C 1 сентября 2022 года первая часть ГК РФ дополнена двумя новыми главами: гл. 6.1 «Недвижимые вещи» и гл. 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Цель изменений – закрепить единые правила владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Мы подготовили обзор основных положений новых глав с комментариями эксперта. Поймете, как эти новшества соотносятся с ранее сложившейся судебной практикой. Рассказываем, какие признаки здания и сооружения теперь закреплены в законе, как определяется помещение, в чем различия между ними; каков порядок образования помещений и машино-мест, как теперь на законодательном уровне решается вопрос с их образованием в объектах незавершенного строительства; как регламентированы вопросы общего имущества, возникновения права собственности при создании объектов недвижимости. Также будете в курсе, как происходит прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.
Новые положения ГК РФ предлагалось принять еще в 2012 году в рамках внесенного Президентом России законопроекта о реформе гражданского законодательства № 47538-6 1. Законопроект было решено разделить и принимать по частям. Большинство положений были одобрены и вступили в силу, но нереализованным оставался блок, посвященный вещному праву. Причина такой задержки – революционный характер изменений вещного права. В результате депутаты решили не спешить устраивать революцию и для начала одобрить наименее спорные нормы из ранее предложенного законопроекта 2. Новые главы кодекса включили в себя позиции, ранее подтвержденные судебной практикой.
Глава 6.1 закрепляет основы правового режима земельных участков, зданий и сооружений, помещений (жилых и нежилых), а также содержит ряд норм, касающихся машино-мест. Глава же 17.1 устанавливает особенности права собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места, в том числе права собственника здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, а также находящихся в таком здании (сооружении) помещений и машино-мест.
Здания и сооружения
ГК РФ изначально содержал только один признак недвижимости – прочная связь с землей, из-за которой невозможно переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению.
Но теперь для зданий и сооружений устанавливается дополнительный признак – объект создали в результате строительства (п. 1 ст. 141.3).
Раньше суды уже формулировали два дополнительных признака зданий и сооружений. Первый признак – у объекта есть самостоятельный функционал. То есть такой объект обладает полезными свойствами, которые можно использовать (постановление Президиума Арбитражного суда РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012). Второй – объект создали как недвижимость в законном порядке. То есть получили необходимые разрешения, соблюдали градостроительные нормы на участке, который предоставили именно под строительство недвижимости (постановления Арбитражных судов Волго-Вятского округа от 09.02.2022 № Ф01-7752/2021 по делу № А11-5061/2020, Уральского округа от 12.11.2021 № Ф09-8483/21 по делу № А60-4176/2021).
Второй из этих признаков и был зафиксирован в ГК РФ. То есть для признания объекта зданием или сооружением он должен быть создан именно как недвижимость в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
Кроме строительства, право собственности на здание и сооружение может возникнуть:
