В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. При этом законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ термина «расходы на содержание имущества». Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует.
Однако в большинстве случаев арбитражные суды рассматривают оплату коммунальных услуг именно как расходы арендатора на содержание имущества (включая в них и затраты на эксплуатационное обслуживание). См., например, определение ВАС РФ от 14.03.2008 № 3270/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 № А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 № Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 № А36-1394/2006, Восемнадцатого ААС от 02.07.2009 № 18АП-3203/2009. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств этот вопрос может решаться иначе (постановления ФАС Центрального округа от 01.12.2003 № А35-3743/03-С13, ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2004 № А21-6905/03-С2).
Учитывая отсутствие четкого законодательного регулирования порядка возмещения расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, фактически потребляемых арендатором, целесообразно урегулировать данный вопрос соглашением между сторонами договора аренды. При этом если стоимость собственно коммунальных услуг легко устанавливается исходя из счетов, выставляемых ресурсоснабжающими организациями, то расходы по эксплуатации электросетей носят менее очевидный характер. Отметим, что сама по себе правомерность включения указанных затрат в расходы на содержание имущества (и обеспечение собственной деятельности арендатора) сомнений не вызывает. В них, помимо стоимости материалов и оборудования, могут включаться также расходы на оплату труда электриков (исходя из реальных трудозатрат на обслуживание соответствующих сетей (их части)).
Оптимальным вариантом в такой ситуации представляется включение этих расходов в договор (дополнительное соглашение к нему) в виде твердой суммы – это исключит в дальнейшем необходимость согласовывать (и обосновывать) величину данного параметра ежемесячно. Вместе с тем, если стороны не согласовали величину расходов по эксплуатации электросетей в твердой сумме (или хотя бы порядок ее расчета), само по себе это не препятствует арендодателю ежемесячно выставлять арендатору некую сумму в погашение указанных расходов. Однако последний, в свою очередь, вправе требовать, чтобы арендодатель обосновал данную сумму, представив соответствующий расчет. В итоге подобная неопределенность может привести и к судебному спору (в этом случае арендодателю уже не избежать необходимости документально обосновывать выставляемые арендатору расходы на эксплуатацию электросетей).
На практике наиболее распространенным способом решения вопроса о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения необходимыми коммунальными услугами, является определение в составе арендной платы ее «переменной части», равной сумме указанных расходов. Правомерность такого способа подтверждена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 № 6219/08 и от 25.02.2009 № 12664/08.
При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08, ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 № А52-353/2006/2 и от 16.10.2008 № А66-6068/2007, ФАС Центрального округа от 17.05.2005 № А36-213/6-04).
