Проверяем коммерческую недвижимость перед покупкой

Покупка недвижимости для предпринимателя – ​серьезный шанс на успех в бизнесе и одновременно очень большие риски. Далеко не всегда у покупателя есть возможность привлекать к этому процессу высококвалифицированных консультантов. Поэтому дадим несколько советов, на что обратить внимание предпринимателю при приобретении коммерческих объектов. Покажем ряд наиболее доступных механизмов проверки, позволяющих выявить большую часть потенциальных проблем, связанных с объектом сделки.

Шаг 0. Проверяем объект на соответствие запросам покупателя

Выносим этот шаг за пределы алгоритма, поскольку это не столько вопрос оценки объекта сделки, сколько вопрос о его выборе. В любом случае до начала правовой экспертизы необходимо понять, подойдет ли объект для той цели, которую наметил предприниматель. Согласитесь, купить помещение для открытия магазина по продаже алкоголя и только после этого выяснить, что его окна выходят на детский сад 1, не самое лучшее вложение.

Вариантов, почему объект не подходит, может быть много. Начиная с того, что он не обеспечен необходимыми ресурсами (нет нужной электрической мощности для планируемого к использованию оборудования, отсутствуют коллекторные стоки и т. п.), и заканчивая наличием законодательных ограничений для возможных видов использования (земельный участок в водоохранной зоне, невозможность получить лицензию на планируемый вид деятельности из-за местонахождения объекта и пр.). Несмотря на то что оценка параметров на соответствие запросам покупателя – ​это не столько правовое, сколько коммерческое действие, по ряду аспектов они могут пересекаться. Предпринимателю в этом случае надо быть очень внимательным, четко понимая, с какой целью приобретается недвижимость и как ее планируется использовать.

Шаг 1. Проверяем права на объект недвижимости

До начала переговоров надо убедиться, что у продавца есть право продать вам то, что он предлагает. По сути, это азы любой сделки, но в случае с недвижимостью есть определенные нюансы. Так, недвижимое имущество можно законно передать, только если данные об объекте есть в государственных реестрах. Поэтому первое, что делается, это проверка права собственности в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРН).

Правда, того, что продавец указан в реестре недвижимого имущества как собственник, может быть мало. Данные электронного учета должны полностью соответствовать фактическим характеристикам покупаемого вами объекта. Для зданий и помещений простейшим из примеров в данном случае являются перепланировки, информация о которых не внесена в кадастр недвижимости 2 (по старой памяти называемый кадастровым реестром).

В силу особенностей существующих методик учета и измерения, перепланировки несут изменения индивидуальных особенностей объекта, учитываемых в реестре (площадь объекта, количество его учетных частей, таких как комнаты, помещения, этажи и т. п.). Если данные в реестре будут различаться со сведениями в тексте договора купли-продажи, в лучшем случае будет отказ в регистрационных действиях по переходу права собственности. Если же этого по каким-то причинам не произойдет, впоследствии возможны серьезные проблемы, вплоть до утраты права собственности покупателем.

Судебная практика

Удовлетворяя требование о признании отсутствующим права собственности ООО на спорное имущество (здание), суд в том числе исходил из того, что представленный обществом договор купли-продажи от 22.02.1995 не подтверждает возникновение у него права собственности на это имущество, в том числе и потому, что данные об объекте, указанные в договоре, не соответствуют кадастровому паспорту (определения ВАС РФ от 17.07.2012 № ВАС-8817/12 по делу № А03-5903/2011).

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 300 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Групповой иск в арбитражном процессе

Институт групповых исков призван повысить гарантии правовой защиты участников спора, которые получили возможность объединять свои усилия в противостоянии с общим ответчиком, допустившим нарушения, послужившие причиной для обращения в суд. Рассказываем, когда удобно обращаться с групповым иском по АПК РФ, каковы условия его принятия, что необходимо предусмотреть в соглашении между участниками группы, какие процессуальные нюансы учитывать. Приводим разъяснения Пленума ВС РФ и практику арбитражных судов, которая поможет сориентироваться при рассмотрении аналогичных дел.

