Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: сам по себе факт продажи обществом с ограниченной ответственностью недвижимости по цене, равной ее балансовой стоимости, законодательству не противоречит.
Обоснование вывода
Статья 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора. Согласно п. 4 этой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В ряде случаев для определения цены договора законодательство предусматривает привлечение независимого оценщика. Однако это касается случаев, прямо упомянутых в законе. В частности, в силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично публично-правовым образованиям (Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям).
Отчуждение же имущества, в отношении которого публично-правовые образования не имеют вещных прав, осуществляется по цене, определяемой по соглашению сторон, если, разумеется, цены на такое имущество не являются регулируемыми. Поскольку цены на указанное в вопросе имущество регулируемыми не являются, а само это имущество принадлежит обществу с ограниченной ответственностью, его цена при заключении договора купли-продажи должна определяться исключительно соглашением сторон.
Применительно к положениям Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) балансовая стоимость продаваемого имущества имеет значение лишь в целях определения наличия оснований для квалификации планируемой сделки как крупной (п. 1 и 2 ст. 46 указанного закона). Разумеется, заключая договор с аффилированным лицом по цене заведомо ниже рыночной, даже при условии его одобрения в порядке, предусмотренном ст. 45 и 46 Закона об ООО, нужно принимать во внимание возможные налоговые последствия совершения такой сделки (см., в частности, п. 2 ст. 105.1 и п. 1 ст. 105.3 НК РФ), а также учитывать принципиальную возможность ее признания недействительной по основаниям, предусмотренным, например, главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (см., в частности, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 № 05АП-15805/13) или ст. 10 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2014 № Ф08-433/14 по делу № А53-35229/2012).
Однако в любом случае Закон об ООО не предусматривает обязанности определять рыночную стоимость отчуждаемого обществом имущества, привлекать с этой целью независимого оценщика и не устанавливает запрета на отчуждение принадлежащего обществу имущества по цене ниже рыночной или даже ниже балансовой (в том числе и для тех случаев, когда совершаемая сделка имеет признаки сделки с заинтересованностью). Поэтому сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о нарушении закона.
