Какие правовые последствия наступают для арендодателя, если ИП прекратил свою деятельность?

Договор аренды продолжает действовать и после утраты арендатором статуса индивидуального предпринимателя (ИП).

Согласно ст. 17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. В силу ст. 18 ГК РФ граждане могут, в частности, заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах. Гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая (п. 1 ст. 19 ГК РФ). Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) по общему правилу возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве ИП, за исключением случаев, когда в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Основным гражданско-правовым последствием осуществления гражданином предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП является отсутствие у него права ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (п. 4 ст. 23 ГК РФ). Кроме того, осуществление гражданином предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП может явиться основанием для привлечения его к административной ответственности (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ). Однако на отношения сторон по упомянутому в вопросе договору утрата арендатором статуса ИП не влияет (о чем ниже). Здесь же обратим внимание также на то, что заключение гражданином договора аренды в качестве арендатора само по себе не свидетельствует об осуществлении им предпринимательской деятельности.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделки недействительны по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ни одним законом не предусмотрены такие основания недействительности договора аренды, как отсутствие у арендатора-гражданина статуса ИП либо утрата арендатором этого статуса. Обязательство, согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ, прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Так, например, обязательство юридического лица может быть прекращено его ликвидацией (ст. 419 ГК РФ). В свою очередь, одним из последствий государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя является то, что к предпринимательской деятельности такого лица применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). Однако ни ГК РФ, ни иными нормативными правовыми актами не предусмотрено такого основания прекращения обязательств, возникших у гражданина из договора (в том числе из договора аренды), как утрата им статуса ИП. Правовые последствия прекращения государственной регистрации юридического лица и гражданина в качестве индивидуального предпринимателя различны (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.01.2000 № 50). А государственная регистрация прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя не может быть приравнена по своим правовым последствиям к смерти физического лица (ст. 418 ГК РФ).

Таким образом, упомянутый в вопросе договор аренды продолжает действовать и после государственной регистрации прекращения арендатором деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. Разумеется, он может быть прекращен по основаниям, предусмотренным законом или договором, в том числе при определенных обстоятельствах – ​в связи с отказом одной из сторон договора от его исполнения. Однако до такого прекращения стороны обязаны исполнять обязательства, возникающие у них из этого договора, надлежащим образом, в соответствии с условиями договора (ст. 309 ГК РФ).