Top.Mail.Ru

Особенности отчуждения земель сельскохозяйственного назначения

Рост цен на зерно и так называемое продовольственное эмбарго (ответные санкции) вызвали ажиотаж на рынке земель сельхозназначения. В зависимости от региона за последние несколько лет цены на сельхозземли в России выросли на 30–150%. Скупать земли начали не только аграрии, но и финансовые организации. Отчуждение таких земель регулируется специальным законом. В статье рассказываем, какие особенности сделок по отчуждению земель устанавливает этот закон и как складывается судебная практика. В частности, узнаете, в каком виде можно продавать земельный участок; каков порядок образования земельного участка посредством выдела из общей долевой собственности; порядок продажи доли, если у участка менее или более 5 собственников; в какой форме заключать договор; какие другие особенности продажи необходимо учитывать. Приводим формулировки условий договора купли-продажи земельного участка под различные ситуации.

Что можно продавать

Для начала давайте посмотрим, в каком виде можно продать землю.

1. Земельный участок. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок – ​прежде всего, его кадастровый номер (ст. 554 ГК РФ). Также следует указать площадь и категорию земельного участка, без такого условия Росреестр часто отказывается регистрировать переход права собственности. Вид разрешенного использования в договоре указывать не обязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования (см. Пример 1).

Пример 1. Условие договора о продаже земельного участка

1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) земельный участок (далее – ​Земельный участок) со следующими характеристиками:

Адрес: Российская Федерация, Нижегородская область, Кстовский район, участок № 1327.

Кадастровый номер: 52:26:04914567:194.

Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Общая площадь: 8 914 кв. м.

2. Часть участка. Чтобы продать часть участка, ее надо выделить. В результате такого выделения образуется два участка – ​первоначальный и новый. Собственник может продать один из них и остаться полноценным собственником оставшегося участка. Ниже мы раскроем особенность выдела земель сельхозназначения.

3. Земельная доля. Также можно продать долю в праве на участок (см. Пример 2). Если участок находится в долевой собственности, то у него есть несколько собственников, которые распоряжаются им по взаимному соглашению (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В Федеральном законе от 24.07.2002 № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 1 есть два термина:

  • «доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 12);
  • «земельная доля» (ст. 15).

Доля в праве – ​это арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на все общее имущество. Размер долей в праве определяется в виде простой правильной дроби, например «1/3».

Пример 2. Условие договора о продаже доли в праве

1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) 1/5 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее – ​Доля) со следующими характеристиками: <…>

Земельная доля – ​это тоже доля в праве, но возникшая при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона № 101‑ФЗ (п. 1 ст. 15). Размер земельной доли может быть определен как в простой правильной дроби, так и в гектарах или баллах (п. 2 ст. 15 Закона № 101‑ФЗ).

Пример 3. Условие договора о продаже земельной доли

1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) земельную долю с оценкой 110 баллогектаров в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее – ​Земельная доля) со следующими характеристиками: <…>

Возможна ситуация, когда у части участников долевой собственности доли определены в виде простой правильной дроби, а у других – ​в гектарах или баллах. Такое бывает из-за разницы во времени оформления прав на участок – ​до принятия Закона № 101‑ФЗ и после его принятия.

Судебная практика

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отметил, что Законом № 101‑ФЗ не установлена обязанность участников долевой собственности земельного участка из земель сельхозназначения и иных органов пересчитывать размеры земельных долей, выраженных в гектарах или баллах (баллогектарах) в виде простой правильной дроби (кассационное определение от 27.04.2021 № 88а-6230/2021).

Вместе с этим иногда возникает необходимость определить доли единым образом, например, при подсчете голосов на общем собрании. Расчет размера долей для их выражения единым способом утверждается общим собранием участников (подп. 9 п. 3 ст. 14 Закона № 101-Ф3, письмо Мин­экономразвития России от 24.01.2018 № Д2Зи-287). При этом если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, то и размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби (подп. 4 п. 3 ст. 15 Закона № 101‑ФЗ).

4. Часть доли. ГК РФ и Закон № 101‑ФЗ не содержат запрета на отчуждение части земельной доли. К примеру, упомянутый выше Седьмой кассационный суд общей юрисдикции признал законной продажу 115 баллогектаров из принадлежащей собственнику доли в размере 189 баллогектаров на земельный участок (кассационное определение от 27.04.2021 № 88а-6230/2021).

