Налоговые органы в случае реализации недвижимого имущества ниже рыночной стоимости могут предъявить претензии, решив, что цель сделки – неуплата (неполная уплата) налога. Претензии со стороны налоговых органов возможны и в случае, если реализация недвижимости будет осуществлена по балансовой стоимости, которая ниже рыночной. Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.
Теперь поясним. Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (ст. 212, 213 ГК РФ) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора. В договоре купли-продажи недвижимости может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009 № 17АП-3042/2009-ГК по делу № А60-9940/2008).
Обращаем внимание, что нормы НК РФ тоже не обязывают налогоплательщиков формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной, кадастровой, балансовой или иной стоимости, равно как не определяют и последствий продажи недвижимости ниже соответствующих значений. По общему правилу, для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (абз. 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами, также признается рыночной до того момента, пока ФНС России не докажет обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
При этом нормы ч. 1 НК РФ допускают возможность налогового контроля за примененными налогоплательщиком ценами. Так, налоговый контроль за соответствием примененных налогоплательщиком цен рыночному уровню осуществляется в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемыми контролируемыми. Такой контроль осуществляется непосредственно ФНС России согласно разделу V.1 НК РФ и по общему правилу не может выступать предметом выездных и камеральных проверок, проводимых нижестоящими налоговыми инспекциями. В п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016, также отмечается, что полномочиями по контролю цен, применяемых в сделках между взаимозависимыми лицами, на соответствие их рыночным ценам обладает лишь Центральный аппарат ФНС России, но не территориальные налоговые органы.
А в п. 13 Обзора указано, что взаимозависимость участников сделок сама по себе не является доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, а может иметь юридическое значение в целях налогового контроля, только если установлено, что такая взаимозависимость используется участниками сделки как возможность для осуществления согласованных действий, не обусловленных разумными экономическими или иными причинами.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920 по делу № А40-63374/2015 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Тем не менее нужно учитывать, что отклонение цены реализации недвижимости от ее рыночной стоимости в сделке между взаимозависимыми лицами может рассматриваться в качестве одного из признаков нарушения положений ст. 54.1 НК РФ в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки, что грозит доначислением продавцу налоговых обязательств исходя из рыночной цены недвижимости (см., например, определение ВС РФ от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327 по делу № А04-9989/2016).
Так, ФНС России в письме от 16.08.2017 № СА-4-7/16152@ разъясняет, что ст. 54.1 НК РФ фактически определяет условия, препятствующие созданию налоговых схем, направленных на незаконное уменьшение налоговых обязательств, в том числе путем неучета объектов налогообложения, неправомерно заявляемых льгот и т.п. В случае если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить, прежде всего, налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (письмо ФНС России от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938@).
Таким образом, существует риск того, что при продаже объектов недвижимости ниже рыночной стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, решив, что цель сделки – неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Если они это смогут доказать, то организации придется уплатить недоимку, а также пени и штраф.
Отметим также, что и в случае, если реализация недвижимости будет осуществлена по балансовой стоимости, которая ниже рыночной, возможны претензии со стороны налоговых органов. Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.
