Приведенное в вопросе условие не противоречит закону. Мы не можем исключить вероятность удовлетворения требований арендодателя о взыскании с арендатора указанных в вопросе процентов. В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора – во внесении платы за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Основываясь на п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы (см., например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 № 09АП-20962/2010; Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 № 17АП-7472/11), а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66).
Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за период владения и пользования имуществом, начало которого определяется передачей имущества в пользование (во владение и пользование) арендатору.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Согласно п. 2 указанной статьи стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Это правило распространяется и на договоры аренды. Следовательно, при его заключении стороны могут урегулировать вопрос, связанный с последствиями фактического пользования арендатором объектом аренды в период до заключения договора аренды, путем распространения условий договора (в том числе о размере арендной платы) на эти прежние отношения.
Однако само по себе достижение сторонами соглашения о применении условий по внесению арендной платы к прошлому периоду не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора (смотрите п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). Если договором установлена обязанность арендатора по уплате арендной платы за период фактического использования объекта аренды, имевшего место до даты заключения договора, срок возникновения обязанности по уплате соответствующей части арендной платы определяется датой заключения договора, если иной момент не определен самим договором.
Вместе с тем, оценивая приведенные в вопросе условия договора, нельзя не отметить, что свобода стороны в определении условий договора ограничивается лишь необходимостью соблюдения установленных законом обязательных требований (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Следовательно, стороны принципиально вправе, урегулировав договором размер платы за фактическое пользование имуществом арендодателя, имевшее место до даты заключения договора, включить в договор условие об «индексации» соответствующих сумм, в том числе установив, что на эти суммы в порядке, установленном договором, начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. На наш взгляд, подобное условие само по себе закону не противоречит.
Напомним в связи с этим, что в случае бездоговорного пользования имуществом собственник такого имущества по общему правилу может требовать от нарушителя, помимо возмещения неосновательного обогащения в виде средств, сбереженных в связи с пользованием чужим имуществом, также и уплаты процентов на сумму неосновательного обогащения.
Нельзя не признать, что включение в договор обоих упомянутых в вопросе положений (о распространении условий договора на ранее возникшие отношения и о начислении процентов) может рассматриваться как обстоятельство, создающее определенную неясность относительно условий договора. В этом смысле перспектива удовлетворения судом требования арендодателя о взыскании с арендатора процентов, начисленных на сумму, подлежащую уплате за имевшее место до заключения договора фактическое пользование, в значительной мере зависит от судебного усмотрения, от конкретных обстоятельств, использованных в договоре формулировок и от того, как суд истолкует соответствующие формулировки (см. ст. 431 ГК РФ). На наш взгляд, принципиально исключить вероятность удовлетворения соответствующего требования арендодателя нельзя. Однако оценить такую вероятность в рамках нашей консультации не представляется возможным. Окончательно рассматриваемая ситуация может быть разрешена лишь судом. Правоприменительной практики, где бы рассматривалась аналогичная ситуация, мы не обнаружили.
