Продажа недвижимости по новым правилам

Между подписанием приемопередаточного акта и регистрацией перехода права собственности проходит определенное (иногда весьма продолжительное) время. Фактически владельцем недвижимости в это время является уже покупатель, а юридически – еще продавец. И с точки зрения как гражданского, так и налогового законодательства реализация объекта пока не осуществлена. Однако, благодаря недавним поправкам в НК РФ, налог на прибыль следует уплатить в периоде подписания приемопередаточного акта, а налог на добавленную стоимость – в периоде регистрации перехода права собственности. В связи с этим рассмотрим, с какими проблемами столкнутся налогоплательщики.

Длительная борьба между здравым смыслом и чиновниками финансового ведомства в очередной раз закончилась убедительной победой последних. Речь идет о внесенных Федеральным законом от 29.11.2012 № 206-ФЗ изменениях в п. 3 ст. 271 НК РФ. С 01.01.2013 доход от реализации недвижимого имущества для целей налогообложения прибыли подлежит признанию на день подписания приемопередаточного акта на продаваемый объект. Рассмотрим подробнее.

Реализацией товара для целей налогообложения признается переход права собственности на него от продавца к покупателю (п. 1 ст. 39 НК РФ). Переход права собственности на объект недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) (п. 1 ст. 131 ГК РФ) и происходит именно на дату этой регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Между подписанием приемопередаточного акта и регистрацией перехода права собственности проходит определенный (иногда весьма продолжительный) период. Фактически владельцем недвижимости в это время является уже покупатель, а юридически – еще продавец. И с точки зрения как гражданского, так и налогового законодательства реализация объекта пока не осуществлена.

В регистрах бухгалтерского учета подписание приемопередаточного акта подлежит отражению записями: Дебет 45 Кредит 01 (субсчет «Выбытие основных средств») (41, 43)1.

Минфин России подтверждает такой порядок отражения в регистрах бухгалтерского учета подписания приемопередаточного акта по продаваемому объекту недвижимости (письма от 24.01.2011 № 07-02-18/01 и от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Действительно, на дату подписания приемопередаточного акта выручка отражению не подлежит. Одно из условий начисления выручки – переход права собственности (подп. «г» п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н) – еще не наступило.

Также на момент подписания приемопередаточного акта не возникает необходимости в начислении налога на добавленную стоимость. Напомним, что НДС от реализации товара должен быть начислен при его передаче покупателю (подп. «а» п. 1 ст. 167 НК РФ).

Но при этом, если товар не отгружается и не транспортируется, передачей его покупателю признается переход права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ). То есть при продаже недвижимости (которую нельзя перемещать либо транспортировать) налоговая база по НДС подлежит увеличению на дату перехода права собственности – регистрации этого перехода в Росреестре.

Выводы подтверждаются и арбитражной практикой (постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 № 15726/10 по делу № А32-44414/2009-51/796).

С этим соглашается Минфин России в письме от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78. Однако в этом же письме, как и в ряде более ранних (от 28.04.2010 № 03-03-06/1/301, от 03.07.2006 № 03-03-04/1/554), чиновники приходят к выводу, что для целей налогообложения прибыли доход должен быть исчислен на дату подписания приемопередаточного акта, то есть ранее момента реализации объекта недвижимости (государственной регистрации перехода права собственности).

И вот с 2013 г. мнение чиновников финансового ведомства (на наш взгляд, не совсем логичное) получило законодательное подкрепление.

При продаже, допустим, объекта недвижимости, ранее принятого к учету как объект основных средств (и какое-то время находившегося в эксплуатации), получается следующая картина. На дату подписания приемопередаточного акта между продавцом и покупателем объекта недвижимости в регистрах бухгалтерского учета продавца делаются записи:

И еще раз повторим, что выручка от реализации данного объекта в регистрах бухгалтерского учета начислению не подлежит (поскольку она еще не осуществлена).

Для целей налогообложения прибыли (п. 3 ст. 271 НК РФ в ред. от 29.11.2012) необходимо на дату подписания акта приема-передачи начислить доход от реализации объекта в размере его договорной (продажной) цены. Точно так же должны быть признаны расходами, уменьшающими налогооблагаемую прибыль, остаточная стоимость переданного объекта по данным налогового учета и другие затраты, связанные с его продажей.

Возникают налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы (п. 11, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02, утвержденного приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н). От их сумм следует начислить отложенный налоговый актив (ОНА) и отложенное налоговое обязательство (ОНО). В регистрах бухгалтерского учета необходимы будут записи:

После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом налога на добавленную стоимость. Проводки будут следующими:

Кроме того, необходимо будет погасить отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство, начисленные на дату подписания приемопередаточного акта (на дату признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):

Рассмотрим порядок отражения в учете реализации объекта недвижимости на примере.

