Top.Mail.Ru

Особенности отчуждения земель сельскохозяйственного назначения

Рост цен на зерно и так называемое продовольственное эмбарго (ответные санкции) вызвали ажиотаж на рынке земель сельхозназначения. В зависимости от региона за последние несколько лет цены на сельхозземли в России выросли на 30–150%. Скупать земли начали не только аграрии, но и финансовые организации. Отчуждение таких земель регулируется специальным законом. В статье рассказываем, какие особенности сделок по отчуждению земель устанавливает этот закон и как складывается судебная практика. В частности, узнаете, в каком виде можно продавать земельный участок; каков порядок образования земельного участка посредством выдела из общей долевой собственности; порядок продажи доли, если у участка менее или более 5 собственников; в какой форме заключать договор; какие другие особенности продажи необходимо учитывать. Приводим формулировки условий договора купли-продажи земельного участка под различные ситуации.

Что можно продавать

Для начала давайте посмотрим, в каком виде можно продать землю.

1. Земельный участок. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок – ​прежде всего, его кадастровый номер (ст. 554 ГК РФ). Также следует указать площадь и категорию земельного участка, без такого условия Росреестр часто отказывается регистрировать переход права собственности. Вид разрешенного использования в договоре указывать не обязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования (см. Пример 1).

Пример 1. Условие договора о продаже земельного участка

1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) земельный участок (далее – ​Земельный участок) со следующими характеристиками:

Адрес: Российская Федерация, Нижегородская область, Кстовский район, участок № 1327.

Кадастровый номер: 52:26:04914567:194.

Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Общая площадь: 8 914 кв. м.

2. Часть участка. Чтобы продать часть участка, ее надо выделить. В результате такого выделения образуется два участка – ​первоначальный и новый. Собственник может продать один из них и остаться полноценным собственником оставшегося участка. Ниже мы раскроем особенность выдела земель сельхозназначения.

3. Земельная доля. Также можно продать долю в праве на участок (см. Пример 2). Если участок находится в долевой собственности, то у него есть несколько собственников, которые распоряжаются им по взаимному соглашению (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В Федеральном законе от 24.07.2002 № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 1 есть два термина:

  • «доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 12);
  • «земельная доля» (ст. 15).

Доля в праве – ​это арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на все общее имущество. Размер долей в праве определяется в виде простой правильной дроби, например «1/3».

Пример 2. Условие договора о продаже доли в праве

1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) 1/5 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее – ​Доля) со следующими характеристиками: <…>

Земельная доля – ​это тоже доля в праве, но возникшая при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона № 101‑ФЗ (п. 1 ст. 15). Размер земельной доли может быть определен как в простой правильной дроби, так и в гектарах или баллах (п. 2 ст. 15 Закона № 101‑ФЗ).

Пример 3. Условие договора о продаже земельной доли

1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) земельную долю с оценкой 110 баллогектаров в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее – ​Земельная доля) со следующими характеристиками: <…>

Возможна ситуация, когда у части участников долевой собственности доли определены в виде простой правильной дроби, а у других – ​в гектарах или баллах. Такое бывает из-за разницы во времени оформления прав на участок – ​до принятия Закона № 101‑ФЗ и после его принятия.

Судебная практика

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отметил, что Законом № 101‑ФЗ не установлена обязанность участников долевой собственности земельного участка из земель сельхозназначения и иных органов пересчитывать размеры земельных долей, выраженных в гектарах или баллах (баллогектарах) в виде простой правильной дроби (кассационное определение от 27.04.2021 № 88а-6230/2021).

Вместе с этим иногда возникает необходимость определить доли единым образом, например, при подсчете голосов на общем собрании. Расчет размера долей для их выражения единым способом утверждается общим собранием участников (подп. 9 п. 3 ст. 14 Закона № 101-Ф3, письмо Мин­экономразвития России от 24.01.2018 № Д2Зи-287). При этом если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, то и размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби (подп. 4 п. 3 ст. 15 Закона № 101‑ФЗ).

4. Часть доли. ГК РФ и Закон № 101‑ФЗ не содержат запрета на отчуждение части земельной доли. К примеру, упомянутый выше Седьмой кассационный суд общей юрисдикции признал законной продажу 115 баллогектаров из принадлежащей собственнику доли в размере 189 баллогектаров на земельный участок (кассационное определение от 27.04.2021 № 88а-6230/2021).

