Налоговые органы в случае реализации недвижимого имущества ниже рыночной стоимости могут предъявить претензии, решив, что цель сделки – неуплата (неполная уплата) налога. Претензии со стороны налоговых органов возможны и в случае, если реализация недвижимости будет осуществлена по балансовой стоимости, которая ниже рыночной. Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.
Теперь поясним. Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (ст. 212, 213 ГК РФ) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора. В договоре купли-продажи недвижимости может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009 № 17АП-3042/2009-ГК по делу № А60-9940/2008).
Обращаем внимание, что нормы НК РФ тоже не обязывают налогоплательщиков формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной, кадастровой, балансовой или иной стоимости, равно как не определяют и последствий продажи недвижимости ниже соответствующих значений. По общему правилу, для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (абз. 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами, также признается рыночной до того момента, пока ФНС России не докажет обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
При этом нормы ч. 1 НК РФ допускают возможность налогового контроля за примененными налогоплательщиком ценами. Так, налоговый контроль за соответствием примененных налогоплательщиком цен рыночному уровню осуществляется в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемыми контролируемыми1. Такой контроль осуществляется непосредственно ФНС России согласно разделу V.1 НК РФ и по общему правилу не может выступать предметом выездных и камеральных проверок, проводимых нижестоящими налоговыми инспекциями2. В п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016, также отмечается, что полномочиями по контролю цен, применяемых в сделках между взаимозависимыми лицами, на соответствие их рыночным ценам обладает лишь Центральный аппарат ФНС России, но не территориальные налоговые органы.
А в п. 13 Обзора указано, что взаимозависимость участников сделок сама по себе не является доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, а может иметь юридическое значение в целях налогового контроля, только если установлено, что такая взаимозависимость используется участниками сделки как возможность для осуществления согласованных действий, не обусловленных разумными экономическими или иными причинами3.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920 по делу № А40-63374/2015 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Тем не менее нужно учитывать, что отклонение цены реализации недвижимости от ее рыночной стоимости в сделке между взаимозависимыми лицами может рассматриваться в качестве одного из признаков нарушения положений ст. 54.1 НК РФ в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки, что грозит доначислением продавцу налоговых обязательств исходя из рыночной цены недвижимости (см., например, определение ВС РФ от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327 по делу № А04-9989/2016).
Так, ФНС России в письме от 16.08.2017 № СА-4-7/16152@ разъясняет, что ст. 54.1 НК РФ фактически определяет условия, препятствующие созданию налоговых схем, направленных на незаконное уменьшение налоговых обязательств, в том числе путем неучета объектов налогообложения, неправомерно заявляемых льгот и т.п. В случае если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить, прежде всего, налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (письмо ФНС России от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938@).
Таким образом, существует риск того, что при продаже объектов недвижимости ниже рыночной стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, решив, что цель сделки – неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Если они это смогут доказать, то организации придется уплатить недоимку, а также пени и штраф.
Отметим также, что и в случае, если реализация недвижимости будет осуществлена по балансовой стоимости, которая ниже рыночной, возможны претензии со стороны налоговых органов. Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.
Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться
Организации принадлежат гаражи в г. Москве. В выписке из ЕГРН указано назначение помещения – нежилое, наименование – блок гаражей. Возможно ли изменить наименование? Повлияет ли это на уплату налога на имущество (например, смена налоговой базы с кадастровой стоимости на остаточную стоимость)?
C 1 сентября 2022 года первая часть ГК РФ дополнена двумя новыми главами: гл. 6.1 «Недвижимые вещи» и гл. 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Цель изменений – закрепить единые правила владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Мы подготовили обзор основных положений новых глав с комментариями эксперта. Поймете, как эти новшества соотносятся с ранее сложившейся судебной практикой. Рассказываем, какие признаки здания и сооружения теперь закреплены в законе, как определяется помещение, в чем различия между ними; каков порядок образования помещений и машино-мест, как теперь на законодательном уровне решается вопрос с их образованием в объектах незавершенного строительства; как регламентированы вопросы общего имущества, возникновения права собственности при создании объектов недвижимости. Также будете в курсе, как происходит прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.
Одной из важнейших процессуальных гарантий для должника-гражданина является наделение исполнительским иммунитетом его единственного жилья, которое он использует для проживания вместе с членами своей семьи. Однако практика стала развиваться таким образом, что должника можно лишить единственного жилья, причем не только недобросовестного, но и добросовестного. В статье обсуждаем конкретные дела о пределах действия исполнительского иммунитета применительно к жилью и даем рекомендации, что необходимо учитывать должникам и кредиторам в случае рассмотрения спора в суде.
Необходима ли регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному в установленном законом порядке? Считается ли незарегистрированное дополнительное соглашение действующим и подлежащим исполнению?
Необходима ли регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному в установленном законом порядке? Считается ли незарегистрированное дополнительное соглашение действующим и подлежащим исполнению?
В новостях то и дело можно прочитать о том, как дороги общего пользования оказываются в частных руках, из-за чего страдают остальные собственники близлежащих земель. Автор делится опытом ведения судебного дела, в котором жители одной из деревень Московской области столкнулись как раз с такой ситуацией, когда в частную собственность была неправомерно передана часть земельного участка, по которой проходила дорога общего пользования. Новый владелец сразу же оградил спорный участок забором, лишив всех возможности пользоваться дорогой, а также перекрыв проход в лес. Причем проблема оказалась глубже, чем можно было подумать на первый взгляд. Поэтому адвокат предостерегает читателей от опасности для местных жителей выкупа частным лицом муниципальных земель подобного рода, а также своим примером демонстрирует, как этому можно при необходимости противостоять. В статье также приведен текст ходатайства с вопросами для землеустроительной экспертизы.
Организации принадлежат гаражи в г. Москве. В выписке из ЕГРН указано назначение помещения – нежилое, наименование – блок гаражей. Возможно ли изменить наименование? Повлияет ли это на уплату налога на имущество (например, смена налоговой базы с кадастровой стоимости на остаточную стоимость)?
Рост цен на зерно и так называемое продовольственное эмбарго (ответные санкции) вызвали ажиотаж на рынке земель сельхозназначения. В зависимости от региона за последние несколько лет цены на сельхозземли в России выросли на 30–150%. Скупать земли начали не только аграрии, но и финансовые организации. Отчуждение таких земель регулируется специальным законом. В статье рассказываем, какие особенности сделок по отчуждению земель устанавливает этот закон и как складывается судебная практика. В частности, узнаете, в каком виде можно продавать земельный участок; каков порядок образования земельного участка посредством выдела из общей долевой собственности; порядок продажи доли, если у участка менее или более 5 собственников; в какой форме заключать договор; какие другие особенности продажи необходимо учитывать. Приводим формулировки условий договора купли-продажи земельного участка под различные ситуации.
Раздел не найден.
Оформить подписку на журнал
«Юридический справочник руководителя»
можно в любом отделении почты:
