Считается ли оплата счета с новой суммой акцептом оферты в части изменения цены?

Фактические действия по оплате измененной арендной платы не могут рассматриваться как акцепт оферты. Однако нельзя исключить вероятности иного подхода в случае передачи спора на рассмотрение суда. Кроме того, стоит иметь в виду, что договором может быть предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Гражданско-правовой договор может быть заключен в письменной (простой или нотариальной) или устной форме (п. 1 ст. 434, ст. 158, ст. 159 и ст. 160 ГК РФ). По общему правилу письменная форма договора должна быть соблюдена, в частности, в случае, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом. Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (в том числе электронного), а также путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается также соблюденной, если письменное предложение заключить договор (оферта) принято путем совершения стороной, получившей такое предложение, так называемых конклюдентных действий – ​действий, направленных на исполнение условий оферты (п. 3 ст. 438 ГК РФ). Для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ). Такое требование, в частности, установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ применительно к договору аренды здания или сооружения. При этом в силу абз. 2 упомянутого пункта последствием несоблюдения этой формы является недействительность договора аренды.

Отдельных правил, относящихся к форме договора аренды нежилого помещения, в ГК РФ не содержится. Однако арбитражные суды применяют к ним положения п. 1 ст. 651 ГК РФ (см., например, постановления Арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 30.11.2021 № Ф02-6746/21 по делу № А78-526/2021, от 16.03.2021 № Ф02-628/21 по делу № А78-3119/2020, Северо-Западного округа от 19.03.2021 № Ф07-1771/21 по делу № А05-4077/2020, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 № 17АП-3624/21 по делу № А60-7360/2020).

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Поскольку дополнительное соглашение к договору изменяет или прекращает гражданские права и обязанности по договору, оно само является гражданско-правовым договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В связи с этим к нему применяются те же правила, которые установлены законодательством в отношении гражданско-правовых договоров, включая правила о сделках и об обязательствах (подп. 2, 3 ст. 420 ГК РФ). Дополнительное соглашение по общему правилу может быть заключено как путем составления одного документа, подписанного сторонами (который, как правило, и именуется «соглашение об изменении договора»), так и путем обмена документами, когда одна из сторон направляет письменное предложение изменить (расторгнуть) договор, а другая сторона принимает это предложение (п. 1 ст. 433, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Кроме того, дополнительное соглашение может быть заключено путем направления его проекта другой стороне и совершением этой стороной действий по фактическому выполнению его условий (путем совершения конклюдентных действий).

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ дополнительное соглашение к гражданско-правовому договору должно быть совершено в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. А поскольку договор аренды недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора, это правило применяется и к дополнительным соглашениям к такому договору. Соответственно, несоблюдение указанной формы при заключении дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости влечет недействительность такого соглашения.

Таким образом, гражданское законодательство исключает возможность изменения условий договора аренды недвижимости по соглашению сторон каким-либо иным способом, нежели путем заключения соответствующего соглашения в виде единого документа, подписанного сторонами. Так, не может повлечь изменения условий договора аренды недвижимости ни обмен сторонами документами, ни совершение арендатором действий, свидетельствующих о его согласии с письменно предложенным арендодателем новым (измененным) условием договора аренды (в частности, о размере арендной платы).

Применительно к рассматриваемой ситуации изложенное означает, что отражение арендодателем в счетах на оплату суммы арендной платы, не соответствующей условиям договора, и внесение арендатором арендной платы в указанном размере не свидетельствует о том, что стороны пришли к действительному соглашению об изменении размера арендной платы. Соответственно, фактические действия по оплате измененной арендной платы не могут рассматриваться как акцепт оферты.

Анализ судебной практики показывает, что суды, как правило, именно таким образом разрешают спорные ситуации. Прямо или косвенно такой подход продемонстрирован, например, в постановлениях Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 № 05АП-7942/18 по делу № А51-9182/2018, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 N18АП-15800/16 по делу № А76-7411/2016, Второго арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 № 02АП-10423/22 по делу № А28-3226/2022, от 10.07.2020 № 02АП-3364/20 по делу № А28-13451/2019, от 29.06.2020 № 02АП-3292/20 по делу № А29-15387/2019, от 25.06.2020 № 02АП-3367/20 по делу № А28-13452/2019, ФАС Уральского округа от 26.01.2012 № Ф09-9139/11 по делу № А76-3301/201.

Вместе с тем нельзя не упомянуть о вероятности иного подхода, примеры которого мы обнаружили в постановлениях Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2019 № 13АП-11665/19 по делу № А56-1480311/2018 и от 16.02.2023 № 13АП-33258/22 по делу № А56-28476/2022. В указанных судебных актах судьи посчитали, что размер арендной платы был изменен совершением конклюдентных действий, несмотря на отсутствие соглашения, оформленного в виде единого документа, подписанного сторонами. На наш взгляд, приведенный подход не основан на законе, однако исключить вероятность его применения мы не можем.

Кроме того, стоит иметь в виду, что договором может быть предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (абз. 3 п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). В этом случае не потребуется заключать соглашение об изменении размера арендной платы. Поэтому в этой части следует обратить внимание на условия договора.