Пример

ООО «Альфа» продает объект недвижимости, числящийся в учете как объект основных средств, за 17 700 000 руб., в том числе НДС 2 700 000 руб. Приемопередаточный акт с продавцом подписан 15 февраля, государственная регистрация перехода права собственности произведена 10 апреля.

При принятии объекта к учету с первоначальной стоимостью 12 000 000 руб. (с одновременным вводом его в эксплуатацию) он был включен в состав X-й амортизационной группы и ему был установлен срок полезного использования 40 лет. Ежемесячная амортизация, таким образом, составляла 25 000 руб. (12 000 000 руб. / 40 лет / 12 мес.).

Предположим также, что в эксплуатации объект находился (включая месяц передачи его покупателю) 30 мес. (2,5 года). За это время амортизация была начислена в сумме 750 000 руб., а остаточная стоимость – 11 250 000 руб.

Прочие затраты, связанные с продажей недвижимости (оплата услуг независимого оценщика, оформление документов и пр.), составили 150 000 руб., в том числе НДС 18 000 руб. (не все услуги облагаются НДС). Их следует отразить записями:

Передача объекта покупателю должна быть отражена в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» записями:

Обратите внимание: до реализации объекта покупателю (перехода к нему права собственности) прочие затраты, связанные с его продажей, еще не могут быть отнесены на уменьшение финансового результата.

Для целей налогообложения прибыли реализация подлежит отражению на дату подписания приемопередаточного акта.

Следовательно, в регистрах бухгалтерского учета возникнет вычитаемая временная разница на сумму дохода от реализации (15 000 000 руб.) и налогооблагаемая временная разница на сумму расходов по реализации (остаточной стоимости объекта – 11 250 000 руб. и прочих расходов – 132 000 руб.).

Начисление отложенного налогового актива и отложенного налогового обязательства будут отражены проводками:

Таким образом, по итогам I квартала ООО «Альфа» должно будет увеличить свою сумму налога на прибыль на 723 600 руб. (3 000 000 руб. – 2 276 400 руб.).

В апреле, когда в ООО «Альфа» поступят сведения о регистрации перехода права собственности (будет получен экземпляр договора купли-продажи со штампом Росреестра «Зарегистрировано»), необходимо будет отразить реализацию объекта в регистрах бухгалтерского учета записями:

Ранее начисленные отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство надлежит восстановить записями:

Если не принимать во внимание остальные финансовые хозяйственные операции ООО «Альфа» за отчетный период, то выявление финансового результата будет отражено записью: Дебет 91 (субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов») – – 3 618 000 руб. (15 000 000 руб. – 11 250 000 руб. – 132 000 руб.).

От суммы полученной прибыли по данным бухгалтерского учета необходимо начислить условный расход по налогу на прибыль (п. 20 ПБУ 18/02), что отразится записью: Дебет 99 Кредит 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») – 723 600 руб. (3 618 000 руб. × 20%).

Таким образом, внесение инициированных Минфином России изменений в НК РФ приводит к тому, что налог на прибыль при реализации объектов недвижимости будет уплачиваться в периоде подписания приемопередаточного акта, налог на добавленную стоимость – в периоде регистрации перехода права собственности. В этом же периоде реализация объекта подлежит отражению в регистрах бухгалтерского учета. Возникают новые, и так весьма многочисленные разницы между бухгалтерским и налоговым учетом. Зато ранее вышедшие письма чиновников финансового ведомства не вступают в противоречие с действующим налоговым законодательством.

Однако, по сообщениям прессы, руководство страны высказывало мнение о необходимости упразднения отдельного налогового учета прибыли и возврата к старой системе – по данным бухгалтерского учета с учетом корректировок. Что будет взято за основу при разработке системы этих корректировок – почти забытое (но довольно логичное и непротиворечивое) постановление Правительства РФ от 05.08.1992 № 552 или глава 25 НК РФ, о которой мало кто из практиков может сказать доброе слово, – покажет время. А нам остается только ждать изменений.

