В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (см. также п. 4 ст. 22 ЗК РФ). При этом для договора аренды земельного участка, независимо от срока, на который он заключен, размер арендной платы является существенным условием, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (п. 12 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 432 ГК РФ).
По общему правилу, установленному п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 424 ГК РФ, договор оплачивается по цене, которая установлена соглашением сторон, и только в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Анализ положений гражданского и земельного законодательства показывает, что ими не установлены какие-либо обязательные для применения правила, касающиеся определения сторонами размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. В том числе ими не предусмотрено, что размер такой платы должен определяться на основании отчета независимого оценщика.
Отсутствуют соответствующие требования и в ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135‑ФЗ), содержащей перечень случаев, в которых проведение оценки объектов оценки является обязательным. При этом из положений ст. 12 Закона № 135‑ФЗ следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. Это означает, что даже если стороны сделки и прибегли к услугам оценщика для определения ее цены, они не связаны выводами оценщика и могут как согласиться с ними, так и установить иную цену по своему усмотрению.
В связи с изложенным независимо от того, привлекался ли оценщик для определения размера арендной платы за земельный участок, и от того, какие методы и показатели он использовал для определения рыночной цены объекта оценки, размер арендной платы, установленный договором аренды, для целей применения норм гражданского законодательства признается ценой договора, установленной исключительно соглашением сторон.
Изменение согласованных сторонами условий обязательства, вытекающих из договора, не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также договором, связанным с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (п. 1 и п. 2 ст. 310, п. 3 ст. 420 ГК РФ).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Совокупность приведенных норм указывает на то, что если законодательством или договором аренды, заключенным его сторонами в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, не установлена возможность изменения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке, то ее изменение возможно лишь на основании соглашения арендатора и арендодателя, заключение которого по смыслу п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 и п. 1 ст. 450 ГК РФ носит добровольный характер. Данный вывод подтверждается также судебной практикой, которая отмечает, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 № 1074/10). С учетом изложенного арендодатель не вправе требовать заключения с ним соглашения об изменении арендной платы, если обязанность заключить такое соглашение напрямую не вытекает из договора аренды.
Помимо изменения договора аренды в одностороннем порядке и на основании соглашения сторон, законодательство допускает изменение его в судебном порядке по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной, которое влечет для первой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Причем изменение договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств допускается в исключительных случаях и лишь при наличии одновременно следующих условий (п. 2 и п. 4 ст. 451 ГК РФ):
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
5) расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Очевидно, что изменение уровня инфляции не отвечает вышеназванным условиям для того, чтобы служить основанием для изменения размера арендной платы по требованию одной из сторон в судебном порядке (см., например, определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 № 306-ЭС17-2823 по делу № А12-28452/2016, постановления Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2022 № Ф03-3154/2022 по делу № А51-15623/2020, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.08.2020 № Ф01-12109/2020 по делу № А43-42068/2019, Арбитражного суда Московского округа от 20.05.2019 № Ф05-5649/2019 по делу № А40-111175/2018).
Таким образом, при отсутствии в договоре условий о праве арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке либо об обязанности арендатора заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы при изменении уровня инфляции, а также об индексации указанной арендной платы на уровень инфляции требования о ее изменении со стороны арендодателя, в том числе заявленные в судебном порядке, являются неправомерными, независимо от того, рассчитывалась ли арендная плата с применением ставки дисконтирования или нет, а также от размера такой ставки.
И, напротив, если из условий договора аренды вытекает обязательность соответствующего изменения, применение ставки дисконтирования при расчете самого размера арендной платы значения не имеет, поскольку законодательство не содержит норм, которые разрешали или запрещали бы изменение арендной платы в зависимости от применения указанной ставки.
В заключение отметим, что все сделанные выводы основаны исключительно на информации об условиях договора аренды, содержащейся в вопросе, что не исключает возможности иного толкования данного договора с учетом применения судом правил ст. 431 ГК РФ.
