Как арендатору земли оспорить ее кадастровую стоимость

В последнее время арендаторы земельных участков сталкиваются с серьезным увеличением размера арендной платы. Связано это с изменением кадастровой стоимости. Однако перед тем как начать вносить плату за аренду земли в повышенном размере, есть смысл узнать рыночную стоимость участка. Не исключено, что она окажется значительно ниже утвержденной кадастровой. И тогда арендную плату можно будет уменьшить. Выясним, что для этого нужно сделать.

Необходимость расчета арендных платежей за землю исходя из ее кадастровой стоимости серьезно бьет по карману компаний, которые арендуют ее у муниципальных образований. Увеличение расходов на аренду участков под размещение торговых объектов неизбежно приводит к удорожанию реализуемых товаров, работ и услуг. Это вызвано тем, что за все новые издержки компаний расплачиваются, как известно, потребители. Именно на их плечи перекладывается увеличивающееся бремя расходов. Однако перед тем как платить за аренду земли, есть смысл узнать о возможностях оспаривания кадастровой стоимости. Возможно, ее удастся уменьшить.

Тяжкое бремя расходов

Арендные платежи за землю являются доходной частью местных бюджетов. Собирая плату за пользование земельными участками на своей территории, местные органы власти получают возможность ­сформировать доходную часть своих бюджетов.

Арендная плата за землю, находящуюся в публичной собственности, является регулируемой, что дает участникам гражданского оборота определенную гарантию соблюдения их прав и некоторую уверенность. Однако определенным является лишь порядок исчисления арендной платы. А вот ее конкретный размер в каждом случае будет зависеть от ряда факторов, в том числе от того, чем занимается арендатор на участке.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11):

  • категории земель и вида разрешенного использования;
  • государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Ставки арендной платы за землю публичные органы устанавливают в виде процента от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ). В Москве эти ставки установлены ­постановлениями Правительства Москвы:

  • от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»;
  • от 28.10.2008 № 1010-ПП «О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП».

Изменение кадастровой стоимости с гарантией!

В настоящее время арендаторы земельных участков сталкиваются с проблемой существенного увеличения размера арендной платы за пользование участками в связи с изменением их кадастровой стоимости. Результаты кадастровой оценки утверждают органы исполнительной власти субъекта РФ, в границах которого расположены оцениваемые земельные участки. Уведомления об этом направляются арендаторам и собственникам земельных участков. После получения уведомления они должны вносить арендную плату за пользование участками или уплачивать земельный налог уже в новых размерах, значительно отличающихся от предыдущих.

Вследствие этого сформировался целый рынок, на котором предлагается комплекс различных услуг по пересмотру кадастровой стоимости земельных участков и установления ее на уровне рыночной стоимости. Здесь предлагаются услуги оценщиков, а также юристов, готовых в судебном порядке за плату отстаивать интересы компаний. Кто-то из них, чтобы привлечь максимальное количество клиентов, даже заявляет о гарантиях изменения кадастровой стоимости, что, конечно же, является абсурдным. На самом деле защитить свои интересы самостоятельно, не прибегая к услугам посредников, не так уж сложно.

Для защиты своих прав арендатор вправе привлечь независимого оценщика. Он составит отчет о действительной рыночной стоимости арендуемого участка. Этот документ он представляет в свою саморегулируемую организацию оценщиков для получения заключения о достоверности оценки. Отчет об оценке с положительным заключением заказчик затем представляет в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая обязана рассмотреть его требования в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской ­Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Данная комиссия работает при Росреестре (п. 1 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263)).

К сведению

Информацию о работе комиссии в Москве можно узнать на сайте Управления Росреестра по Москве по адресу: http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost.

Необходимо иметь в виду, что для компаний процедура рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости является обязательной стадией рассмотрения кадастрового спора (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Без нее суд вернет исковое заявление (определение ВС РФ от 15.07.2015 № 41-АПГ15-31).

Если комиссия отклонит требование об изменении кадастровой стоимости участка, будет целесообразно обратиться в суд с аналогичным требованием. Тем более что в пользу компаний выносится немало судебных актов (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010).

