В предпринимательской деятельности иногда возникают ситуации, когда нужно арендовать не целое помещение (допустим, офис или склад), а лишь его часть. Это может быть необходимо для размещения какого-либо оборудования (например, платежного терминала) или рекламной конструкции. Об оформлении подобных отношений, а также о трудностях, которые могут при этом возникнуть, расскажем в статье.
В предпринимательской деятельности часто возникает необходимость использовать не все нежилое помещение, а его часть. Например, крышу здания используют для установки рекламной конструкции, в помещениях ставят платежные терминалы или торговые аппараты, размещают рабочие места в отделенных временными перегородками частях офиса. Рассмотрим, как правильно оформить отношения по пользованию такими частями помещений.
Объекты, которые могут быть переданы в аренду, перечислены в ГК РФ.
Фрагмент документа
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Как видно, ГК РФ прямо не относит к объектам аренды части вещи, но в то же время не запрещает сдавать их в аренду. Положения ГК РФ разъясняют судебные органы.
Аренда для размещения рекламы
Для размещения различных рекламных конструкций нередко используются крыши зданий и сооружений. «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды», – констатировал ВАС РФ (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)). Тем не менее договор о возмездном размещении рекламы на крыше никоим образом не противоречит ГК РФ.
После опубликования данного информационного письма управления Росреестра стали полагать, что сдавать в аренду отдельные конструктивные элементы здания, строения и сооружения запрещено. Компании были вынуждены использовать конструкцию договора на размещение рекламы. Однако такое соглашение имело свои недостатки. В-первых, в ГК РФ ничего не сказано об обязательствах по размещению рекламы. Следовательно, отношения сторон должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Во-вторых, нормы ГК РФ об аренде предусматривают преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621), тогда как в отношении договора на размещение рекламы законодательством такое правило не предусмотрено.
Через семь с небольшим лет, 23.07.2009, Пленум ВАС РФ принял постановление № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В п. 7 документа сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы. При этом стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания.
Выходит, что заключить договор пользования стеной или крышей для размещения наружной рекламы все...
