни трудовое законодательство не содержат.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.
Статьей 671 ГК РФ предусмотрено, что предоставление собственником жилого помещения за плату во владение и пользование на основе договора аренды производится только юридическим лицам для проживания граждан. В остальных случаях предоставление жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем осуществляется на основании договора найма жилого помещения. Таким образом, критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект – пользователь жилого помещения. В том случае, если пользователем выступает гражданин, это будет договор найма жилого помещения; если юридическое лицо – договор аренды.
В указанном случае пользователем выступает гражданин, поэтому между ним и обществом должен быть заключен договор найма, а не договор аренды.
В данном случае стороны вправе заключить договор найма жилого помещения, в который может быть включено условие о переходе помещения в собственность нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии внесения нанимателем всей обусловленной договором выкупной цены.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний другие граждане могут быть вселены в помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя (кроме несовершеннолетних детей, для вселения которых такого согласия не требуется).
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). При этом по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
Указанный договор не подлежит государственной регистрации. В то же время, согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость, к которой отнесена и квартира (п. 1 ст. 549 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.