Необходимо также учитывать, что часть своих расходов на подготовку дела заявитель не сможет компенсировать. Правовая позиция ВАС РФ, изложенная в постановлении от 09.12.2008 № 9131/2008, указывает на то, что затраты на проведение юридической экспертизы, оказание консультационных услуг, ведение переговоров по досудебному урегулированию спора к категории...

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 300 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Внимание!
Ловите годовую подписку 2022 в сентябре!
Скидка становится меньше с каждым месяцем.

Рекомендовано для вас

Если администрация тянет с передачей земли в собственность

Арендаторы земельных участков, на которых расположена принадлежащая им недвижимость, могут воспользоваться правом выкупа. Сделка совершается в упрощенном порядке без торгов. Но простота процедуры чаще всего видна только на бумаге. На деле же администрации постоянно чинят предпринимателям препятствия в выкупе земли. И это по-своему логично: гораздо выгоднее продолжать наполнять казну регулярными арендными платежами, чем получить разовую плату за передачу в собственность. Расскажем, как в такой ситуации арендатор может защитить свои права.

Сколько должен арендатор за нарушение договора аренды? История одного дела

В октябре 2018 г. ВС РФ рассмотрел спор, вытекающий из самой обычной для аренды ситуации: прекращения договора. Правда, исковые требования были заявлены не совсем привычные: о возмещении убытков, возникших в связи с заключением нового арендного соглашения. Проанализируем дело, в котором позиции ВС РФ и первых трех инстанций диаметрально разошлись. Выводы судов во многом стали неожиданными. Они наверняка заставят задуматься как арендаторов, так и арендодателей.

Если арендатору достался плохой офис

Выбрав подходящий офис и заехав в него, арендатор наверняка планирует вести в нем свою деятельность в комфортных условиях. Однако нередко уже после заезда он начинает выявлять разные недостатки, которые делают пребывание в помещении не таким уж удобным. Как поступить в такой ситуации: дожидаться, когда арендодатель их устранит, или сделать это самому, и как потом компенсировать свои затраты? Расскажем, как арендатор может защитить свои права и интересы.

Знакомьтесь: изменения законодательства о самовольных постройках

В статье мы осветим изменения в порядке признания постройки самовольной. Узнаете о нововведениях, благодаря которым владелец может не сносить «самострой», а легализовать его. Также поговорим о том, как компетентные органы признают строение самовольным

Как стать собственником имущества в силу приобретательной давности

По закону лицо, которое владеет чужим или бесхозным имуществом, по истечении определенного времени может стать его собственником. Но для этого придется обратиться в суд и доказать, что владение было добросовестным, открытым, непрерывным, и лицо относилось к имуществу как к своему собственному. Анализ судебной практики показывает, что сделать это бывает очень сложно. Когда можно обращаться с иском в суд? Кого привлекать в качестве ответчика и заинтересованного лица? Какие доказательства приводить? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Когда заказчик может отказаться от договора строительного подряда

Споры между заказчиками и исполнителями договоров строительного подряда – обычное дело. И это не удивительно, ведь стоимость работ обычно значительна для обеих сторон. Но, несмотря на обширную судебную практику, вопросов, касающихся договора строительного подряда, на практике возникает очень много. Один из главных – в каких случаях заказчик может отказаться от договора? Ответ на него вы найдете в статье.

Проектирование объектов капитального строительства как правовой процесс

Данная статья посвящена проблемам такой актуальной и в то же время неоднозначной теме, как проектирование. Вопросы проектирования являются основополагающими на начальном этапе реализации инвестиционного проекта строительства. Как будет выстроена цепочка взаимоотношений по проектированию, как правильно будут прописаны условия в договоре – от всего этого зависит итог выполнения работ по разработке проектной документации.

Самострой: анализ законодательства и судебной практики

Проблемы легализации, сноса, эксплуатации незаконных построек, приобретения на них права собственности актуальны для многих бизнесменов. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал на своем или чужом земельном участке новый объект недвижимости или реконструировал старый (надстроил этажи, сделал пристройку и пр.). Высший Арбитражный Суд Российской Федерации направил судам рекомендации (в виде обзора) по применению ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка»). Ознакомим читателей с некоторыми прецедентными решениями, на которые обратил внимание ВАС РФ.