Договоры аренды, несомненно, являются одними из самих распространенных в деловой практике. Стало быть, и внимание к ним со стороны судов должно быть более пристальным. Достаточно вспомнить, что практике применения договора аренды посвящено отдельное постановление Пленума ВАС РФ. Совсем недавно в него было внесено довольно много принципиальных поправок, которые отразятся и на арендаторах, и на арендодателях. Что же изменится в отношениях между сторонами договора аренды?
В хозяйственной практике договоры аренды – одни из самых распространенных. При этом безопасно вести бизнес в данной части, руководствуясь только нормами ГК РФ об аренде, практически невозможно. Об этом говорит и судебная практика. Недаром львиная доля арбитражных споров приходится именно на этот и аналогичные договоры, в связи с чем целесообразно периодически обращать внимание на мнение высших арбитров, чтобы аренда не довела до суда.
В начале этого года Пленум ВАС РФ выпустил в свет документ, в котором выработал единообразные подходы к новым вопросам и спорным моментам, возникающим в судебной практике при рассмотрении дел, касающихся договоров аренды (постановление от 25.01.2013 № 13). Тем самым высшие арбитры существенно дополнили другое постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Большой блок разъяснений дан в связи с дополнениями, которые в конце 2011 года были внесены в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Данные нормы посвящены особенностям порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. А именно – перезаключению договора на новый срок (с учетом, что первоначальный договор заключен по итогам торгов, т.е. конкурса или аукциона). Вот на какие моменты обратил внимание Пленум ВАС РФ.
Предельный срок договора ведет к новым торгам
В Законе № 135-ФЗ появилась норма, которая допускает по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам конкурса или аукциона, перезаключение его с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов. Это возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством (ч. 9 ст. 17.1).
Здесь высшие арбитры уточняют: если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором либо его правопредшественником на торгах. По истечении срока договора в обязательном порядке проводятся торги для заключения нового соглашения.
Имейте в виду: в рассмотренной ситуации не стоит забывать положения ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которой определяется момент заключения договора (получение акцепта, передача имущества, государственная регистрация договора).
Пролонгация аренды
Чтобы заключить договор аренды на новый срок без торгов, стороны должны достичь соглашение о новых условиях - по сроку и арендной плате. При этом нужно обязательно учитывать, что (ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ):
- размер платы определяется исходя из оценки рыночной стоимости объекта;
- минимальный срок, на который перезаключается договор, не может быть меньше трех лет. И только по заявлению арендатора он может быть уменьшен.
Пленум ВАС РФ поясняет: по смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться имуществом, если:
- до истечения срока договора арендодатель не уведомил о принятии им решения о том, что имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора;
- отсутствуют иные возражения со стороны арендодателя.
В этом случае договор считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения следующего договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Здесь высшие арбитры обращают внимание на существенный нюанс: условие договора аренды, заключенного на новый срок без торгов, об арендной плате применяется с момента истечения срока первоначального договора и до момента заключения договора на новый срок.
Когда в соответствии с законом торги на право заключения не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества о взимании с арендатора дополнительно к регулируемой законом ставке платы за право заключения договора ничтожны (ст. 168 и 614 ГК РФ).
Три невеселых ситуации для арендатора
Пленум ВАС РФ рассмотрел три случая, когда между сторонами договора аренды государственного (муниципального) имущества могут возникнуть спорные ситуации при заключении договора на новый срок. Приведем их в таблице.
