Навигатор тем:

По документам покупатель квартиры оплатил ее стоимость продавцу, право собственности зарегистрировано на покупателя. Но фактически продавец оплату не получил, вправе ли он ее потребовать?

Вопрос
Юридическое лицо 1 (продавец) продал юридическому лицу 2 (покупатель) объект недвижимости – ​квартиру. Согласно договору купли-продажи продавец продал, а покупатель принял квартиру стоимостью 2 485 000 руб. Договором предусмотрено, что покупатель произвел полный расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи. Данный договор был подписан сторонами и сдан в Росреестр на регистрацию. Между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Право собственности на покупателя зарегистрировано. Однако в течение более года оплата не поступила на расчетный счет продавца. Вправе ли в приведенной ситуации продавец недвижимости требовать уплаты задолженности?
Отвечает

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: продавец вправе как требовать оплаты недвижимости, так и принять меры для расторжения договора.

Обоснование позиции

В силу п. 1 и 5 ст. 454, 549, 555 и 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю в собственность какое-либо недвижимое имущество, в том числе квартиру, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к договорам купли-продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Как указано в п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в приведенной ситуации продавец независимо от факта регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Также учитывая, что неоплата покупателем проданного ему имущества является существенным нарушением условий договора, покупатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке и потребовать возврата переданного покупателю имущества (см. также п. 3 ст. 488 ГК РФ). Как указано в упомянутом п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (см. также постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 № 14АП-4791/17, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 № 17АП-6114/17, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 № 20АП-7789/14). При этом само по себе наличие в договоре условия о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, не влияет на реализацию покупателем указанных прав и не является безусловным доказательством оплаты товара (см. постановления Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2016 № Ф09-4460/15, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 № 12АП-4226/18). Суд вправе обязать ответчика представить доказательства оплаты недвижимости (см., например, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 № 14АП-785/16 и от 14.12.2015 № 14АП-8272/15, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 № 19АП-1190/14).

Однако, несмотря на принципиальную возможность предъявления покупателем указанных выше требований, перспектива их рассмотрения судом (равно как и вероятность исполнения соответствующего положительного судебного акта) зависит от конкретных обстоятельств и не может быть оценена в рамках данной консультации.

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Можно ли запретить обществу выплачивать дивиденды в качестве обеспечительной меры?

На годовом общем собрании акционеров было принято решение о выплате дивидендов в размере 500 рублей за одну акцию. Один из акционеров подал в суд иск о признании недействительным данного решения в части размера объявленных дивидендов, считая, что размер дивидендов завышен, финансовое состояние общества не позволяет выплачивать дивиденды в таком размере. В иске акционер просит суд наложить обеспечительные меры – запретить обществу выплачивать дивиденды из расчета 500 рублей за одну акцию с сохранением возможности выплаты дивидендов в размере 300 рублей за одну акцию. Вправе ли суд наложить подобного рода обеспечительные меры, запретить обществу выплачивать дивиденды по 500 рублей за одну акцию и одновременно не запретить обществу выплачивать дивиденды по 300 рублей за одну акцию? Вправе ли общество выплатить дивиденды в неоспариваемой части, то есть из расчета 300 рублей за одну акцию? Будет ли это нарушением, учитывая, что годовое общее собрание акционеров приняло решение о выплате дивидендов в размере 500 рублей за одну акцию?

Как составляется передаточный акт на имущество? Может ли присоединяемое лицо распоряжаться этим имуществом во время реорганизации?

Планируется реорганизация в форме присоединения одного ООО к другому. 1. В передаточном акте обязательно указывать сведения о передаваемом имуществе либо достаточно укрупненно указать, что имущество присоединяемого ООО переходит в полном составе в ООО? 2. Переход права собственности на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в Росреестре. Когда можно обращаться с заявлением в Росреестр: сразу после утверждения передаточного акта либо после завершения процедуры присоединения? 3. Может ли присоединяемое ООО распоряжаться недвижимым имуществом, включенным в передаточный акт, в период проведения реорганизации по своему усмотрению? Если в период реорганизации какое-либо недвижимое имущество будет утрачено, требуется корректировка передаточного акта?

Является ли нарушением, что заказчик подписывает акты не в день направления, а через месяц-два?

Заказчик подписывает акты не в день направления, а через месяц-два. В итоге разница между датами актов выполненных работ и датами счетов-фактур может составлять до 2 месяцев. Является ли это нарушением? И будет ли отказано в вычете НДС на основании счета-фактуры, выставленного позже установленного НК РФ срока?

Можно ли взыскать неустойку с подрядчика, который составлял путевые листы по старой форме?

В ЛНА общества (заказчик) указано, что путевые листы должны оформляться в соответствии с обязательными реквизитами и порядком заполнения путевых листов, утвержденными приказом Минтранса России от 11.09.2020 № 368. За нарушение этого требования договором с подрядчиком предусмотрена неустойка. С 01.03.2023 указанный приказ утратил силу и вступил в силу приказ Минтранса России от 28.09.2022 № 390. Однако изменения в ЛНА заказчика не внесены. В настоящее время заказчик обнаружил, что в путевых листах, составленных подрядчиком после 01.09.2023, не были включены реквизиты, установленные приказом Минтранса России № 390 (дата выдачи водительского удостоверения и страховой номер индивидуального лицевого счета водителя транспортного средства). Имеются ли основания для взыскания с подрядчика неустойки за нарушение ЛНА и приказа Минтранса России № 390?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

Вправе ли ООО продать свое имущество по балансовой стоимости?

Возможны ли претензии со стороны налоговых органов при продаже одним ООО другому недвижимого имущества по балансовой стоимости, отличающейся от рыночной?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?