Проверяем коммерческую недвижимость перед покупкой

Покупка недвижимости для предпринимателя – ​серьезный шанс на успех в бизнесе и одновременно очень большие риски. Далеко не всегда у покупателя есть возможность привлекать к этому процессу высококвалифицированных консультантов. Поэтому дадим несколько советов, на что обратить внимание предпринимателю при приобретении коммерческих объектов. Покажем ряд наиболее доступных механизмов проверки, позволяющих выявить большую часть потенциальных проблем, связанных с объектом сделки.

Шаг 0. Проверяем объект на соответствие запросам покупателя

Выносим этот шаг за пределы алгоритма, поскольку это не столько вопрос оценки объекта сделки, сколько вопрос о его выборе. В любом случае до начала правовой экспертизы необходимо понять, подойдет ли объект для той цели, которую наметил предприниматель. Согласитесь, купить помещение для открытия магазина по продаже алкоголя и только после этого выяснить, что его окна выходят на детский сад 1, не самое лучшее вложение.

Вариантов, почему объект не подходит, может быть много. Начиная с того, что он не обеспечен необходимыми ресурсами (нет нужной электрической мощности для планируемого к использованию оборудования, отсутствуют коллекторные стоки и т. п.), и заканчивая наличием законодательных ограничений для возможных видов использования (земельный участок в водоохранной зоне, невозможность получить лицензию на планируемый вид деятельности из-за местонахождения объекта и пр.). Несмотря на то что оценка параметров на соответствие запросам покупателя – ​это не столько правовое, сколько коммерческое действие, по ряду аспектов они могут пересекаться. Предпринимателю в этом случае надо быть очень внимательным, четко понимая, с какой целью приобретается недвижимость и как ее планируется использовать.

Шаг 1. Проверяем права на объект недвижимости

До начала переговоров надо убедиться, что у продавца есть право продать вам то, что он предлагает. По сути, это азы любой сделки, но в случае с недвижимостью есть определенные нюансы. Так, недвижимое имущество можно законно передать, только если данные об объекте есть в государственных реестрах. Поэтому первое, что делается, это проверка права собственности в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРН).

Правда, того, что продавец указан в реестре недвижимого имущества как собственник, может быть мало. Данные электронного учета должны полностью соответствовать фактическим характеристикам покупаемого вами объекта. Для зданий и помещений простейшим из примеров в данном случае являются перепланировки, информация о которых не внесена в кадастр недвижимости 2 (по старой памяти называемый кадастровым реестром).

В силу особенностей существующих методик учета и измерения, перепланировки несут изменения индивидуальных особенностей объекта, учитываемых в реестре (площадь объекта, количество его учетных частей, таких как комнаты, помещения, этажи и т. п.). Если данные в реестре будут различаться со сведениями в тексте договора купли-продажи, в лучшем случае будет отказ в регистрационных действиях по переходу права собственности. Если же этого по каким-то причинам не произойдет, впоследствии возможны серьезные проблемы, вплоть до утраты права собственности покупателем.

Судебная практика

Удовлетворяя требование о признании отсутствующим права собственности ООО на спорное имущество (здание), суд в том числе исходил из того, что представленный обществом договор купли-продажи от 22.02.1995 не подтверждает возникновение у него права собственности на это имущество, в том числе и потому, что данные об объекте, указанные в договоре, не соответствуют кадастровому паспорту (определения ВАС РФ от 17.07.2012 № ВАС-8817/12 по делу № А03-5903/2011).

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 300 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Внимание!
Ловите годовую подписку 2022 в сентябре!
Скидка становится меньше с каждым месяцем.

Рекомендовано для вас

Астрент: как рублем заставить должника исполнить неимущественное решение суда?

Что такое астрент (судебная неустойка)? Чем отличается от взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ? К каким исковым требованиям его можно применить? Каков порядок взыскания судебной неустойки? Как составить заявление об астренте? Что лучше: попросить о судебной неустойке вместе с подачей иска или уже позднее? Какой ее размер заявить, чем обосновывать свои требования? Какие размеры чаще всего суд одобряет? С какого момента начисляется астрент? Когда решение о взыскании судебной неустойки может быть не исполнено? Ответим на эти и сопутствующие им вопросы. А приведенные в статье подборки судебной практики можете смело использовать в суде в качестве обоснования размера астрента как разумного и справедливого.