Вместе с этим отдельные управления Росреестра могут отказаться регистрировать продажу части долей. Дело в том, что по выбору участников общей долевой собственности на сельскохозяйственную землю подсчет голосов на их общем собрании может производиться в долях или по количеству участников (ст. 14.1 Закона № 101‑ФЗ). К примеру, на собрании присутствуют 10 человек и у одного из них есть 7/10 долей – ​если подсчет будет производиться в долях, то у этого участника будет 70% голосов, а если в количестве поднятых рук – ​10%. В связи с этим некоторые агрофирмы начали дробить свои доли, чтобы при голосовании получить больше лояльных участников собрания. Вызванные такой схемой скандалы заставили управления Росреестра в отдельных регионах с настороженностью относиться к подобным сделкам.

Форма договора

Согласно ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 2 сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному...

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Можно ли изменить наименование помещения в ЕГРН?

Организации принадлежат гаражи в г. Москве. В выписке из ЕГРН указано назначение помещения – ​нежилое, наименование – ​блок гаражей. Возможно ли изменить наименование? Повлияет ли это на уплату налога на имущество (например, смена налоговой базы с кадастровой стоимости на остаточную стоимость)?

Вправе ли ООО продать свое имущество по балансовой стоимости?

Возможны ли претензии со стороны налоговых органов при продаже одним ООО другому недвижимого имущества по балансовой стоимости, отличающейся от рыночной?

Пределы действия исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья

Одной из важнейших процессуальных гарантий для должника-гражданина является наделение исполнительским иммунитетом его единственного жилья, которое он использует для проживания вместе с членами своей семьи. Однако практика стала развиваться таким образом, что должника можно лишить единственного жилья, причем не только недобросовестного, но и добросовестного. В статье обсуждаем конкретные дела о пределах действия исполнительского иммунитета применительно к жилью и даем рекомендации, что необходимо учитывать должникам и кредиторам в случае рассмотрения спора в суде.

Новые главы ГК РФ о недвижимости

C 1 сентября 2022 года первая часть ГК РФ дополнена двумя новыми главами: гл. 6.1 «Недвижимые вещи» и гл. 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Цель изменений – ​закрепить единые правила владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Мы подготовили обзор основных положений новых глав с комментариями эксперта. Поймете, как эти новшества соотносятся с ранее сложившейся судебной практикой. Рассказываем, какие признаки здания и сооружения теперь закреплены в законе, как определяется помещение, в чем различия между ними; каков порядок образования помещений и машино-мест, как теперь на законодательном уровне решается вопрос с их образованием в объектах незавершенного строительства; как регламентированы вопросы общего имущества, возникновения права собственности при создании объектов недвижимости. Также будете в курсе, как происходит прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.

Нужно ли регистрировать допсоглашение к основному договору?

Необходима ли регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному в установленном законом порядке? Считается ли незарегистрированное дополнительное соглашение действующим и подлежащим исполнению?

Вправе ли ООО продать свое имущество по балансовой стоимости?

Возможны ли претензии со стороны налоговых органов при продаже одним ООО другому недвижимого имущества по балансовой стоимости, отличающейся от рыночной?

Можно ли изменить наименование помещения в ЕГРН?

Организации принадлежат гаражи в г. Москве. В выписке из ЕГРН указано назначение помещения – ​нежилое, наименование – ​блок гаражей. Возможно ли изменить наименование? Повлияет ли это на уплату налога на имущество (например, смена налоговой базы с кадастровой стоимости на остаточную стоимость)?

История одного дела, или Как противостоять захвату дороги

В новостях то и дело можно прочитать о том, как дороги общего пользования оказываются в частных руках, из-за чего страдают остальные собственники близлежащих земель. Автор делится опытом ведения судебного дела, в котором жители одной из деревень Московской области столкнулись как раз с такой ситуацией, когда в частную собственность была неправомерно передана часть земельного участка, по которой проходила дорога общего пользования. Новый владелец сразу же оградил спорный участок забором, лишив всех возможности пользоваться дорогой, а также перекрыв проход в лес. Причем проблема оказалась глубже, чем можно было подумать на первый взгляд. Поэтому адвокат предостерегает читателей от опасности для местных жителей выкупа частным лицом муниципальных земель подобного рода, а также своим примером демонстрирует, как этому можно при необходимости противостоять. В статье также приведен текст ходатайства с вопросами для землеустроительной экспертизы.