В хозяйственной практике договоры аренды – одни из самых распространенных. При этом безопасно вести бизнес в данной части, руководствуясь только нормами ГК РФ об аренде, практически невозможно. Об этом говорит и судебная практика. Недаром львиная доля арбитражных споров приходится именно на этот и аналогичные договоры, в связи с чем целесообразно периодически обращать внимание на мнение высших арбитров, чтобы аренда не довела до суда.
В начале этого года Пленум ВАС РФ выпустил в свет документ, в котором выработал единообразные подходы к новым вопросам и спорным моментам, возникающим в судебной практике при рассмотрении дел, касающихся договоров аренды (постановление от 25.01.2013 № 13). Тем самым высшие арбитры существенно дополнили другое постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Большой блок разъяснений дан в связи с дополнениями, которые в конце 2011 года были внесены в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Данные нормы посвящены особенностям порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. А именно – перезаключению договора на новый срок (с учетом, что первоначальный договор заключен по итогам торгов, т.е. конкурса или аукциона). Вот на какие моменты обратил внимание Пленум ВАС РФ.
В Законе № 135-ФЗ появилась норма, которая допускает по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам конкурса или аукциона, перезаключение его с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов. Это возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством (ч. 9 ст. 17.1).
Здесь высшие арбитры уточняют: если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором либо его правопредшественником на торгах. По истечении срока договора в обязательном порядке проводятся торги для заключения нового соглашения.
Имейте в виду: в рассмотренной ситуации не стоит забывать положения ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которой определяется момент заключения договора (получение акцепта, передача имущества, государственная регистрация договора).
Чтобы заключить договор аренды на новый срок без торгов, стороны должны достичь соглашение о новых условиях - по сроку и арендной плате. При этом нужно обязательно учитывать, что (ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ):
Пленум ВАС РФ поясняет: по смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться имуществом, если:
В этом случае договор считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения следующего договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Здесь высшие арбитры обращают внимание на существенный нюанс: условие договора аренды, заключенного на новый срок без торгов, об арендной плате применяется с момента истечения срока первоначального договора и до момента заключения договора на новый срок.
К сведению
Когда в соответствии с законом торги на право заключения не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества о взимании с арендатора дополнительно к регулируемой законом ставке платы за право заключения договора ничтожны (ст. 168 и 614 ГК РФ).
Пленум ВАС РФ рассмотрел три случая, когда между сторонами договора аренды государственного (муниципального) имущества могут возникнуть спорные ситуации при заключении договора на новый срок. Приведем их в таблице.
Таблица 1
Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для
этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:
А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!
Грамотно составленное условие о форс-мажоре – это не юридическая формальность, а мощный инструмент управления рисками. Рассказываем, на что обратить внимание, какие формулировки включать в тексты договоров, а каких лучше избегать. Приводим образец грамотных и юридически выверенных формулировок договора о форс-мажоре, которыми можно воспользоваться.
Правильная организация договорной и досудебной работы позволяет минимизировать риски возникновения споров, а в случае их возникновения – отстоять свои интересы в суде. Объясняем, как грамотно выстроить работу по взысканию задолженности, чтобы повысить ее эффективность и минимизировать судебные риски. Какие шаги предпринять до подписания договора, во время его исполнения и после, какие формулировки включить в договор, зачем подписывать акт сверки и в каком размере требовать неустойку. Статью можно использовать как базу для подготовки текста регламента работы с просроченной дебиторской задолженностью и иных локальных нормативных актов. В ней также найдете образцы формулировок для договоров, которые помогут защитить ваши интересы в случае неисполнения обязательств контрагентами.
Анализируем судебную практику по вопросам о том, какое правовое значение может иметь гарантийное письмо в зависимости от его содержания и какие обязательства оно накладывает на его автора. Также читайте о «комфортных» письмах, которые время от времени встречаются в деловой практике.
Автор делится собственным опытом раскрытия мошеннических схем с использованием недобросовестными поставщиками счетов-фактур. Читайте, как защититься от завышенных цен на товары, от претензий налоговых и правоохранительных органов. На что необходимо обращать внимание покупателю при получении счета-фактуры от поставщика. Как не обжечься при закупке зарубежного оборудования, которое на деле может оказаться российским либо «сборным», в том числе из деталей, бывших в употреблении. Почему важно в таких случаях запрашивать сведения о стране происхождения товара и таможенную декларацию. Как должен быть правильно заполнен счет-фактура в части указания страны происхождения товара и таможенной декларации.
Порядок оплаты по гражданско-правовому договору – это согласованный сторонами способ расчетов за выполнение обязательств. Условие об оплате является одним из ключевых в договоре. Поэтому важно уделить ему особое внимание на этапе оформления сделки. В статье разбираем различные формулировки условий договора об оплате, в том числе об авансировании, коммерческом кредите, постоплате, расчетах наличными и абонентской плате.
При заключении договора предвидеть изменение обстоятельств в будущем не всегда возможно: пандемия, санкции, экономический кризис, резкое изменение курса валюты, банкротство контрагента или неисполнение им обязательств по договору может здорово подорвать исполнение договора, обнулить к нему интерес на прежних условиях. В ряде случаев законом предусмотрена возможность изменения или расторжения договора, в т. ч. в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Как это сделать и потребуется ли обращаться в суд – читайте в этой статье. Узнаете и о том, в каких случаях о последствиях мер, применяемых властями в связи с распространением коронавирусной инфекции, можно говорить как о форс-мажоре.
Какова правовая природа ошибок, допускаемых в договорах? Какие ошибки наиболее часто встречаются при заключении договора? Какие последствия влечет ошибка вследствие введения в заблуждение и по неосторожности? Чем отличается опечатка от других видов ошибок? Как избежать ошибок в договорах и как их не допустить? Об этом читайте в статье.
В статье говорим, что предпринять, если вы попали на удочку мошенников и перевели свои деньги, в т. ч. и кредитные, на чужой счет, с которого моментально все было списано. Анализируя судебную практику, выясняем, что делать обманутому, какие заявления и куда писать, чем апеллировать. В частности, даем рекомендации по оспариванию кредитного договора с банком.
Оформить подписку на журнал
«Юридический справочник руководителя»
можно в любом отделении почты:
