Осуществляя хозяйственную деятельность, практически любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель сталкиваются с необходимостью регистрации сделок, оформления перехода права собственности и т.д. Вроде бы все просто: есть закон, действующий в этой сфере, есть субъекты, которые хотят его применить, есть госорган, который данными вопросами занимается. Однако в процессе такого взаимодействия мелкие нюансы превращаются в существенные трудности, возникают непредвиденные проблемы и появляется масса новых вопросов. А где, как не в судебной практике, содержатся ответы на них? К тому же, всем известно, что учиться лучше на чужих ошибках. Это поможет избежать лишних финансовых вложений, ненужных затрат времени и, самое главное, – потраченных нервов.
Вопросы, связанные с гражданским оборотом недвижимого имущества, очень актуальны. Субъекты гражданских правоотношений продают и покупают здания, сдают отдельные нежилые помещения, дарят квартиры и совершают другие самые разнообразные операции. Все перечисленные сделки неразрывно связаны с проблемами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента, когда такая регистрация стала обязательной, прошло довольно много времени, но спорные моменты и сегодня становятся предметом судебных разбирательств. Рассмотрим наиболее интересные с правоприменительной точки зрения случаи из судебной практики, иллюстрирующие актуальные проблемы госрегистрации.
Превышение полномочий властными органами и судебные ошибки
Разграничение полномочий региональных и федеральных органов власти в вопросах регистрации сделок с недвижимостью
В российском праве существует принцип соответствия нормативных актов в зависимости от юридической силы (нижестоящие не должны противоречить вышестоящим). Таким образом, акты органов власти субъекта РФ не должны противоречить актам федеральных органов власти. Рассмотрим пример, иллюстрирующий, чем грозит на практике нарушение иерархии нормативных актов.
В арбитражный суд обратился арендодатель с просьбой признать незаключенным договор аренды здания. По мнению заявителя, сторонами не была соблюдена обязанность зарегистрировать указанный договор. Хотя, стоит отметить, заключен он был на срок менее одного года.
Как пояснил в судебном заседании представитель арендодателя, обязанность регистрировать данный договор возникала в силу распоряжения главы субъекта Российской Федерации. Данный акт вводил обязательную государственную регистрацию договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.
Первая судебная инстанция, изучив распоряжение, иск удовлетворила. Арендатор подал апелляционную жалобу, которая послужила основанием для отмены вынесенного решения, не отвечающего требованию законности.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из целого ряда норм. Во-первых, он указал на содержание п. «о» ст. 71 Конституции РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Далее были отмечены п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ, согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами. К числу последних относится Федеральный закон от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). П. 1 ст. 2 данного документа определяет регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. В ГК РФ в отношении аренды здания регистрация предусмотрена лишь в случае, если договор заключается сроком не менее чем один год (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Фактически распоряжение об обязательной регистрации всех без исключения договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества противоречило как Конституции РФ (ведь оно касалось вопросов определения круга прав на недвижимость и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации), так и ГК РФ, который устанавливал отличное правило для регистрации договоров.
Арбитражным судом апелляционной инстанции было выявлено несоответствие нормативного правового акта другому, имеющему большую юридическую силу, да еще и с превышением полномочий при издании. Суд применил п. 2 ст. 11 ранее действовавшего АПК РФ 1995 г. (в АПК РФ 2002 г. это п. 2 ст. 13) и решил спор в соответствии с нормативно-правовым актом большей юридической силы. Таким образом, арендодателю было отказано в удовлетворении заявленных требований.
Дата совершения записи о госрегистрации
Стоит отметить, что сфера государственной регистрации является достаточно сложной в плане правильного применения норм права. Ошибки совершаются и судебными органами, пусть и непреднамеренно. Благо, есть вышестоящие инстанции, которые допущенные ошибки исправляют. Рассмотрим соответствующий пример.
Арбитражным судом было вынесено решение, согласно которому он обязывал регистрирующий орган указать дату регистрации иную, чем фактическую. Конечно же, судебному акту предшествовало обращение с иском заинтересованного лица. Акционерное общество обжаловало отказ в государственной регистрации перехода права собственности на купленное у банка здание. Формулировка отказа была следующей: «Несоответствие представленных на государственную регистрацию документов форме и содержанию документов, представляемых на государственную регистрацию прав». Так как здание формально еще находилось у первоначального владельца в собственности, через некоторое время на указанную недвижимость был наложен арест судебным приставом-исполнителем в порядке обращения взыскания на имущество банка.