Считаем сроки исковой давности по трудовым спорам

Судебных споров с работниками, особенно в нынешних реалиях, не избежать. Сроки для обращения в суд по трудовым спорам значительно отличаются от иных споров. Рассматриваем споры об увольнении, возмещении работником ущерба, невыплате или не полной выплате зарплаты, денежной компенсации при задержке оплаты труда и др. Рассказываем про последствия пропуска срока для обращения в суд и даем образец заявления о применении срока исковой давности. Ведь при расчете срока значение приобретает каждый день.

Юрлица заключили договор купли-продажи здания (в рассрочку). Переход права собственности зарегистрирован, но продавец отказывается подписать акт. Может ли покупатель теперь отказаться от исполнения договора

Между юридическими лицами заключен договор купли-продажи здания с условием о рассрочке. Переход права собственности зарегистрирован (также зарегистрирована ипотека). Здание по договору передается через месяц после регистрации перехода права и пока не передано. Уплачена треть цены. Продавец по истечении месяца отказывается передать имущество и подписать акт. Вправе ли покупатель отказаться от исполнения договора?

Организуем видеоконференцию через Zoom

Организовать полноценное совещание территориально разрозненных людей или провести собеседование удаленно реально, если у каждого участника мероприятия есть компьютер (или хотя бы смартфон) и доступ в Интернет. Расскажем вам о наиболее подходящей для этого бесплатной программе Zoom. Разъясним, как ее установить и как использовать организатору встречи и участникам, а также какие настройки удобнее всего сделать.

Рассмотрение арбитражных дел из дома

Пандемия новой коронавирусной инфекции оказала влияние не только на экономику и способы взаимодействия людей, но и на порядок рассмотрения споров в арбитражных судах. Благодаря карантину суды стали быстрее внедрять новые технологии, в том числе – ​возможность рассмотрения дел онлайн. К системе проведения онлайн-заседаний на дату написания этой статьи подключились 96 судов, в том числе самый загруженный – ​Арбитражный суд г. Москвы. О том, как проходит рассмотрение дел онлайн, с какими трудностями могут столкнуться участники спора, а также в чем отличие нового порядка от уже ставшей многим привычной ранее видео-конференц-связи – ​расскажем в нашей статье.

Подаем документы в арбитражный суд в электронном виде

В системе арбитражных судов реализована возможность подачи документов в суд в электронном виде. За последний год система «Мой арбитр» стала расширять свой функционал: теперь на ее основе можно не только знакомиться с материалами дела, получать копии аудиозаписей судебных заседаний, но и участвовать в судебных заседаниях онлайн. Разберемся с подачей документов в электронном виде. Расскажем, как работает система «Мой арбитр», какие требования установлены к представляемым документам. Дадим подробные инструкции по подаче первичных документов (иска, апелляционной и кассационной жалоб), а также вторичных документов (заявлений, ходатайств, в т. ч. в части приобщения дополнительных материалов в арбитражное дело).

Как отсрочить или рассрочить исполнение решения арбитражного суда

Экономические последствия пандемии коронавирусной инфекции могут осложнить исполнение судебных решений. Финансовые трудности затрудняют едино­временную выплату долга. Для таких случаев законодательство предусматривает механизм отсрочки или рассрочки исполнения. Но это исключительные меры, которые должны быть подкреплены убедительными доводами и доказательствами. Расскажем, когда их можно применить, как попросить суд об отсрочке или рассрочке исполнения решения, какие обстоятельства суд посчитает достаточными. Дадим формулировки для текстов заявлений о рассрочке и отсрочке, которые вы сможете использовать на практике.

Показания генерального директора как доказательство реальности сделки по ст. 54.1 НК РФ

Статья 54.1 НК РФ является самой востребованной с точки зрения налоговых претензий контролирующих органов. Именно сделки с недобросовестными (по мнению налоговых органов) контрагентами традиционно привлекают наибольшее внимание налоговых инспекторов. Ключевым фактором признания налоговой выгоды обоснованной выступает реальность сделки и достоверность документооборота налогоплательщика. Бытует мнение, что положения п. 3 ст. 54.1 НК РФ исключили критерий подлинности подписей на первичных документах из списка ключевых доказательств в рамках оценки законности налоговых доначислений. Так ли это, и что говорят суды? Расскажем, в каком объеме исследуются свидетельские показания, что влияет на выводы налоговиков и как усилить свою позицию по спорным вопросам.