Сноски 1

  1. В зависимости от того, что продает владелец объекта – находившийся ранее в эксплуатации объект основных средств, приобретенный для перепродажи товар либо произведенную для продажи готовую продукцию. Вернуться назад
Оценить статью
s
В избранное

Выбери свой вариант доступа

Получать бесплатные
статьи на e-mail
Подписаться на
журнал на почте
Подписаться на
журнал сейчас

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Внимание!
20% скидки на 2 полугодие 2021 г. на электронную версию журнала + специальный промокод от 10% на любой тип подписки (бумажная, электронная, комплект с доступом к базе знаний) = скидка от 30%

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Жилой дом с нежилыми помещениями: услуги застройщика и НДС

На практике сложилась схема (корректность которой не является темой данной статьи), что доходом застройщика при передаче объекта долевого строительства дольщику признается стоимость его услуг, которые освобождаются от НДС (за исключением ситуации, когда передаются объекты производственного назначения). Чиновники и суд по-разному смотрят на вопрос о том, являются ли нежилые помещения в жилом доме производственными.

Соглашение об увольнении: налоги и взносы, быть или не быть

Размер пособия, выплачиваемого при увольнении по соглашению сторон, законодательно не утвержден. ТК РФ предоставляет возможность работодателю самостоятельно определить порядок его выплаты. Однако, когда вопрос жестко не регламентирован, появляется риск неблагоприятной трактовки таких выплат со стороны проверяющих (в частности, налоговых органов). Поэтому у многих работодателей возникают разнообразные вопросы: в каком размере такое выходное пособие облагается НДФЛ, как оно включается в базу по страховым взносам, учитывается ли оно при расчете облагаемой базы по налогу на прибыль.

Вопросы по применению ОКВЭД2 и ОКПД2

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД2) и Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности (ОКПД2) введены в действие с 1 февраля 2014 г. Изначально переходный период предполагалось установить на год, но впоследствии срок неоднократно сдвигался, и окончательное завершение переходного периода растянулось до 1 января 2017 г. За это время в оба классификатора было внесено множество изменений, касающихся классификационных группировок. Изучим разъяснения чиновников по их применению.

Переплата по налогу: как вернуть?

Причины, в результате которых организация переплатила налог, могут быть разными. Как правило, переплата образуется вследствие ошибки в расчете налога, которую бухгалтер обнаружил уже после подачи декларации. В этом случае, чтобы зафиксировать факт переплаты, требуется подать уточненную декларацию, которая, обратите внимание, сначала подвергнется камеральной проверке. Причем проверка будет проведена самым тщательнейшим образом, ведь в уточненке будет указана сумма налога, меньшая по сравнению с суммой, которая была указана в первичной декларации. Расскажем, на что обратить внимание в подобных ситуациях.

Справка о зарплате для центра занятости

Бывший сотрудник может обратиться в бухгалтерию с просьбой составить ему справку о средней заработной плате для представления в службу занятости. Какую форму справки следует использовать? Какие выплаты работнику и за какой период следует учитывать в данном случае? Автор на практическом примере рассматривает тонкости расчета среднего заработка, на основе которого центры занятости определяют размер пособия по безработице, а также стипендий, выплачиваемых уволенным из организаций лицам в период профессиональной ­подготовки, ­переподготовки и повышения квалификации.

Компенсация коммунальных расходов: позиция Минфина

На практике у компаний, заключивших договор аренды, постоянно возникает вопрос о порядке выплаты, а также налогового и бухгалтерского учета коммунальных платежей. Причем вопрос стоит остро как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете. А если учесть, что Министерство финансов никогда не относилось к данной проблеме однозначно, то запутаться можно довольно легко. Автор анализирует рекомендации Минфина, отмечая спорные моменты в позиции финансистов. Рассмотрен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате коммунальных платежей. Более того, автор не только раскрывает способы, которые используют на практике бухгалтеры при решении этой проблемы, но и дает свои рекомендации для минимизации потерь.

Служебное жилье: налоговые проблемы и их решение

Тема служебного жилья в настоящее время приобретает определенную актуальность, так как крупные государственные и коммерческие структуры перемещают работников определенных должностных категорий в регионах. Однако этот вопрос требует проработки в части налогообложения налогом на прибыль и НДФЛ.

Варианты передачи имущества, находящегося в собственности фирмы, другому лицу

Организация может передать имущество другой организации несколькими способами. В некоторых случаях это вынужденная мера (как, например, в случае реорганизации), в других – добровольная (договор купли-продажи или внесение имущества в уставный капитал). Подробно проанализированы перечисленные способы. В случае с реорганизацией рассказано, как оценить передаваемое имущество для целей бухгалтерского учета, каков порядок налогообложения и бухгалтерского учета у реорганизуемой организации и правопреемника. Описан порядок учета у учредителя (передающей стороны) и вновь созданной организации (принимающей стороны) в случае внесения взноса в уставный капитал. И, наконец, рассмотрен порядок передачи имущества по договору купли-продажи с налоговым и бухгалтерским учетом у продавца и покупателя. Кроме того, в двух последних случаях приводится не только порядок учета передачи здания, но и участка земли, на котором оно находится.