В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе залогом имущества.
Согласно п. 4 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества регулируется в первую очередь положениями ГК РФ о вещных правах и законом об ипотеке, а в части, не урегулированной указанными правилами, – общими положениями о залоге.
Как следует из п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Помимо этого, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При этом ипотека обеспечивает все вышеуказанные требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона № 102-ФЗ).
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что по общему правилу ипотека обеспечивает обязательство до тех пор, пока оно не будет исполнено в полном объеме. В связи с этим закон напрямую предусматривает, что заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не установлено мировым соглашением (п. 1 ст. 55.1 Закона № 102-ФЗ). С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.
Таким образом, в рассматриваемом случае заимодавец, заключивший мировое соглашение с должником, будет вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником указанного мирового соглашения, если мировым соглашением не будет предусмотрено иное.
Обращаем ваше внимание на то, что в связи с заключением мирового соглашения должны быть внесены необходимые изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке (п. 2 ст. 55.1 Закона № 102-ФЗ). Такие изменения и дополнения вносятся на основании соответствующего судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления залогодателя или залогодержателя (п. 3 ст. 23 Закона № 102-ФЗ).
