Top.Mail.Ru

Вправе ли покупатель здания до государственной регистрации права собственности сдать его в аренду

Вопрос
Заключен договор купли-продажи здания. Есть акт передачи помещения. Документы на регистрацию переданы в регистрирующий орган. Может ли покупатель заключить договор аренды помещения?
Отвечает

Покупатель вправе заключить такой договор аренды.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В то же время, как указано в п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от 13.11.1997 № 21), регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента его регистрации.

Согласно п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом согласно п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ).

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Считается ли оплата счета с новой суммой акцептом оферты в части изменения цены?

По условиям договора аренды, стоимость аренды меняется один раз в год. Когда наступил срок увеличения аренды по договору, арендодатель направил дополнительное соглашение арендатору, который его не подписал, но оплачивает выставленные счета по новым увеличенным арендным ставкам. Можно ли считать оплату счета с новой увеличенной суммой как акцепт оферты в части изменения цены в договоре?

О сроке договора аренды по выигранному аукциону

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения на срок один год (по заявлению арендатора), если арендатор выиграл аукцион на аренду вышеуказанного помещения на срок 5 лет?

Нужно ли индексировать арендную плату, рассчитанную с применением ставки дисконтирования?

Арендная плата за земельный участок за период 49 лет рассчитана независимым оценщиком с применением ставки дисконтирования. Правомерно ли требование о ежегодной индексации такой платы?

Как быть с арендной платой и налогами, если в середине месяца изменился арендодатель?

Арендодатель-1 ликвидирован в форме присоединения к другому юридическому лицу (арендодатель-2) в середине месяца. Кто за этот месяц должен начислить арендную плату и исчислить с нее налоги? Или арендная плата должна быть разбита в этом месяце пропорционально дням аренды у них?

Нужно ли регистрировать допсоглашение к основному договору?

Необходима ли регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному в установленном законом порядке? Считается ли незарегистрированное дополнительное соглашение действующим и подлежащим исполнению?

Считается ли оплата счета с новой суммой акцептом оферты в части изменения цены?

По условиям договора аренды, стоимость аренды меняется один раз в год. Когда наступил срок увеличения аренды по договору, арендодатель направил дополнительное соглашение арендатору, который его не подписал, но оплачивает выставленные счета по новым увеличенным арендным ставкам. Можно ли считать оплату счета с новой увеличенной суммой как акцепт оферты в части изменения цены в договоре?

Какие правовые последствия наступают для арендодателя, если ИП прекратил свою деятельность?

Какие правовые последствия наступают для арендодателя (юридическое лицо), если ИП прекратил свою деятельность через месяц после заключения договора аренды, заключенного сроком на шесть месяцев (не уведомив об этом арендодателя), но продолжает платить за аренду и пользоваться арендованным имуществом (торговая точка)?

Компания (арендатор) имеет договор аренды помещения, который продлевается каждые 11 месяцев. Акт приема-передачи помещения подписан однократно. Необходима ли госрегистрация договора аренды в таком случае?