Незаключенность договора
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре залога недвижимого имущества должны быть указаны предмет залога (ипотеки), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Если соответствующее соглашение не достигнуто хотя бы по одному из существенных условий, то между сторонами отсутствуют правоотношения, основанные на договоре залога, а сам договор залога в этом случае может быть признан незаключенным. Нарушение договорной обязанности по непередаче объекта аренды в залог не может явиться основанием для признания договора залога незаключенным при согласовании всех его существенных условий.
Недействительность договора
Отсутствуют основания и для признания договора залога недействительным. Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ может быть признана недействительной сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта.
В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости. Также согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161‑ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо получать письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Вместе с тем действующее законодательство не содержит нормы, предусматривающей необходимость получения согласия арендатора на передачу арендуемого недвижимого имущества в залог.
Условия же договора не относятся к нормам закона и иных правовых актов и в силу относительности обязательственной связи (п. 3 ст. 308 ГК РФ) не могут быть противопоставлены третьему лицу – залогодержателю. В случае нарушения обязанностей, установленных договором аренды, пострадавшая сторона вправе только привлечь нарушителя к договорной ответственности.
Кроме того, следует учитывать положения ст. 617 ГК РФ, предусматривающие сохранение договора аренды при смене собственника, в силу которых права арендатора заключением договора залога фактически не затрагиваются.
Иных оснований для признания договора залога недействительной сделкой в случае нарушения договорного запрета на передачу имущества в залог также не усматривается.
Судебной практики по рассматриваемой ситуации нам обнаружить не удалось.
