До исполнения обязательств по договору (в том числе до полной оплаты по договору продажи недвижимости), если он не прекращен по иным основаниям, предусмотренным законом, в него по соглашению сторон могут вноситься изменения. Допсоглашения к договору продажи недвижимости не требуют государственной регистрации.
Надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (см., например, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21, постановления Арбитражного Суда Московского округа от 30.07.2015 № Ф05-8957/15 по делу № А41-64415/2014, ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.10.2012 № Ф02-3893/12 по делу № А78-1554/2011, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 № 14АП-8618/13 по делу № А13-5151/2013).
До момента полного исполнения обязательств, предусмотренных договором, стороны вправе изменять его условия, заключая соответствующие дополнительные соглашения. В частности, если обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено, это свидетельствует о том, что возникшие из договора купли-продажи обязательства сохраняются (то есть не прекращены), а значит, в силу п. 2 ст. 424, п. 1 ст. 450 ГК РФ по соглашению сторон условия договора (включая условия о цене, сроке и порядке расчетов и т. п.) могут быть изменены.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, для изменения условий договора купли-продажи недвижимости покупателю и продавцу требуется заключить соответствующее соглашение путем составления одного документа, подписанного сторонами. Закон устанавливает, что сделки подлежат госрегистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат госрегистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ. Однако требования о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества закон не устанавливает. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи недвижимости, также не подлежит госрегистрации. То обстоятельство, что это соглашение не представлялось в орган регистрации прав вместе с договором купли-продажи, заявлением и иными документами для государственной регистрации перехода права собственности, никак не влияет на его юридическую силу. С момента его заключения соответствующие условия договора продажи недвижимости в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ считаются измененными (см. также, например, постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 14.12.2021 № Ф06-12132/21 по делу № А06-10556/2020, Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2015 № 02АП-3487/15 по делу № А17-6572/2014, Арбитражного суда Поволжского округа от 14.02.2019 № Ф06-42536/18 по делу № А55-2271/2018).
