Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: стороны договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее года (11 месяцев), вправе продлить его (в том числе на указанный в вопросе срок) путем заключения дополнительного соглашения к нему. Учитывая, что дополнительным соглашением срок действия договора аренды фактически увеличивается и становится более одного года, то с момента заключения такого соглашения договор аренды с дополнительным соглашением подлежит государственной регистрации.
Обоснование вывода
Нежилое помещение является объектом недвижимости, и к договорам аренды таких объектов применяются нормы ГК РФ о договорах аренды зданий или сооружений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
Поскольку дополнительное соглашение к договору изменяет или прекращает гражданские права и обязанности по договору, оно само является гражданско-правовым договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В связи с этим к нему применяются те же правила, которые установлены законодательством в отношении гражданско-правовых договоров, включая правила о сделках и об обязательствах (п. 2 и 3 ст. 420 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Стороны вправе дополнительным соглашением изменить условие о сроке в действующем договоре аренды. Это не приводит к заключению нового договора. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соответствующее соглашение должно быть заключено в той же форме, что и договор (то есть в простой письменной или в нотариальной, см. п. 1 ст. 158, ст. 160 и 163 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Следовательно, если в результате внесения изменений срок действия договора аренды составит один год и более, такой договор подлежит государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (см., например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 № ВАС-18020/09, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2011 № Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 № Ф09-8709/09-С3).
Поскольку соглашение об изменении условий договора по своей природе является неотъемлемой частью этого договора и не может существовать отдельно от него (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации»), и договор аренды, и соглашение, которым действие договора продлевается на срок более года, подлежат государственной регистрации (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 № 13АП-35953/18).
В заключение отметим, что даже в отсутствие государственной регистрации условия фактически исполняемого договора аренды создают взаимные обязательства для его сторон (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Последние не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие регистрации договора как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (см. также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11, п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165)). В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение лишь в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ).
