По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: включение в договор аренды условия об ограничении доступа арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки по внесению арендной платы и о прекращении арендодателем в указанный период подачи электроэнергии в арендуемое помещение само по себе не противоречит требованиям гражданского законодательства.
Вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период применения арендодателем мер по ограничению доступа к арендованному помещению может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
Обоснование позиции
1. В силу ст. 606, ст. 611 ГК РФ и условий договора арендодатель обязан предоставить арендатору обусловленное в договоре помещение во временное владение и пользование. Как следует из ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Учитывая принцип свободы договора, суды, как правило, признают правомерным включение в договор условий о праве арендодателя ограничить доступ арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки внесения арендной платы (см., например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 № 18АП-3400/13). При этом в ряде случаев суды расценивают такое условие как способ обеспечения обязательств, предусмотренный п. 1 ст. 329 ГК РФ (см., например, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 № Ф09-8415/16 по делу № А50-20622/2015, Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 № 06АП-6822/15).
В случае включения указанного условия в договор ограничение арендодателем доступа к арендованному помещению при наличии задолженности по арендной плате признается правомерным (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 № 17АП-17479/16 и от 22.01.2015 № 17АП-16974/14, Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 № 06АП-4209/16).
При этом, как показывает судебная практика, наряду с условием об ограничении арендодателем доступа к арендованному помещению в договор может быть включено условие о прекращении или приостановлении предоставления коммунальных и эксплуатационных услуг по причине наличия задолженности (см., например, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2017 № Ф08-5403/17 по делу № А53-24139/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2016 № Ф07-3096/15 по делу № А56-85550/2014, Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 № Ф05-7243/15 по делу № А40-61284/2014, Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 № 06АП-4209/16).
2. Вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период действия указанной меры решается судами по-разному.
Согласно позиции, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2, из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм, а также ст. 614 ГК РФ, свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Учитывая данную позицию, суды в ряде случаев приходят к выводу о неправомерности взыскания арендной платы за период, в течение которого арендатор был лишен возможности пользоваться помещением по причине ограничения к нему доступа арендодателем в связи с образовавшейся задолженностью (см., например, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 12.07.2016 № Ф10-2263/16 по делу № А14-8303/2015, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 № 11АП-15364/16, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 № 18АП-6563/15). Указанные решения приняты с учетом того, что условия договора не предусматривают обязанности арендатора оплачивать арендную плату за период, когда арендодатель прекратил доступ в арендованные помещения.
Однако существует и альтернативная точка зрения. Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2017 № Ф07-1011/17 по делу № А56-37518/2016 суд пришел к выводу, что при наличии задолженности по арендной плате ограничение доступа нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендую плату, а ссылка на упомянутый п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2 необоснованна, поскольку содержащаяся в данном пункте правовая позиция касается ситуации, при которой арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В данном же случае поведение арендодателя, ограничившего доступ в помещения, обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей, является правомерным и соответствующим условиям договора.
Аналогичной позиции придерживаются суды и в случае, когда обязанность внесения арендной платы за период действия ограничения доступа в арендованное помещение прямо предусмотрена условиями договора (см., например, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 № 13АП-14285/17, Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 № Ф09-8415/16 по делу № А50-20622/2015).
Поэтому вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период применения арендодателем мер по ограничению доступа к арендованному помещению может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
