Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ) и по общему правилу считаются возникшими (измененными, прекращенными) с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Именно этими признаками (а не способом отражения объекта в бухгалтерском учете) определяется то обстоятельство, является ли вещь недвижимой.
Вещи же, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Рассматривая вопросы об отнесении спорных объектов к недвижимости, суды исходят из их назначения, технических характеристик и обстоятельств создания (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2010 по делу № А26-2336/2010). При этом суды считают, что само по себе проведение технического и кадастрового учета имущества автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2013 по делу № А32-19230/2011, ФАС Центрального округа от 18.08.2011 по делу № А35-6309/2010, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 № 17АП-6176/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2013 № 15АП-3958/13, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 № 11АП-10587/12 и от 25.08.2011 № 11АП-8168/11).
По вопросу о возможности отнесения к недвижимости капитальных ограждений, замощений и прочих подобных объектов, не имеющих самостоятельного функционального назначения, в судебной практике сформировался единообразный подход, согласно которому подобные объекты не могут рассматриваться как недвижимость. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, поэтому являются его неотъемлемой частью и следуют его юридической судьбе. Заборы и иные ограждения выполняют, как правило, функцию разграничения земельных участков и не могут использоваться самостоятельно. Назначение такого объекта – обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок. При этом временные ограждения, которые не связаны прочно с землей, относятся к движимому имуществу, а стационарные ограждения, имеющие заглубленный фундамент, не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором они расположены (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 14.10.2013 № Ф09-10347/13, в котором суд не признал объектом недвижимости каменное ограждение территории, ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу № А11-14125/2009, постановление ФАС Московского округа от 11.04.2013 по делу № А40-75848/12-64-704). В наиболее общем виде этот подход сформулирован в определении ВАС РФ от 24.06.2013 № ВАС-1160/13.
Полагаем, что он в целом соотносится с положениями ст. 135 ГК РФ, которая предполагает, что объект, являющийся принадлежностью, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Следовательно, если иное не предусмотрено договором об отчуждении земельного участка, в рассматриваемой ситуации права в отношении расположенного на этом участке стационарного ограждения уже перешли к покупателю участка (с момента государственной регистрации права покупателя на земельный участок). Иными словами, указанным в вопросе ограждением организация уже распорядилась.
