По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: включение в договор аренды условия об ограничении доступа арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки по внесению арендной платы и о прекращении арендодателем в указанный период подачи электроэнергии в арендуемое помещение само по себе не противоречит требованиям гражданского законодательства.
Вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период применения арендодателем мер по ограничению доступа к арендованному помещению может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
1. В силу ст. 606, ст. 611 ГК РФ и условий договора арендодатель обязан предоставить арендатору обусловленное в договоре помещение во временное владение и пользование. Как следует из ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Учитывая принцип свободы договора, суды, как правило, признают правомерным включение в договор условий о праве арендодателя ограничить доступ арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки внесения арендной платы (см., например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 № 18АП-3400/13). При этом в ряде случаев суды расценивают такое условие как способ обеспечения обязательств, предусмотренный п. 1 ст. 329 ГК РФ (см., например, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 № Ф09-8415/16 по делу № А50-20622/2015, Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 № 06АП-6822/15).
В случае включения указанного условия в договор ограничение арендодателем доступа к арендованному помещению при наличии задолженности по арендной плате признается правомерным (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 № 17АП-17479/16 и от 22.01.2015 № 17АП-16974/14, Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 № 06АП-4209/16).
При этом, как показывает судебная практика, наряду с условием об ограничении арендодателем доступа к арендованному помещению в договор может быть включено условие о прекращении или приостановлении предоставления коммунальных и эксплуатационных услуг по причине наличия задолженности (см., например, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2017 № Ф08-5403/17 по делу № А53-24139/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2016 № Ф07-3096/15 по делу № А56-85550/2014, Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 № Ф05-7243/15 по делу № А40-61284/2014, Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 № 06АП-4209/16).
2. Вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период действия указанной меры решается судами по-разному.
Согласно позиции, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2, из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм, а также ст. 614 ГК РФ, свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Учитывая данную позицию, суды в ряде случаев приходят к выводу о неправомерности взыскания арендной платы за период, в течение которого арендатор был лишен возможности пользоваться помещением по причине ограничения к нему доступа арендодателем в связи с образовавшейся задолженностью (см., например, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 12.07.2016 № Ф10-2263/16 по делу № А14-8303/2015, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 № 11АП-15364/16, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 № 18АП-6563/15). Указанные решения приняты с учетом того, что условия договора не предусматривают обязанности арендатора оплачивать арендную плату за период, когда арендодатель прекратил доступ в арендованные помещения.
Однако существует и альтернативная точка зрения. Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2017 № Ф07-1011/17 по делу № А56-37518/2016 суд пришел к выводу, что при наличии задолженности по арендной плате ограничение доступа нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендую плату, а ссылка на упомянутый п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2 необоснованна, поскольку содержащаяся в данном пункте правовая позиция касается ситуации, при которой арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В данном же случае поведение арендодателя, ограничившего доступ в помещения, обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей, является правомерным и соответствующим условиям договора.
Аналогичной позиции придерживаются суды и в случае, когда обязанность внесения арендной платы за период действия ограничения доступа в арендованное помещение прямо предусмотрена условиями договора (см., например, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 № 13АП-14285/17, Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 № Ф09-8415/16 по делу № А50-20622/2015).
Поэтому вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период применения арендодателем мер по ограничению доступа к арендованному помещению может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться
Впереди 23 Февраля и 8 Марта, мы планируем поздравить некоторых госслужащих. Что нужно учитывать, чтобы подарок не был признан взяткой?
ООО необходимо утвердить бизнес-план общества на общем собрании участников. Отдельного пункта в уставе о компетенции общего собрания об утверждении бизнес-плана нет. Можно ли рассматривать бизнес-план как внутренний документ общества и ссылаться на пункт об утверждении внутренних документов? Какие есть подтверждения данной позиции?
Арендодатель в соответствии с договором аренды удерживает имущество арендатора (холодильник) до полного погашения задолженности по договору аренды. Арендатор требует его вернуть, т.к. он является собственностью третьего лица. Может ли третье лицо, с которым у арендодателя нет договорных отношений, подать в отношении арендодателя в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения?
Покупатель заключает договор поставки оборудования с поставщиком, а поставщик привлекает нескольких субпоставщиков (цепочка А-Б-В-Г, где А – покупатель, Б – поставщик, В и Г – субпоставщики). В случае выбывания из цепочки (по причине невозможности исполнения обязательств, санкций, ареста счетов и т. д.) какого-либо субпоставщика кто принимает на себя его обязательства перед его контрагентом? Например, В выбывает. Кто будет исполнять его обязательства перед субпоставщиком Г? Можно ли прописать в договоре, что обязательства поставщика переходят к другому лицу?
Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?
Возможны ли претензии со стороны налоговых органов при продаже одним ООО другому недвижимого имущества по балансовой стоимости, отличающейся от рыночной?
В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?
В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?
Раздел не найден.
Оформить подписку на журнал
«Юридический справочник руководителя»
можно в любом отделении почты:
