В первую очередь отметим, что в силу п. 1 ст. 1186, п. 2 ст. 1213 ГК РФ к договорам в отношении находящегося на территории РФ недвижимого имущества, стороной которых является иностранное юридическое лицо, применяется российское право. Следовательно, порядок совершения сделки, приобретения права собственности на недвижимое имущество в настоящей ситуации определяется гражданским законодательством РФ.
К договору купли-продажи недвижимости применяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не предусмотренной этими правилами, – общие положения о купле-продаже (параграф 1 той же главы).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Иные способы заключения договора в письменной форме, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ, к нему не применяются. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений) являются предмет договора и цена отчуждаемого имущества (ст. 554 и 555 ГК РФ). В соответствии со ст. 554 ГК РФ согласование условия о предмете договора достигается путем указания в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Обратите внимание, при заключении договора продажи недвижимости, как и любого гражданско-правового договора, его условия согласуются сторонами на основе закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 421 ГК РФ), в соответствии с которым они вправе определить условия договора по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Это относится и к цене договора. По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в случаях, предусмотренных законом, применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Положения ГК РФ не предусматривают каких-либо ограничений в отношении цены договора продажи недвижимости. Следовательно, цену такого имущества стороны, являющиеся коммерческими организациями, могут определить по своему усмотрению. Определенные ограничения в этом аспекте могут следовать лишь из недопустимости дарения в отношениях между коммерческими организациями (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ): совершение сторонами сделки купли-продажи недвижимости по явно заниженной цене может свидетельствовать об отсутствии реального намерения заключить договор продажи недвижимости и прикрывать дарение этого имущества (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу № А67-4855/2007).
Что касается оценки продаваемого имущества, заметим, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Поскольку в настоящей ситуации недвижимое имущество не принадлежит ни Российской Федерации, ни ее субъектам или муниципальным образованиям, привлекать оценщика для определения стоимости предмета договора стороны не обязаны.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории Республики Крым, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) с учетом особенностей, установленных нормативными правовыми актами Республики Крым (ч. 1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», далее – Закон № 6-ФКЗ).
Обратите внимание, согласно ч. 1 ст. 8 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее – Закон № 38-ЗРК) к правам, ограничениям (обременениям) прав на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ (далее – ранее возникшие права), применяется порядок их государственной регистрации, предусмотренный Законом № 122-ФЗ, с учетом особенностей, установленных той же статьей.
Частью 3 ст. 8 Закона № 38-ЗРК предусмотрено, что правила об обязательной государственной регистрации ранее возникшего права при государственной регистрации перехода данного права или совершенной после вступления в силу Закона № 6-ФКЗ сделки с объектом недвижимого имущества, установленные п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ, не применяются к ранее возникшим правам иностранных юридических лиц.
Из этой нормы следует, что при переходе права собственности на недвижимое имущество, которое возникло у иностранного юридического лица до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ, по сделке, совершенной после вступления в силу этого Закона, регистрировать такое право в порядке, предусмотренном Законом № 122-ФЗ, не требуется.
На территории Республики Крым регистрирующим органом является Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (п. 4.2 Положения о Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (утв. постановлением Совета министров Республики Крым от 27.06.2014 № 164)).
В соответствии с п. 6 Административного регламента Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по оказанию государственных услуг по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Государственного Комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 05.09.2014 № п/28) на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество в результате совершения сделки купли-продажи представляются следующие документы:
- заявление о государственной регистрации прав (составляется в одном экземпляре-подлиннике и подписывается заявителями (представителями сторон сделки));
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- документ об уплате государственной пошлины (ее размер для организаций составляет 22 000 руб. – подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Однако представление этого документа не является обязательными, если сведения об уплате государственной пошлины содержатся в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ);
- документы, подтверждающие полномочия представителей сторон сделки, включая нотариально удостоверенную доверенность (см. также п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ), документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности;
- договор продажи недвижимости (представляется в двух экземплярах- подлинниках).