Вправе ли покупатель здания до государственной регистрации права собственности сдать его в аренду

Вопрос
Заключен договор купли-продажи здания. Есть акт передачи помещения. Документы на регистрацию переданы в регистрирующий орган. Может ли покупатель заключить договор аренды помещения?
Отвечает

Покупатель вправе заключить такой договор аренды.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В то же время, как указано в п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от 13.11.1997 № 21), регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента его регистрации.

Согласно п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом согласно п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ).

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Из-за банка арендодатель не получил перечисленную ему арендную плату. Как вернуть средства

По договору аренды недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя 9 июня была дважды перечислена сумма арендной платы. Позже выяснилось, что у банка 3 июля этого же года была отозвана лицензия. Деньги арендодатель не получил. Арендодатель не предпринимал соответствующих мер по своевременному уведомлению арендатора о неплатежеспособности банка. Каким способом можно вернуть уплаченную сумму? Можно ли ее взыскать с арендодателя?

О возможности сдачи в аренду государственного имущества, закрепленного за казенным учреждением на праве оперативного управления

Возможно ли заключение договора аренды движимого государственного имущества (оборудования), закрепленного за казенным учреждением на праве оперативного управления, с условием интервального использования (например, арендатор пользуется оборудованием только два дня в неделю, остальное время оборудованием пользуется собственник)?

В компании есть система ЭДО. Как в ней отразить присвоение номера договору как внутри организации, так и ее контрагентом

В системе электронного документооборота (ЭДО) номера договорам мы присваиваем в таком формате: номер / год – ​индекс организации. Бывают случаи, когда со своей стороны контрагент присваивает свой номер договору. Как это отобразить в нашей системе ЭДО? Если исправлять номер после регистрации, то сбивается нумерация.

Как расторгнуть договор аренды, если он предусматривает расторжение только по взаимному согласию

Организация заключила договор аренды нежилого помещения с физическим лицом. Согласно заключенному договору срок договора аренды 11 месяцев, но вместе с тем в договоре имеется пункт, что при условии, если ни одна из сторон не заявит, что договор расторгается, то он считается пролонгированным на такой срок. Также в договоре указано, что расторгнуть договор возможно только по взаимному согласию. Как его расторгнуть? Имеет ли он силу, если в нем имеются противоречия по срокам: 11 месяцев и пролонгация на такой же срок в случае, если ни одна из сторон не выразила решение расторгнуть договор?

О необходимости арендатора заключать отдельно от арендодателя договор на вывоз мусора

ООО является собственником помещений, которые сдаются в аренду. В адрес одного из арендаторов поступило уведомление о совершении им административного правонарушения (о необходимости заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами). ООО заключило договор с ИП на вывоз мусора. Должны ли арендаторы заключать отдельные договоры на вывоз мусора?

Компания (арендатор) имеет договор аренды помещения, который продлевается каждые 11 месяцев. Акт приема-передачи помещения подписан однократно. Необходима ли госрегистрация договора аренды в таком случае?

Из-за банка арендодатель не получил перечисленную ему арендную плату. Как вернуть средства

По договору аренды недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя 9 июня была дважды перечислена сумма арендной платы. Позже выяснилось, что у банка 3 июля этого же года была отозвана лицензия. Деньги арендодатель не получил. Арендодатель не предпринимал соответствующих мер по своевременному уведомлению арендатора о неплатежеспособности банка. Каким способом можно вернуть уплаченную сумму? Можно ли ее взыскать с арендодателя?

В компании есть система ЭДО. Как в ней отразить присвоение номера договору как внутри организации, так и ее контрагентом

В системе электронного документооборота (ЭДО) номера договорам мы присваиваем в таком формате: номер / год – ​индекс организации. Бывают случаи, когда со своей стороны контрагент присваивает свой номер договору. Как это отобразить в нашей системе ЭДО? Если исправлять номер после регистрации, то сбивается нумерация.