Каковы сроки рассмотрения заявления о замене стороны в соответствии с ГПК РФ, а также принятия его к производству?

Заявление о процессуальном правопреемстве было подано после вступления в законную силу решения суда, но до возбуждения исполнительного производства. Каковы сроки рассмотрения заявления о замене стороны в соответствии с ГПК РФ, а также принятия его к производству?

Как правильно назвать процессуальный документ?

Читатели нередко интересуются, как правильно назвать тот или иной процессуальный документ. Просьба перед судом – ​это ходатайство или заявление? А как именовать документ об отзыве ходатайства? Как называется документ, уточняющий или дополняющий иск? Как правильно оформить письменное несогласие с позицией противной стороны и можно ли подать «возражение на возражение»? Давайте разбираться.

Привлечение к субсидиарной ответственности в случае исключения компании из ЕГРЮЛ

Вопрос о привлечении к субсидиарной ответственности у большинства юристов и предпринимателей ассоциируется с процедурой банкротства. Однако действующим законодательством предусмотрена возможность привлечь к субсидиарной ответственности по долгам юридического лица и в рамках обычного гражданско-правового спора. Речь идет о субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц в случае исключения ООО из ЕГРЮЛ в административном порядке. Для подачи подобного заявления нет необходимости инициировать процедуру банкротства. Однако есть ряд условий для обращения с подобным заявлением. Что это за условия, какие факты необходимо доказать заявителю, как складывается судебная практика по данному вопросу – ​читайте в нашей статье.

Как ознакомиться с материалами дела в арбитражном суде онлайн

Ограничительные меры в период пандемии подтолкнули суды к созданию сервисов по удаленному взаимодействию. Одним из нововведений стало появление возможности ознакомления с материалами дела онлайн. Читайте о том, как получить доступ к аудиопротоколам и другим материалам с пошаговой инструкцией и образцом ходатайства об ознакомлении с материалами дела в электронном виде.

Как взыскать с оппонента судебную неустойку

Помимо классической неустойки, которая устанавливается договором, кредитор может наказать своего должника и за неисполнение принятого против него судебного акта. Как известно, судебные акты подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ, выполнение этого требования достигается за счет использования различных средств, и взыскание судебной неустойки – ​одно из них. Расскажем о том, когда и, самое главное, в каком размере ее можно взыскать. Приведем образцы различных формулировок для подачи документов в суд в целях взыскания судебной неустойки.

Рассмотрение арбитражных дел из дома

Пандемия новой коронавирусной инфекции оказала влияние не только на экономику и способы взаимодействия людей, но и на порядок рассмотрения споров в арбитражных судах. Благодаря карантину суды стали быстрее внедрять новые технологии, в том числе – ​возможность рассмотрения дел онлайн. К системе проведения онлайн-заседаний на дату написания этой статьи подключились 96 судов, в том числе самый загруженный – ​Арбитражный суд г. Москвы. О том, как проходит рассмотрение дел онлайн, с какими трудностями могут столкнуться участники спора, а также в чем отличие нового порядка от уже ставшей многим привычной ранее видео-конференц-связи – ​расскажем в нашей статье.

Как отсрочить или рассрочить исполнение решения арбитражного суда

Экономические последствия пандемии коронавирусной инфекции могут осложнить исполнение судебных решений. Финансовые трудности затрудняют едино­временную выплату долга. Для таких случаев законодательство предусматривает механизм отсрочки или рассрочки исполнения. Но это исключительные меры, которые должны быть подкреплены убедительными доводами и доказательствами. Расскажем, когда их можно применить, как попросить суд об отсрочке или рассрочке исполнения решения, какие обстоятельства суд посчитает достаточными. Дадим формулировки для текстов заявлений о рассрочке и отсрочке, которые вы сможете использовать на практике.