Налог на имущество по кадастровой стоимости

Все больше субъектов РФ вводят исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости для отдельных объектов недвижимости. И хотя соответствующие положения были внесены в НК РФ еще Федеральным законом от 02.11.2013 № 307-ФЗ, до сих пор порядок расчета налога на имущество по кадастровой стоимости вызывает вопросы. Причем не только у крупных арендодателей, но и у застройщиков, не успевших распродать жилые квартиры на стадии строительства. Что такое жилые помещения, не учитываемые в составе основных средств? За какой период рассчитать налог на имущество при продаже или покупке объекта недвижимости? Как быть в случае перепланировки объекта? Как определить базу по налогу на имущество, если жилой дом сдан в середине года, а часть квартир оформлена застройщиком в собственность с целью дальнейшей перепродажи? В каких случаях имеет смысл идти в суд? На эти и другие вопросы вы получите ответы в нашей статье.

Общие правила

Если компания владеет недвижимостью, самый первый вопрос, который должен возникнуть, является ли такая недвижимость объектом налогообложения по кадастровой стоимости. Чтобы ответить на него, нужно в первую очередь обратиться к НК РФ.

По общему правилу объектом налогообложения по налогу на имущество является движимое (принятое к учету до 01.01.2013) и недвижимое имущество, учитываемое в составе основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ), причем налоговая база определяется как среднегодовая стоимость (п. 1 ст. 375 НК РФ). Однако три года назад (с 01.01.2014) появились исключения из этого правила. Так, благодаря включению в гл. 30 НК РФ ст. 378.2 налог на имущество по ряду объектов недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости. Помимо увеличения налоговой нагрузки данные изменения повлекли за собой и усложнение расчета налога на имущество.

Ниже рассмотрим, какие именно объекты и в каком порядке облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости. Перечень объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, приведен в п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

В целом объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, можно условно разделить на три группы:

1. административно-деловые центры, торговые центры и помещения в них, а также нежилые помещения, предназначенные либо используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Данные объекты включаются в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень), ежегодно утверждаемый соответствующим органом субъекта РФ;
2. жилые дома и помещения, не учитываемые в составе основных средств согласно правилам бухгалтерского учета;
3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Однако для бухгалтера недостаточно просто сверить данные учета с приведенным списком, так как налог на имущество организаций является региональным налогом и устанавливается НК РФ и законами субъектов РФ, в связи с чем положения ст. 378.2 НК РФ являются скорее своего рода базовым перечнем для субъектов РФ, на основании которого каждый субъект вправе установить перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, определив ряд особенностей.

Таким образом, даже если компания владеет объектом, характеристики которого соответствуют данным, приведенным в НК РФ, но законом субъекта РФ не установлен порядок налогообложения по кадастровой стоимости для соответствующих объектов, данный объект недвижимости облагается налогом на имущество в общем порядке, то есть по среднегодовой стоимости.

При этом законом субъекта РФ может быть предусмотрен порядок обложения по кадастровой стоимости не всех объектов, упомянутых в ст. 378.2 НК РФ, а также введены отдельные ограничения, например, по их площади.

Соответственно, бухгалтер, анализируя состав имущества компании и выявляя объекты, облагаемые по кадастровой стоимости, опирается не только на нормы НК РФ, но и на законодательство субъекта РФ.

Следует учесть, что нормы ст. 378.2 НК РФ действуют не только для налогоплательщиков, применяющих общий режим налогообложения, но и для тех, кто применяет спецрежимы.

Так, на сегодняшний день не платят налог на имущество по кадастровой стоимости только налогоплательщики, перешедшие на уплату единого сельскохозяйственного налога, на компании, применяющие упрощенную систему налогообложения и ЕНВД, данное освобождение не распространяется (п. 2 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Если такие компании владеют объектами, облагаемыми налогом на имущество по кадастровой стоимости, то в случае принятия соответствующего закона субъекта РФ они уплачивают налог на имущество.

А теперь о датах

У бухгалтеров, долгие годы рассчитывавших налог на имущество с даты ввода объекта основных средств в эксплуатацию, нередко возникает вопрос, а с какой даты нужно считать налог на имущество по кадастровой стоимости. Естественно, это актуально в случае приобретения, продажи либо ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.

В таком случае расчет налога производится исходя из количества полных месяцев, в течение которых объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика (п. 5 ст. 382 НК РФ). Соответственно, для расчета необходимо определить дату перехода права собственности на объект недвижимости, которая может не совпадать с датой приемки-передачи объекта от покупателя к продавцу.

Согласно нормам гражданского законодательства отчуждение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, соответственно, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст. 223, 131 ГК РФ). Таким образом объекты недвижимости включаются / исключаются в / из базы по налогу на имущество с даты регистрации права собственности.

Отмечаем, что аналогичная позиция изложена в письме ФНС РФ от 21.01.2016 № БС 4-11/697.

Продавцам недвижимости следует обратить внимание на временной разрыв между моментом реализации для целей налога на прибыль и НДС (день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, п. 16 ст. 167 и п. 3 ст. 271 НК РФ) и моментом исключения объекта недвижимости из базы по налогу на имущество (последнее производится на дату регистрации права собственности нового владельца недвижимости).

Как посчитать полный месяц

Чтобы рассчитать количество полных месяцев, в течение которых объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика, нужно учесть даты регистрации права собственности на объект.

Если право собственности на объект возникло:

• до 15-го числа месяца, налогоплательщик при расчете учитывает этот месяц как полный;
• после 15-го числа месяца, соответствующий месяц не учитывается.

Если право собственности прекращено (например, при продаже):

• после 15-го числа месяца, налогоплательщик при расчете учитывает этот месяц как полный;
• до 15-го числа месяца, соответствующий месяц не учитывается (п. 5 ст. 382 НК РФ).

А теперь поподробнее остановимся на объектах недвижимости, в отношении которых субъектом РФ может быть введено исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости.

Группа 1. Объекты, включенные в Перечень

В эту группу включаются административно-деловые центры, торговые центры, помещения в них, а также нежилые помещения, предназначенные либо фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп. 1–2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Что их объединяет? То обстоятельство, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 01 января определяет на соответствующий год перечень данных объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 7...