Юрлица заключили договор купли-продажи здания (в рассрочку). Переход права собственности зарегистрирован, но продавец отказывается подписать акт. Может ли покупатель теперь отказаться от исполнения договора

Вопрос
Между юридическими лицами заключен договор купли-продажи здания с условием о рассрочке. Переход права собственности зарегистрирован (также зарегистрирована ипотека). Здание по договору передается через месяц после регистрации перехода права и пока не передано. Уплачена треть цены. Продавец по истечении месяца отказывается передать имущество и подписать акт. Вправе ли покупатель отказаться от исполнения договора?
Отвечает

При неисполнении продавцом обязанности по передаче здания покупатель вправе отказаться от исполнения договора. Кроме того, по требованию покупателя договор может быть расторгнут судом в связи с существенным нарушением продавцом условий договора.

Обоснуем. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено договором или законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и вручения предмета договора покупателю.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца – ​от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – ​обязанности принять имущество. Поскольку иное не предусмотрено правилами § 7 гл. 30 ГК РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ), покупатель вправе, кроме требования о возмещении убытков, воспользоваться возможностью, предоставленной п. 1 ст. 463 ГК РФ, то есть отказаться от исполнения договора (постановления Пятнадцатого ААС от 25.03.2013 № 15АП-1788/13, АС Поволжского округа от 09.12.2014 № Ф06-17770/13, Одиннадцатого ААС от 16.09.2014 № 11АП-10349/14).

Положения п. 2 ст. 463 ГК РФ, согласно которым при отказе продавца передать индивидуально определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 398 ГК РФ, на наш взгляд, не исключают применения последствий, указанных в п. 1 ст. 463 ГК РФ, то есть права покупателя на односторонний отказ от исполнения договора. Косвенно это подтверждается, например, в постановлениях Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2015 № Ф09-6829/15 по делу № А50-26674/2014, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 № 02АП-6054/20 по делу № А82-23121/2019, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 № 15АП-1788/13. Правоприменительной практики, где бы непосредственно рассматривался этот вопрос применительно к аналогичным обстоятельствам, мы не обнаружили.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора он считается расторгнутым с момента получения одной стороной направленного второй стороной уведомления о таком отказе, если иной срок расторжения не указан в уведомлении либо не определен соглашением сторон. Поскольку с расторжением договора купли-продажи у продавца отпадут основания удерживать денежные средства, внесенные в качестве аванса, такая предварительная оплата подлежит возврату покупателю как неосновательное обогащение продавца (ст. 1102, п. 3 ст. 1103 ГК РФ, определение ВС РФ от 13.11.2018 № 25-КГ18-6, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 № 02АП-7556/13).

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 4, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи недвижимости в связи с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, основанием для внесения регистрирующим органом в реестр записи о госрегистрации перехода права собственности на недвижимость обратно к продавцу могут быть либо заявления обеих сторон договора, либо – ​в случае отказа продавца от обращения с указанным заявлением – ​решение суда об удовлетворении иска покупателя о признании договора прекратившимся.

В заключение отметим, что по общему правилу в случае существенного нарушения договора одной из сторон он может быть расторгнут судом по требованию другой стороны (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценка существенности допущенного нарушения договора определяется с учетом конкретных обстоятельств, исходя из положений абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Согласно этой норме нарушение договора является существенным, если оно влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, в частности, неисполнение обязанности передать товар в предусмотренный договором срок (постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2014 № Ф10-4513/13). Однако правоприменительной практики, где бы аналогичный вывод был сделан применительно к отношениям по договору продажи недвижимости, мы не обнаружили и не можем исключить вероятности отказа в удовлетворении требования покупателя о расторжении договора при описанных обстоятельствах.

Оценить вопрос
s
В избранное
Внимание!
Оформите годовую подписку 2022 в октябре!
Скидка становится меньше с каждым месяцем.

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Можно ли использовать «Робокассу» для продажи в Интернете без онлайн-кассы?

Вправе ли организация продавать свои товары через Интернет через «Робокассу», не регистрируя онлайн-кассу на организацию, а производя расчеты с физическими лицами через агрегатора?

