В рамках настоящей консультации не рассматривается ситуация, когда складское помещение является недвижимым имуществом, право собственности на которое было зарегистрировано продавцом административного здания до подписания договора купли-продажи этого здания. Кроме того, не рассматривается вопрос о том, является ли складское помещение недвижимым имуществом.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в приведенной ситуации организация не приобрела право собственности на складское помещение.
Обоснование вывода
В первую очередь отметим, что для третьих лиц владелец вещи признается собственником, если не доказано иное (см., например, решение ВС РФ от 21.07.2011 № ГКПИ11-732, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2011 № 15АП-11591/11). Поэтому если до заключения договора купли-продажи административного здания складским помещением владел продавец здания, у покупателя нет оснований не считать продавца собственником помещения.
Основания приобретения права собственности перечислены в ст. 218 ГК РФ. В соответствии с названной нормой право собственности на складское помещение, не являющееся недвижимостью, может быть приобретено либо по договору с собственником об отчуждении этого помещения (п. 2 ст. 218 ГК РФ), либо по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 218 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Поэтому если в приведенной ситуации в договоре купли-продажи в качестве продаваемого объекта указано лишь административное здание, результатом исполнения такого договора может быть переход права собственности лишь на этот объект, но не на складское помещение. Поскольку исполненный (то есть прекращенный) договор купли-продажи не может быть изменен, для приобретения складского помещения указанным в вопросе лицам придется заключить отдельный договор.
Как уже отмечено, основанием для приобретения права собственности может быть не только договор, но и другие обстоятельства. В частности, движимая вещь, оставленная собственником с целью отказа от права собственности на нее (брошенная вещь), может быть обращена лицом, владеющим ею, в свою собственность путем признания ее в судебном порядке бесхозяйной по заявлению этого лица (п. 3 ст. 218, ст. 226 ГК РФ). Кроме того, право собственности на движимую вещь, не имеющую собственника или собственник которой неизвестен (бесхозяйная вещь), может быть приобретено лицом, владеющем ею, в силу приобретательной давности по истечении пяти лет владения (п. 3 ст. 218, п. 1 ст. 225, п. 1 ст. 234 ГК РФ). Таким образом, принципиально не исключена возможность приобретения права собственности на складское помещение и без совершения сделки. В приведенной ситуации, как нам представляется, целесообразно запросить у продавца здания информацию о том, является ли он собственником складского помещения и (если является) не отказывается ли он от этого права. Однако такой порядок, как это видно из содержания приведенных норм, связан либо с необходимостью обращения в суд, либо с существенными временными потерями.
Если же складское помещение является недвижимостью, продавец сможет распорядиться им лишь при условии государственной регистрации права собственности на него (ст. 8.1, 209, 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если же земельный участок под этим объектом не отводился для его строительства, а разрешение на строительство не выдавалось, складское помещение обладает признаками самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ). В силу п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, за исключением случая, когда она осуществлена на земельном участке, который находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании осуществившего ее лица. Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации земельный участок находится в аренде у покупателя здания. Следовательно, за ним право собственности на самовольно построенное складское помещение признано быть не может.
