Имеет ли право новый арендодатель расторгнуть договор, поскольку размер арендной платы не соответствует рыночной цене?

У нового собственника отсутствуют основания требовать расторжения договора аренды. Обоснуем. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ). Как разъяснено в п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Иными словами, переход права собственности на здание к другому лицу не затрагивает прав арендатора этого здания (помещений в нем). При этом арендатор вправе требовать от нового собственника здания заключения соглашения о внесении в договор аренды изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя (п. 24 упомянутого информационного письма).

Подчеркнем, что это не означает, что стороны договора аренды в обязательном порядке должны внести в него обновленные сведения, отражающие перемену лица на стороне арендодателя. Невнесение в договор аренды изменений в части наименования и реквизитов арендодателя не влияет на возможность внесения арендной платы по такому договору (см., например, постановления Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2015 № Ф05-1611/2015 по делу № А40-16970/2014, Арбитражного суда Уральского округа от 06.03.2019 № Ф09-374/19 по делу № А34-3265/2018).

Здесь же отметим, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, но не зарегистрирован, права, предоставленные арендатору по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, при переходе права собственности на объект аренды к другому лицу правило п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении арендных отношений не применяется¹.

Если же упомянутый в вопросе договор зарегистрирован либо он не требует госрегистрации, с переходом права собственности на объект аренды новый собственник в силу закона стал арендодателем.

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение сторон об изменении условий договора по существу само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Как разъяснено в п. 21 и 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. А поскольку в законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, соответствующая возможность может быть предусмотрена только договором.

В отличие от общих правил, установленных для договоров аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ), размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения. Это правило применяется и к договору аренды нежилого помещения. Если стороны не согласовали такое условие в письменной форме, договор считается незаключенным. При этом правило п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате исполнения договора по обычно взимаемым ценам в случае, когда в самом договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, к договору аренды здания, сооружения, помещения не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Закон не устанавливает общего требования о том, что размер арендной платы объекта недвижимости должен соответствовать рыночным ценам. Такого основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя, как несоответствие размера арендной платы рыночной цене или экономическая нецелесообразность для арендодателя продолжения арендных отношений, закон не предусматривает. Само по себе то обстоятельство, что размер арендной платы существенно меньше рыночных цен, не является основанием для обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора аренды, изменения размера арендной платы или признания его недействительным. Оснований требовать расторжения договора аренды в описанной ситуации у арендодателя не имеется.