11 изменений в законодательстве о государственной регистрации и кадастровом учете

30 апреля 2021 г. вступила в силу большая часть изменений в закон о государственной регистрации недвижимости. Для некоторых положений предусмотрены более поздние сроки введения в действие. Поправки направлены на упрощение существующего порядка государственной регистрации и кадастрового учета, цифровизацию деятельности Росре­естра. Рассказываем, что поменялось и на что уже сейчас надо обратить особое внимание.

Как рассчитать убытки за некачественное исполнение договора

В законодательстве нет точных формул расчета убытков за некачественное выполнение обязательств по договору. Еще во Временной методике определения размера ущерба (убытков), причиненного нарушениями хозяйственных договоров (приложенной к письму Госарбитража СССР от 28.12.1990), отмечалось, что удовлетворяемость исков о возмещении убытков значительно ниже, чем по другим категориям споров. Это объяснялось трудностью доказывания размера убытков. В рамках этой методики и была принята первая и единственная попытка дать легальный свод формул расчета убытков. Однако не все положения документа применимы в современной рыночной экономике. Вместе с тем судебная практика уже сформировала способы (подходы) расчета убытков. В статье рассказываем, каковы на сегодняшний день общие правила расчета убытков, как суметь доказать их размер. Приводим различные способы расчета реального ущерба, упущенной выгоды и убытков, связанных с замещающей сделкой, а также так называемых абстрактных убытков.

Заказчик не подписал КС-2 и КС-3: как доказать выполнение работ

Акт о приемке выполнения работ по форме № КС-2 и справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 являются одними из самых важных документов при работе по договору строительного подряда. На основании документов по этим формам заказчики принимают работы, подрядчики подтверждают объем выполненных работ, стороны производят расчеты друг с другом. Иногда возникают ситуации, когда подрядчик работал на объекте, все работы выполнил, а заказчик отказывается подписывать документы по формам № КС-2 и № КС-3. И еще взыскивает якобы неотработанный аванс с подрядчика в полном размере. Рассказываем подрядчикам, как доказать, что работы на объекте выполнены и, более того, выполнены вами. Приводим примеры из судебной практики, на которые можно опереться в случае спора.

Заказчик не подписал КС-2 и КС-3: как доказать выполнение работ

Акт о приемке выполнения работ по форме № КС-2 и справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 являются одними из самых важных документов при работе по договору строительного подряда. На основании документов по этим формам заказчики принимают работы, подрядчики подтверждают объем выполненных работ, стороны производят расчеты друг с другом. Иногда возникают ситуации, когда подрядчик работал на объекте, все работы выполнил, а заказчик отказывается подписывать документы по формам № КС-2 и № КС-3. И еще взыскивает якобы неотработанный аванс с подрядчика в полном размере. Рассказываем подрядчикам, как доказать, что работы на объекте выполнены и, более того, выполнены вами. Приводим примеры из судебной практики, на которые можно опереться в случае спора.

Проверяем коммерческую недвижимость перед покупкой

Покупка недвижимости для предпринимателя – ​серьезный шанс на успех в бизнесе и одновременно очень большие риски. Далеко не всегда у покупателя есть возможность привлекать к этому процессу высококвалифицированных консультантов. Поэтому дадим несколько советов, на что обратить внимание предпринимателю при приобретении коммерческих объектов. Покажем ряд наиболее доступных механизмов проверки, позволяющих выявить большую часть потенциальных проблем, связанных с объектом сделки.

11 изменений в законодательстве о государственной регистрации и кадастровом учете

30 апреля 2021 г. вступила в силу большая часть изменений в закон о государственной регистрации недвижимости. Для некоторых положений предусмотрены более поздние сроки введения в действие. Поправки направлены на упрощение существующего порядка государственной регистрации и кадастрового учета, цифровизацию деятельности Росре­естра. Рассказываем, что поменялось и на что уже сейчас надо обратить особое внимание.

Контрагент некачественно выполнил часть обязательств. После претензии недостатки были устранены. Можно ли потребовать с контрагента уплаты штрафа

Контрагент некачественно выполнил часть обязательств (мойка окон). В этой части исполнение не принято, исполнителю направлена претензия, после чего недостатки были исправлены (окна вымыты надлежащим образом, но по истечении срока, предусмотренного контрактом). Есть ли основания требовать от исполнителя уплаты штрафа за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, которое не имеет стоимостного выражения?