Арендаторы компенсируют арендодателю расходы на эксплуатацию электросетей. Может ли последний включить в расходы оплату труда электриков либо только стоимость материалов? Можно ли установить твердую сумму?

Вопрос
Организация является арендодателем. В состав арендной платы не включены расходы по электроснабжению помещений арендаторов. Арендаторы оплачивают отдельно стоимость электроэнергии по цене поставщика, а также компенсируют расходы за эксплуатацию электросетей. Должен ли арендодатель подтверждать произведенные расходы по эксплуатации электросетей? Можно ли в расходы включить затраты на оплату труда электриков либо только стоимость материалов? Можно ли установить твердую сумму?
Отвечает

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. При этом законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ термина «расходы на содержание имущества». Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует.

Однако в большинстве случаев арбитражные суды рассматривают оплату коммунальных услуг именно как расходы арендатора на содержание имущества (включая в них и затраты на эксплуатационное обслуживание). См., например, определение ВАС РФ от 14.03.2008 № 3270/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 № А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 № Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 № А36-1394/2006, Восемнадцатого ААС от 02.07.2009 № 18АП-3203/2009. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств этот вопрос может решаться иначе (постановления ФАС Центрального округа от 01.12.2003 № А35-3743/03-С13, ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2004 № А21-6905/03-С2).

Учитывая отсутствие четкого законодательного регулирования порядка возмещения расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, фактически потребляемых арендатором, целесообразно урегулировать данный вопрос соглашением между сторонами договора аренды. При этом если стоимость собственно коммунальных услуг легко устанавливается исходя из счетов, выставляемых ресурсоснабжающими организациями, то расходы по эксплуатации электросетей носят менее очевидный характер. Отметим, что сама по себе правомерность включения указанных затрат в расходы на содержание имущества (и обеспечение собственной деятельности арендатора) сомнений не вызывает. В них, помимо стоимости материалов и оборудования, могут включаться также расходы на оплату труда электриков (исходя из реальных трудозатрат на обслуживание соответствующих сетей (их части)).

Оптимальным вариантом в такой ситуации представляется включение этих расходов в договор (дополнительное соглашение к нему) в виде твердой суммы – это исключит в дальнейшем необходимость согласовывать (и обосновывать) величину данного параметра ежемесячно. Вместе с тем, если стороны не согласовали величину расходов по эксплуатации электросетей в твердой сумме (или хотя бы порядок ее расчета), само по себе это не препятствует арендодателю ежемесячно выставлять арендатору некую сумму в погашение указанных расходов. Однако последний, в свою очередь, вправе требовать, чтобы арендодатель обосновал данную сумму, представив соответствующий расчет. В итоге подобная неопределенность может привести и к судебному спору (в этом случае арендодателю уже не избежать необходимости документально обосновывать выставляемые арендатору расходы на эксплуатацию электросетей).

На практике наиболее распространенным способом решения вопроса о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения необходимыми коммунальными услугами, является определение в составе арендной платы ее «переменной части», равной сумме указанных расходов. Правомерность такого способа подтверждена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 № 6219/08 и от 25.02.2009 № 12664/08.

При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08, ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 № А52-353/2006/2 и от 16.10.2008 № А66-6068/2007, ФАС Центрального округа от 17.05.2005 № А36-213/6-04).

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Из-за банка арендодатель не получил перечисленную ему арендную плату. Как вернуть средства

По договору аренды недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя 9 июня была дважды перечислена сумма арендной платы. Позже выяснилось, что у банка 3 июля этого же года была отозвана лицензия. Деньги арендодатель не получил. Арендодатель не предпринимал соответствующих мер по своевременному уведомлению арендатора о неплатежеспособности банка. Каким способом можно вернуть уплаченную сумму? Можно ли ее взыскать с арендодателя?

О возможности сдачи в аренду государственного имущества, закрепленного за казенным учреждением на праве оперативного управления

Возможно ли заключение договора аренды движимого государственного имущества (оборудования), закрепленного за казенным учреждением на праве оперативного управления, с условием интервального использования (например, арендатор пользуется оборудованием только два дня в неделю, остальное время оборудованием пользуется собственник)?

Вправе ли покупатель здания до государственной регистрации права собственности сдать его в аренду

Заключен договор купли-продажи здания. Есть акт передачи помещения. Документы на регистрацию переданы в регистрирующий орган. Может ли покупатель заключить договор аренды помещения?

Как расторгнуть договор аренды, если он предусматривает расторжение только по взаимному согласию

Организация заключила договор аренды нежилого помещения с физическим лицом. Согласно заключенному договору срок договора аренды 11 месяцев, но вместе с тем в договоре имеется пункт, что при условии, если ни одна из сторон не заявит, что договор расторгается, то он считается пролонгированным на такой срок. Также в договоре указано, что расторгнуть договор возможно только по взаимному согласию. Как его расторгнуть? Имеет ли он силу, если в нем имеются противоречия по срокам: 11 месяцев и пролонгация на такой же срок в случае, если ни одна из сторон не выразила решение расторгнуть договор?

О необходимости арендатора заключать отдельно от арендодателя договор на вывоз мусора

ООО является собственником помещений, которые сдаются в аренду. В адрес одного из арендаторов поступило уведомление о совершении им административного правонарушения (о необходимости заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами). ООО заключило договор с ИП на вывоз мусора. Должны ли арендаторы заключать отдельные договоры на вывоз мусора?

Компания (арендатор) имеет договор аренды помещения, который продлевается каждые 11 месяцев. Акт приема-передачи помещения подписан однократно. Необходима ли госрегистрация договора аренды в таком случае?

Из-за банка арендодатель не получил перечисленную ему арендную плату. Как вернуть средства

По договору аренды недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя 9 июня была дважды перечислена сумма арендной платы. Позже выяснилось, что у банка 3 июля этого же года была отозвана лицензия. Деньги арендодатель не получил. Арендодатель не предпринимал соответствующих мер по своевременному уведомлению арендатора о неплатежеспособности банка. Каким способом можно вернуть уплаченную сумму? Можно ли ее взыскать с арендодателя?

Вправе ли покупатель здания до государственной регистрации права собственности сдать его в аренду

Заключен договор купли-продажи здания. Есть акт передачи помещения. Документы на регистрацию переданы в регистрирующий орган. Может ли покупатель заключить договор аренды помещения?