Может ли собственник передать в аренду часть принадлежащего ему земельного участка, если эта часть не индивидуализирована?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: собственник вправе передать в аренду часть принадлежащего ему земельного участка, если эта часть надлежащим образом индивидуализирована. Отсутствие кадастрового учета передаваемой в аренду части земельного участка может свидетельствовать о недостаточной индивидуализации объекта аренды, что означает незаключенность соответствующего договора аренды. Размер неосновательного обогащения вследствие пользования земельным участком может быть определен исходя из согласованного сторонами размера арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Объектом земельных отношений признаются не только земельные участки, но и части земельных участков (п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ). В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 26) содержится положение о том, что если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (см. также п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135). Таким образом, возможность передачи в аренду части земельного участка предусмотрена законом (в связи с этим см. также п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это подтверждается и разъяснениями представителей Роснедвижимости (письмо от 16.07.2008 № ВК/3095), и арбитражной практикой (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2006 по делу № А52-4070/2005/1, ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 № Ф04/732-121/А45-2004, ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу № А29-3293/2008).

Передаваемая в аренду часть земельного участка должна быть надлежащим образом индивидуализирована, так как согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (см. также п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровому учету подлежат и части земельных участков, а также сведения об их обременении (п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Закона № 221-ФЗ).

Из сказанного, по нашему мнению, следует, что часть земельного участка может быть объектом аренды только при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений, индивидуализирующих эту часть как объект недвижимости. К таким сведениям, в частности, относятся:

• учетный номер части земельного участка и дата его присвоения;
• площадь части земельного участка;
• описание местоположения границы части земельного участка (п. 65 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42).

Это мнение подтверждается судебной практикой (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу № А27-2114/2010).

Следует отметить, что в некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 № Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 № 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию, отмечая, что конкретный земельный участок считается сформированным и, как следствие, является объектом прав с точки зрения гражданского оборота, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет путем присвоения идентифицирующих характеристик, в том числе кадастрового номера. Возможность части земельного участка выступать объектом прав, в том числе по договору аренды, суды связывают с ее формированием в установленном законом порядке, определением границ на местности, проведением в отношении части земельного участка государственного кадастрового учета. В отсутствие кадастрового учета передаваемой в аренду части земельного участка условие об объекте аренды во многих случаях судом признается несогласованным, а договор аренды – незаключенным (см., например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 № Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 № Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 № Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу № А43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 № Ф09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 № 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 № 05АП-8086/11).

Таким образом, в случае возникновения спора существует вероятность признания указанного в вопросе договора аренды части земельного участка незаключенным.

Относительно применения в этой ситуации норм гражданского законодательства о неосновательном обогащении отметим следующее.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Как отмечает судебная практика, при рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения доказыванию подлежат: факт приобретения или сбережения денежных средств за счет другого лица, отсутствие к этому оснований, установленных сделкой, законом или иными правовыми актами, размер неосновательного обогащения (постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.04.2012 № Ф03-1148/12).

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Признание договора аренды части земельного участка незаключенным влечет отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы (см. постановления ФАС Уральского округа от 20.07.2011 № Ф09-3885/11, ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2010 № Ф03-4907/2010). Однако это не лишает собственника (иного законного владельца) земельного участка права требовать от лица, фактически использовавшего земельный участок (его часть), возврата неосновательного обогащения. Поскольку при рассматриваемых обстоятельствах речь идет о временном пользовании земельным участком, размер неосновательного обогащения может быть определен по аналогии с положениями ст. 424 ГК РФ, согласно которым исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Поскольку стороны согласовали размер платы за пользование земельным участком, размер неосновательного обогащения, как мы полагаем, может быть определен исходя из цены договора (из размера арендной платы), несмотря на признание в такой ситуации договора аренды незаключенным. Этого правового подхода придерживается и судебная практика (см., например, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 № 18АП-6108/12, от 28.02.2012 № 18АП-993/12 и от 21.10.2011 № 18АП-10065/11, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2011 № 19АП-5467/11, Второго арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 № 02АП-6357/11, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 № 08АП-7476/11).