Если в договоре аренды установлено условие об уплате процентов по ст. 395 ГК РФ

Вопрос
В 2020 году был заключен договор аренды, действие которого распространено на 2018–2019 годы. В договоре прописана арендная плата. Арендные платежи за фактическое пользование были уплачены в срок, предусмотренный в нем. В документе также указано, что вместе с арендной платой за фактическое пользование арендатор уплачивает проценты по ст. 395 ГК РФ за период 2018–2019 годов. Законно ли это? Можно ли признать данный пункт недействительным?
Отвечает

Приведенное в вопросе условие не противоречит закону. Мы не можем исключить вероятность удовлетворения требований арендодателя о взыскании с арендатора указанных в вопросе процентов. В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора – ​во внесении платы за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Основываясь на п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы (см., например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 № 09АП-20962/2010; Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 № 17АП-7472/11), а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее – ​Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66).

Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за период владения и пользования имуществом, начало которого определяется передачей имущества в пользование (во владение и пользование) арендатору.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Согласно п. 2 указанной статьи стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Это правило распространяется и на договоры аренды. Следовательно, при его заключении стороны могут урегулировать вопрос, связанный с последствиями фактического пользования арендатором объектом аренды в период до заключения договора аренды, путем распространения условий договора (в том числе о размере арендной платы) на эти прежние отношения.

Однако само по себе достижение сторонами соглашения о применении условий по внесению арендной платы к прошлому периоду не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора (смотрите п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). Если договором установлена обязанность арендатора по уплате арендной платы за период фактического использования объекта аренды, имевшего место до даты заключения договора, срок возникновения обязанности по уплате соответствующей части арендной платы определяется датой заключения договора, если иной момент не определен самим договором.

Вместе с тем, оценивая приведенные в вопросе условия договора, нельзя не отметить, что свобода стороны в определении условий договора ограничивается лишь необходимостью соблюдения установленных законом обязательных требований (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Следовательно, стороны принципиально вправе, урегулировав договором размер платы за фактическое пользование имуществом арендодателя, имевшее место до даты заключения договора, включить в договор условие об «индексации» соответствующих сумм, в том числе установив, что на эти суммы в порядке, установленном договором, начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. На наш взгляд, подобное условие само по себе закону не противоречит.

Напомним в связи с этим, что в случае бездоговорного пользования имуществом собственник такого имущества по общему правилу может требовать от нарушителя, помимо возмещения неосновательного обогащения в виде средств, сбереженных в связи с пользованием чужим имуществом, также и уплаты процентов на сумму неосновательного обогащения.

Нельзя не признать, что включение в договор обоих упомянутых в вопросе положений (о распространении условий договора на ранее возникшие отношения и о начислении процентов) может рассматриваться как обстоятельство, создающее определенную неясность относительно условий договора. В этом смысле перспектива удовлетворения судом требования арендодателя о взыскании с арендатора процентов, начисленных на сумму, подлежащую уплате за имевшее место до заключения договора фактическое пользование, в значительной мере зависит от судебного усмотрения, от конкретных обстоятельств, использованных в договоре формулировок и от того, как суд истолкует соответствующие формулировки (см. ст. 431 ГК РФ). На наш взгляд, принципиально исключить вероятность удовлетворения соответствующего требования арендодателя нельзя. Однако оценить такую вероятность в рамках нашей консультации не представляется возможным. Окончательно рассматриваемая ситуация может быть разрешена лишь судом. Правоприменительной практики, где бы рассматривалась аналогичная ситуация, мы не обнаружили.

Оценить вопрос
s
В избранное
Внимание!
Ловите годовую подписку 2022 в сентябре!
Скидка становится меньше с каждым месяцем.

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Как в акте сформулировать наименование услуги при сдаче в аренду транспорта без экипажа?

Организация сдает в аренду транспорт без экипажа. В актах об оказании услуг в наименовании услуг указано: «Аренда транспортных средств по договору». Обязательно ли в акте указывать, что транспорт в аренду предоставляется без экипажа, или достаточно формулировки: «Аренда транспорта по договору»?

Какие правовые последствия наступают для арендодателя, если ИП прекратил свою деятельность?

Какие правовые последствия наступают для арендодателя (юридическое лицо), если ИП прекратил свою деятельность через месяц после заключения договора аренды, заключенного сроком на шесть месяцев (не уведомив об этом арендодателя), но продолжает платить за аренду и пользоваться арендованным имуществом (торговая точка)?

Вправе ли арендодатель взыскать неустойку за просрочку оплаты обеспечительного платежа?

Вправе ли арендодатель взыскать, помимо обеспечительного платежа по действующему договору аренды, еще и неустойку за просрочку оплаты обеспечительного платежа (предусмотрена договором аренды на все не произведенные вовремя платежи), в том числе с указанием на возможность / невозможность начисления пени на авансовые платежи?

Договор аренды истек - что дальше?

Если по окончании срока действия договора аренды (11 мес.) арендатор продолжает арендовать помещение и не вернул его по акту приема-передачи, то будут ли применяться все условия завершенного договора аренды и далее, или только сохраняется обязанность по уплате арендной платы?

Какие правовые последствия наступают для арендодателя, если ИП прекратил свою деятельность?

Какие правовые последствия наступают для арендодателя (юридическое лицо), если ИП прекратил свою деятельность через месяц после заключения договора аренды, заключенного сроком на шесть месяцев (не уведомив об этом арендодателя), но продолжает платить за аренду и пользоваться арендованным имуществом (торговая точка)?

Вправе ли покупатель здания до государственной регистрации права собственности сдать его в аренду

Заключен договор купли-продажи здания. Есть акт передачи помещения. Документы на регистрацию переданы в регистрирующий орган. Может ли покупатель заключить договор аренды помещения?

О необходимости арендатора заключать отдельно от арендодателя договор на вывоз мусора

ООО является собственником помещений, которые сдаются в аренду. В адрес одного из арендаторов поступило уведомление о совершении им административного правонарушения (о необходимости заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами). ООО заключило договор с ИП на вывоз мусора. Должны ли арендаторы заключать отдельные договоры на вывоз мусора?

Вправе ли арендодатель взыскать неустойку за просрочку оплаты обеспечительного платежа?

Вправе ли арендодатель взыскать, помимо обеспечительного платежа по действующему договору аренды, еще и неустойку за просрочку оплаты обеспечительного платежа (предусмотрена договором аренды на все не произведенные вовремя платежи), в том числе с указанием на возможность / невозможность начисления пени на авансовые платежи?