По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключения из этого правила могут быть установлены законом. На сегодняшний день такое исключение предусмотрено, в частности, п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому не требуют государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные на срок менее года. Это исключение применяется и к договорам аренды помещений, заключенным на срок до года (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.06.2022 № Ф05-12845/22).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Поскольку соответствующий запрет законом не предусмотрен, стороны договора аренды в любой момент вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое соглашение должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку соглашение об изменении или расторжении договора по общему правилу совершается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 651 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации, как нам представляется, вопрос может быть решен следующими способами. Во-первых, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется. Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Во-вторых, стороны вправе заключить дополнительное соглашение об изменении срока аренды. Если в результате заключения такого соглашения предусмотренная договором продолжительность срока аренды, первоначально составлявшая 11 месяцев, составит год и более, заключение такого соглашения приведет к необходимости государственной регистрации договора аренды в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ. Подчеркнем, что государственной регистрации потребует не дополнительное соглашение, а сам договор аренды с измененным условием о сроке. В связи с этим для государственной регистрации потребуется представить как первоначально заключенный договор, так и дополнительное соглашение об увеличении срока. Отметим, что само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации, не свидетельствует о его незаключенности. В силу п. 1 и п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 432 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации договора условие о новом сроке аренды будет иметь силу для его сторон, но не для третьих лиц (см. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
В-третьих, стороны вправе дополнительным соглашением включить в договор аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на аналогичный срок (11 месяцев) на прежних условиях (условие о так называемой «автоматической пролонгации»). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо допсоглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново. В этом случае ни заключение сторонами упомянутого соглашения, ни факт автоматического продления договора на новый срок не влияют на квалификацию договора и отсутствие необходимости его государственной регистрации. Срок, на который заключен договор аренды, не изменяется, а значит, с заключением дополнительного соглашения не возникнет необходимости государственной регистрации договора.
Алексей Александров,
эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
