Покупка недвижимости для предпринимателя – серьезный шанс на успех в бизнесе и одновременно очень большие риски. Далеко не всегда у покупателя есть возможность привлекать к этому процессу высококвалифицированных консультантов. Поэтому дадим несколько советов, на что обратить внимание предпринимателю при приобретении коммерческих объектов. Покажем ряд наиболее доступных механизмов проверки, позволяющих выявить большую часть потенциальных проблем, связанных с объектом сделки.
Шаг 0. Проверяем объект на соответствие запросам покупателя
Выносим этот шаг за пределы алгоритма, поскольку это не столько вопрос оценки объекта сделки, сколько вопрос о его выборе. В любом случае до начала правовой экспертизы необходимо понять, подойдет ли объект для той цели, которую наметил предприниматель. Согласитесь, купить помещение для открытия магазина по продаже алкоголя и только после этого выяснить, что его окна выходят на детский сад 1, не самое лучшее вложение.
Вариантов, почему объект не подходит, может быть много. Начиная с того, что он не обеспечен необходимыми ресурсами (нет нужной электрической мощности для планируемого к использованию оборудования, отсутствуют коллекторные стоки и т. п.), и заканчивая наличием законодательных ограничений для возможных видов использования (земельный участок в водоохранной зоне, невозможность получить лицензию на планируемый вид деятельности из-за местонахождения объекта и пр.). Несмотря на то что оценка параметров на соответствие запросам покупателя – это не столько правовое, сколько коммерческое действие, по ряду аспектов они могут пересекаться. Предпринимателю в этом случае надо быть очень внимательным, четко понимая, с какой целью приобретается недвижимость и как ее планируется использовать.
Шаг 1. Проверяем права на объект недвижимости
До начала переговоров надо убедиться, что у продавца есть право продать вам то, что он предлагает. По сути, это азы любой сделки, но в случае с недвижимостью есть определенные нюансы. Так, недвижимое имущество можно законно передать, только если данные об объекте есть в государственных реестрах. Поэтому первое, что делается, это проверка права собственности в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРН).
Правда, того, что продавец указан в реестре недвижимого имущества как собственник, может быть мало. Данные электронного учета должны полностью соответствовать фактическим характеристикам покупаемого вами объекта. Для зданий и помещений простейшим из примеров в данном случае являются перепланировки, информация о которых не внесена в кадастр недвижимости 2 (по старой памяти называемый кадастровым реестром).
В силу особенностей существующих методик учета и измерения, перепланировки несут изменения индивидуальных особенностей объекта, учитываемых в реестре (площадь объекта, количество его учетных частей, таких как комнаты, помещения, этажи и т. п.). Если данные в реестре будут различаться со сведениями в тексте договора купли-продажи, в лучшем случае будет отказ в регистрационных действиях по переходу права собственности. Если же этого по каким-то причинам не произойдет, впоследствии возможны серьезные проблемы, вплоть до утраты права собственности покупателем.
Удовлетворяя требование о признании отсутствующим права собственности ООО на спорное имущество (здание), суд в том числе исходил из того, что представленный обществом договор купли-продажи от 22.02.1995 не подтверждает возникновение у него права собственности на это имущество, в том числе и потому, что данные об объекте, указанные в договоре, не соответствуют кадастровому паспорту (определения ВАС РФ от 17.07.2012 № ВАС-8817/12 по делу № А03-5903/2011).