Первая инстанция признала отказ в регистрации неправомерным и удовлетворила иск со ссылкой на п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации. При этом она обязала орган, осуществляющий государственную регистрацию, зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику от даты, которой оканчивается месячный срок со дня подачи истцом заявления и документов на непроизведенную регистрацию.
Апелляционная инстанция указала на превышение полномочий нижестоящим судом и отменила вынесенное решение в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. П. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации ясно предусматривает в качестве даты государственной регистрации день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Именно в этот день регистрация является фактически совершенной, и суд никоим образом не мог обязать регистрирующий орган обозначить иную дату ее совершения.
Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации уполномоченный орган несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. При желании истца такая ответственность может принять вид обязанности возместить убытки, причиненные из-за отказа в регистрации (ст. 16 и 1069 ГК РФ).
Проверка факта госрегистрации
Прежде чем принять решение, суд должен обратить внимание на целый ряд важных моментов, в том числе проверить наличие факта государственной регистрации в отношении спорного имущества. Даже если стороны в процессе нашли взаимопонимание и готовы заключить мировое соглашение. Приведем конкретный пример.
Судебный спор возник из-за нескольких построенных ответчиком квартир, которые при заключении мирового соглашения он обязывался передать истцу, а тот, в свою очередь, уплатить за них оговоренную цену. Суд мировое соглашение утвердил, посчитав, что оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, как того требует ч. 5 ст. 49 АПК РФ. Участвующий в деле в качестве третьего лица регистрирующий орган подал кассационную жалобу. Он посчитал недопустимым утверждение мирового соглашения, так как право собственности ответчика на передаваемые квартиры не было зарегистрировано в установленном порядке. Это обстоятельство в судебном заседании даже не выяснялось.
Кассационная инстанция согласилась с доводами третьего лица и направила дело на новое рассмотрение в тот же суд. В итоговом судебном акте говорилось уже о том, что в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации единственным доказательством существования права является именно государственная регистрация. А так как на спорное имущество она произведена не была, то у ответчика отсутствует и право распоряжаться квартирами. Суд первой инстанции данное обстоятельство вообще не проверил. Это повлекло незаконность определения об утверждении мирового соглашения как судебного акта, определяющего условия и содержание гражданско-правовой сделки с данным имуществом.
Проверка факта осуществления сделок с оспариваемым имуществом
Безусловно, в судебном заседании также выясняется вопрос, а не был ли ранее зарегистрирован договор на то же самое имущество, но уже с другими сторонами. В масштабах судебного дела вопрос этот довольно существенный и может сильно повлиять на его исход.
Строительная организация при обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации перехода прав на недвижимое имущество в исковом заявлении приводила следующие доводы. Она признавала, что является собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме. Сначала квадратные метры были проданы ею индивидуальному предпринимателю с регистрацией договора в установленном порядке, а потом произошла сделка купли-продажи на ту же самую квартиру, но уже с другим лицом, акционерным обществом. Так же как и в предыдущем примере, организация-продавец подала документы на регистрацию, в которой, впрочем, позднее ей было отказано по тому основанию, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже содержит запись в отношении спорной недвижимости.
Строительная организация с отказом не согласилась. Она указывала, что право собственности на имущество к индивидуальному предпринимателю не перешло, несмотря на то, что договор был зарегистрирован. Поэтому продавец был вправе распоряжаться квартирой по собственному усмотрению, в том числе заключить новый договор купли-продажи. А с этими выводами не согласился уже арбитражный суд, где строительная организация обжаловала отказ.
В судебном решении давалась ссылка на ст. 12 Закона о государственной регистрации и на Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219. Согласно данным документам в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Причем эти записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом не должны противоречить друг другу. Факт наличия в реестре записи о зарегистрированном договоре купли-продажи препятствует в дальнейшем совершению другой записи о регистрации нового договора, заключенного тем же продавцом. Это ограничение действует до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о его прекращении ввиду расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Учитывая все это, суд назвал отказ регистрирующего органа правомерным.
Уклонение от государственной регистрации
Довольно буднично, если так можно выразиться, обстоит дело с уклонением одной из сторон договора от его государственной регистрации. В практике это встречается часто. Здесь закон дает...
