Когда начнет действовать заключенный договор аренды

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: договор аренды вступает в силу (начинает действовать) в момент его подписания обеими сторонами. Однако стороны вправе определить в договоре момент непосредственного исполнения обязательств по нему.

По общему правилу договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора всегда определяет начало течения срока его действия как периода времени, в пределах которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (постановление Четвертого ААС от 29.07.2011 № 04АП-4870/10). Если договор не подлежит регистрации и для его заключения не требуется передачи имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора обеими сторонами. Договор аренды является консенсуальной сделкой, поэтому момент передачи вещи не имеет правового значения для определения момента заключения договора (постановление АС Дальневосточного округа от 01.03.2017 № Ф03-237/17). Следовательно, договор аренды в любом случае начнет действовать с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (разумеется, при условии согласования в требуемой форме всех существенных условий договора, как это предусмотрено ст. 432 ГК РФ). Именно с этого момента договор связывает его стороны взаимными обязательствами (п. 2 ст. 307 ГК РФ).

При этом необходимо различать срок действия договора и срок аренды. Как было отмечено выше, срок действия договора – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон. Срок же аренды – это период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ). Срок аренды начинается с момента передачи имущества арендатору (постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 № Ф06-2880/12, решение АС Пензенской области от 19.06.2015 по делу № А49-7910/2014). Конечно, срок действия договора и срок аренды могут совпадать по времени, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением. Однако моменты их начала и окончания могут различаться (например, в том случае, когда фактическая передача имущества в аренду будет осуществлена позднее даты заключения договора).

Отметим, что гражданское законодательство основывается, в частности, на принципах свободы договора и беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане и организации приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1, 421 ГК РФ). При этом момент заключения договора необязательно должен совпадать с моментом, когда стороны обязаны начать исполнение обязательств по нему. Момент начала исполнения предусмотренного договором обязательства может быть определен сторонами, в частности, путем указания на конкретную дату (смотрите, например, постановление Первого ААС от 18.02.2013 № 01АП-1378/12). Поэтому, безусловно, стороны могут согласовать в договоре дату, с которой они приступят к исполнению договора (например, дату передачи имущества в аренду).

Таким образом, договор аренды вступает в силу (начинает действовать) в момент его подписания обеими сторонами. Однако стороны вправе определить в договоре момент (например, указанием на конкретную дату) непосредственного исполнения обязательств по нему.