В последнее время арендаторы земельных участков сталкиваются с серьезным увеличением размера арендной платы. Связано это с изменением кадастровой стоимости. Однако перед тем как начать вносить плату за аренду земли в повышенном размере, есть смысл узнать рыночную стоимость участка. Не исключено, что она окажется значительно ниже утвержденной кадастровой. И тогда арендную плату можно будет уменьшить. Выясним, что для этого нужно сделать.
Необходимость расчета арендных платежей за землю исходя из ее кадастровой стоимости серьезно бьет по карману компаний, которые арендуют ее у муниципальных образований. Увеличение расходов на аренду участков под размещение торговых объектов неизбежно приводит к удорожанию реализуемых товаров, работ и услуг. Это вызвано тем, что за все новые издержки компаний расплачиваются, как известно, потребители. Именно на их плечи перекладывается увеличивающееся бремя расходов. Однако перед тем как платить за аренду земли, есть смысл узнать о возможностях оспаривания кадастровой стоимости. Возможно, ее удастся уменьшить.
Тяжкое бремя расходов
Арендные платежи за землю являются доходной частью местных бюджетов. Собирая плату за пользование земельными участками на своей территории, местные органы власти получают возможность сформировать доходную часть своих бюджетов.
Арендная плата за землю, находящуюся в публичной собственности, является регулируемой, что дает участникам гражданского оборота определенную гарантию соблюдения их прав и некоторую уверенность. Однако определенным является лишь порядок исчисления арендной платы. А вот ее конкретный размер в каждом случае будет зависеть от ряда факторов, в том числе от того, чем занимается арендатор на участке.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11):
- категории земель и вида разрешенного использования;
- государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
Ставки арендной платы за землю публичные органы устанавливают в виде процента от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ). В Москве эти ставки установлены постановлениями Правительства Москвы:
- от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»;
- от 28.10.2008 № 1010-ПП «О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП».
Изменение кадастровой стоимости с гарантией!
В настоящее время арендаторы земельных участков сталкиваются с проблемой существенного увеличения размера арендной платы за пользование участками в связи с изменением их кадастровой стоимости. Результаты кадастровой оценки утверждают органы исполнительной власти субъекта РФ, в границах которого расположены оцениваемые земельные участки. Уведомления об этом направляются арендаторам и собственникам земельных участков. После получения уведомления они должны вносить арендную плату за пользование участками или уплачивать земельный налог уже в новых размерах, значительно отличающихся от предыдущих.
Вследствие этого сформировался целый рынок, на котором предлагается комплекс различных услуг по пересмотру кадастровой стоимости земельных участков и установления ее на уровне рыночной стоимости. Здесь предлагаются услуги оценщиков, а также юристов, готовых в судебном порядке за плату отстаивать интересы компаний. Кто-то из них, чтобы привлечь максимальное количество клиентов, даже заявляет о гарантиях изменения кадастровой стоимости, что, конечно же, является абсурдным. На самом деле защитить свои интересы самостоятельно, не прибегая к услугам посредников, не так уж сложно.
Для защиты своих прав арендатор вправе привлечь независимого оценщика. Он составит отчет о действительной рыночной стоимости арендуемого участка. Этот документ он представляет в свою саморегулируемую организацию оценщиков для получения заключения о достоверности оценки. Отчет об оценке с положительным заключением заказчик затем представляет в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая обязана рассмотреть его требования в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).
Данная комиссия работает при Росреестре (п. 1 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263)).
Информацию о работе комиссии в Москве можно узнать на сайте Управления Росреестра по Москве по адресу: http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost.
Необходимо иметь в виду, что для компаний процедура рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости является обязательной стадией рассмотрения кадастрового спора (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Без нее суд вернет исковое заявление (определение ВС РФ от 15.07.2015 № 41-АПГ15-31).
Если комиссия отклонит требование об изменении кадастровой стоимости участка, будет целесообразно обратиться в суд с аналогичным требованием. Тем более что в пользу компаний выносится немало судебных актов (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010).
Необходимо также учитывать, что часть своих расходов на подготовку дела заявитель не сможет компенсировать. Правовая позиция ВАС РФ, изложенная в постановлении от 09.12.2008 № 9131/2008, указывает на то, что затраты на проведение юридической экспертизы, оказание консультационных услуг, ведение переговоров по досудебному урегулированию спора к категории судебных...