Вместе с этим отдельные управления Росреестра могут отказаться регистрировать продажу части долей. Дело в том, что по выбору участников общей долевой собственности на сельскохозяйственную землю подсчет голосов на их общем собрании может производиться в долях или по количеству участников (ст. 14.1 Закона № 101‑ФЗ). К примеру, на собрании присутствуют 10 человек и у одного из них есть 7/10 долей – ​если подсчет будет производиться в долях, то у этого участника будет 70% голосов, а если в количестве поднятых рук – ​10%. В связи с этим некоторые агрофирмы начали дробить свои доли, чтобы при голосовании получить больше лояльных участников собрания. Вызванные такой схемой скандалы заставили управления Росреестра в отдельных регионах с настороженностью относиться к подобным сделкам.

Форма договора

Согласно ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 2 сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному...

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Вправе ли ООО продать свое имущество по балансовой стоимости?

Возможны ли претензии со стороны налоговых органов при продаже одним ООО другому недвижимого имущества по балансовой стоимости, отличающейся от рыночной?

Нужно ли регистрировать допсоглашение к основному договору?

Необходима ли регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному в установленном законом порядке? Считается ли незарегистрированное дополнительное соглашение действующим и подлежащим исполнению?

Новые главы ГК РФ о недвижимости

C 1 сентября 2022 года первая часть ГК РФ дополнена двумя новыми главами: гл. 6.1 «Недвижимые вещи» и гл. 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Цель изменений – ​закрепить единые правила владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Мы подготовили обзор основных положений новых глав с комментариями эксперта. Поймете, как эти новшества соотносятся с ранее сложившейся судебной практикой. Рассказываем, какие признаки здания и сооружения теперь закреплены в законе, как определяется помещение, в чем различия между ними; каков порядок образования помещений и машино-мест, как теперь на законодательном уровне решается вопрос с их образованием в объектах незавершенного строительства; как регламентированы вопросы общего имущества, возникновения права собственности при создании объектов недвижимости. Также будете в курсе, как происходит прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.

Как взыскать неустойку с застройщика. Пошаговая инструкция

В условиях перманентного экономического кризиса застройщики все чаще нарушают сроки строительства объектов. С одной стороны, дольщик может войти в трудное положение застройщика и закрыть глаза на небольшую просрочку сдачи объекта. С другой стороны, наиболее пострадавшая сторона – ​это все-таки дольщик, который вложил свои (а чаще – ​заемные) средства и, очевидно, рассчитывал получить недвижимость к строго определенному времени. Смиряться с таким положением дел дольщикам не стоит, поэтому читайте, как получить от застройщика компенсацию за просрочку сдачи объекта. В вашем распоряжении будут также образцы претензии к застройщику и иска к нему о взыскании неустойки, заявлений: о выдаче исполнительного листа и о его предъявлении для взыскания, о возбуждении исполнительного производства, т. е. все, что нужно для успешного взыскания с застройщика неустойки.

Вправе ли ООО продать свое имущество по балансовой стоимости?

Возможны ли претензии со стороны налоговых органов при продаже одним ООО другому недвижимого имущества по балансовой стоимости, отличающейся от рыночной?

Новые главы ГК РФ о недвижимости

C 1 сентября 2022 года первая часть ГК РФ дополнена двумя новыми главами: гл. 6.1 «Недвижимые вещи» и гл. 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Цель изменений – ​закрепить единые правила владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Мы подготовили обзор основных положений новых глав с комментариями эксперта. Поймете, как эти новшества соотносятся с ранее сложившейся судебной практикой. Рассказываем, какие признаки здания и сооружения теперь закреплены в законе, как определяется помещение, в чем различия между ними; каков порядок образования помещений и машино-мест, как теперь на законодательном уровне решается вопрос с их образованием в объектах незавершенного строительства; как регламентированы вопросы общего имущества, возникновения права собственности при создании объектов недвижимости. Также будете в курсе, как происходит прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.

Нужно ли регистрировать допсоглашение к основному договору?

Необходима ли регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному в установленном законом порядке? Считается ли незарегистрированное дополнительное соглашение действующим и подлежащим исполнению?

Как взыскать неустойку с застройщика. Пошаговая инструкция

В условиях перманентного экономического кризиса застройщики все чаще нарушают сроки строительства объектов. С одной стороны, дольщик может войти в трудное положение застройщика и закрыть глаза на небольшую просрочку сдачи объекта. С другой стороны, наиболее пострадавшая сторона – ​это все-таки дольщик, который вложил свои (а чаще – ​заемные) средства и, очевидно, рассчитывал получить недвижимость к строго определенному времени. Смиряться с таким положением дел дольщикам не стоит, поэтому читайте, как получить от застройщика компенсацию за просрочку сдачи объекта. В вашем распоряжении будут также образцы претензии к застройщику и иска к нему о взыскании неустойки, заявлений: о выдаче исполнительного листа и о его предъявлении для взыскания, о возбуждении исполнительного производства, т. е. все, что нужно для успешного взыскания с застройщика неустойки.