В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость этого участка. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 5 ст. 65, п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, включая земельные участки, производится в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлен ст. 24.19 этого федерального закона, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заинтересованными физическими и юридическими лицами, права и обязанности которых затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.
При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости. По смыслу этой нормы она применяется в том числе в случаях, когда результаты определения кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее – кадастр недвижимости) по результатам рассмотрения споров об этих результатах. Отметим, что в ряде разъяснений по вопросам применения налогового законодательства Минфин России также связывает изменение кадастровой стоимости земельного участка для целей исчисления земельного налога с датой изменения кадастровой стоимости в кадастре недвижимости (см., например, письма Минфина России от 05.09.2013 № 03-05-05-02/36540, от 12.07.2013 № 03-05-05-02/27214).
В соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Однако из буквального прочтения этой нормы можно сделать вывод о том, что она определяет именно дату, на которую в соответствии с отчетом оценщика устанавливается рыночная стоимость объекта недвижимости, а не дату, начиная с которой такая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством, в том числе для расчета арендной платы. Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № ВАС-10761/11, то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Арбитражная практика в целом придерживается подхода, в соответствии с которым правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу соответствующего судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 № Ф04-9210/13 по делу № А70-2416/2013, ФАС Поволжского округа от 31.10.2013 № Ф06-8612/13, ФАС Уральского округа от 21.08.2013 № Ф09-7371/13 и от 27.05.2013 № Ф09-3483/13, ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2013 № Ф02-3111/13, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 № 17АП-15602/13).
В связи с этим суды считают, что определенная судом рыночная стоимость земельного участка применяется в качестве его кадастровой стоимости с момента вступления в законную силу решения об удовлетворении искового требования заинтересованного лица и установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости. Оснований для применения вновь установленной кадастровой стоимости для расчетов арендной платы за период, предшествующий вступлению в законную силу решения суда, установившего кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, не имеется (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.07.2014 № Ф08-4602/14 по делу № А53-8922/2013, ФАС Уральского округа от 09.07.2014 № Ф09-4070/14 по делу № А34-4294/2013 и от 26.12.2013 № Ф09-12775/13 по делу № А60-13148/2013, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 № 20АП-3393/14, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2014 № 17АП-4019/14 и от 17.02.2014 № 17АП-16568/13, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 № 18АП-14284/13).
Законодательством напрямую не урегулирован вопрос об определении момента, начиная с которого арендная плата должна исчисляться исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере его рыночной стоимости. Буквально из ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что для целей исчисления арендной платы новая кадастровая стоимость применяется с даты внесения сведений о ней в кадастр недвижимости. Однако, как отмечено выше, в тех случаях, когда новый размер кадастровой стоимости устанавливается в судебном порядке, суды связывают этот момент с датой вступления в законную силу решения суда, принятого по результатам рассмотрения спора об установлении кадастровой стоимости земельного участка.
