Прежде отметим, что закон не устанавливает требования о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего государственной регистрации. Сторона расторгнутого договора аренды в любой момент вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о погашении регистрационной записи об аренде (погашении записи о соответствующем обременении) (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), п. 23 Инструкции, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135). День расторжения договора и прекращения обязательств по нему будет определяться моментом достижения сторонами согласия о его расторжении (п. 3 ст. 453 ГК РФ), а не моментом погашения регистрационной записи о договоре аренды (см. также постановления ФАС Московского округа от 15.12.2006 № КГ-А40/12236-06, от 31.01.2005 № КГ-А41/13465-04).
В свою очередь закон не запрещает заявителю при обращении с заявлением о регистрации нового договора аренды одновременно представить заявление о погашении регистрационной записи о прежнем договоре аренды (с приложением подтверждающих прекращение договора документов) (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 22.03.2012 № Ф06-884/12 по делу № А55-10090/2011).
В то же время необходимо отметить, что одним из оснований для отказа в регистрации обременений на недвижимое имущество и сделок с ним является наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ). Как показывает судебная практика, эта норма является основанием для отказа в регистрации договора аренды в тех случаях, когда в государственном реестре имеется непогашенная запись о другом договоре аренды (см., например, постановления ФАС Московского округа от 08.08.2002 № КГ-А41/5064-02, от 22.06.2009 № КГ-А40/4523-09-П, ФАС Уральского округа от 06.02.2007 № Ф09-262/07-С6, ФАС Поволжского округа от 04.04.2006 № А57-8867/05-13, от 07.07.2005 № А12-32171/04-С43, постановления ФАС Северо-Западного округа от 22.11.2007 № А42-1140/2007, от 04.09.2001 № А13-1705/01-13).
При этом установленный законом срок государственной регистрации договора аренды совпадает со сроком регистрации прекращения обременений и составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13, п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ). Соответствующие действия по регистрации обременения (погашения записи об обременении) могут быть совершены регистратором и до истечения указанного 20-дневного срока, т.е. в любой (а не последний) день данного срока (см. также п. 5 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184).
Порядок и очередность совершения регистрационных действий в случае, когда заявителем одновременно представляются заявление о погашении регистрационной записи о договоре аренды и заявление о регистрации другого договора аренды, нормативными правовыми актами не установлены. Представляется, что если данные заявления будут рассмотрены регистратором одновременно или сначала будет рассмотрено заявление о погашении записи об аренде, то в регистрации нового договора аренды в любом случае не может быть отказано на основании наличия непогашенной записи о другом договоре аренды. В этом случае регистратор будет обязан сначала погасить запись о существующем обременении (договоре аренды), а затем внести запись о новом договоре аренды (о порядке совершения таких регистрационных действий см. приказ Минюста России от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»).
В ситуациях, когда на момент рассмотрения заявления о регистрации нового договора аренды заявление о погашении регистрационной записи о предыдущем договоре аренды еще не было рассмотрено регистрирующим органом, суды нередко признают отказ в государственной регистрации договора аренды правомерным (см., например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 № 11АП-7411/12).
По нашему же мнению, в случае одновременной подачи заявлений о погашении записи о предыдущем договоре аренды и регистрации нового договора аренды отказ в регистрации последнего является незаконным, поскольку на момент вынесения решения о таком отказе регистрирующий орган уже мог знать об обстоятельствах, свидетельствующих об устранении противоречий между заявленными и зарегистрированными обременениями (которые подтверждаются представленным стороной договора заявлением и приложенными к нему документами, свидетельствующими о прекращении договора аренды). Однако обнаружить судебную практику, где анализировались бы обстоятельства, аналогичные изложенным в вопросе, нам, к сожалению, не удалось. А поскольку данный вопрос не получил однозначного решения в законодательстве, в случае возникновения спора такое решение будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, а также от усмотрения суда, рассматривающего спор.
